承租人提前退租法律后果及应对策略

（一）合同约定
部分房屋租赁合同中对于提前退租的时间、处理方式、法律后果进行了明确约定。因此，承租人欲提前退租时，第一步应先确定双方租赁合同约定内容。如合同中已对此进行了明确约定，则按照合同约定内容履行即可。


（二）协商为主
因承租人提前退租导致的房屋空置期损失，往往会随着退租事宜处理周期的延长不断扩大。所以在租赁合同未明确约定的情况下，笔者一般建议承租人在拟提前退租时，第一时间先行与出租人进行沟通协商，就合同解除后的欠付费用缴付、房屋交接手续、损失赔偿确定等事宜达成补充协议。


作为出租人也应清楚了解，如承租人决意不再继续履行租赁合同，即使出租人诉请要求“承租人继续履行租赁合同”，也可能因多数法院认为，租赁合同的履行应以自愿为原则，不宜以判决形式强制承租人使用房屋而较难获得法院支持。即使出租人拒不解除合同，租赁合同在事实上也不具备继续履行的可能性。因此法院一般会判令解除租赁合同，并要求承租人就提前终止合同给出租人造成的损失承担赔偿责任。因此，出租人与承租人应尽量协商解决退租问题。


（三）发函解除
如双方就提前退租问题无法协商一致，则双方租赁合同的履行可能就会陷入僵局，此种情况较为常见。目前，关于提前退租的承租人是否享有单方解除权的问题，在不同解除事由、不同法院认定下可能呈现出不同的判决结果。


1.存在裁判观点认为：因承租人提前解除情形不属于合同约定且不构成法定解除情形，承租人不具有单方解除权利，故其向出租人发出的《解除合同通知函》不发生解除双方合同的法律后果。[1]
2.也有裁判观点认为：根据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。换言之，法官认为违约方解除合同必须要以承担损害赔偿责任为前提，但承认违约方可以解除合同，这实际上是承认了违约方享有解除权。


《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（下称《九民纪要》）第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。”


因此，从上述裁判观点及《九民纪要》内容可见，在特定情形下违约方可以解除合同。当违约方继续履约所需的财力、物力超过双方履行合同所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件。为平衡双方利益，法院允许违约方根据《民法典》第580条第二款之规定及《九民纪要》第48条解除合同请求。但需要明确的是，违约方虽然可以提出解除合同，但其必须向守约方承担违约责任，以保证守约方现实既得利益不因合同解除而减少。
二、及时办理退租交接手续


不管因何种原因导致租赁合同终止，承租人均负有及时将租赁房屋交还出租人的义务。当然，在承租人已经撤场搬离的情况下出租人亦应及时收回房屋，出租人放任房屋空置损失扩大的，亦应根据过错程度自行承担一部分房屋使用费损失。如深圳市中级人民法院在（2017）粤03民终15365号民事判决书中认为[2]：2016年5月28日合同解除至2016年7月27日合某堂公司提起诉讼这两个月的空置损失，系因刘某良未及时交还房屋造成，刘某良应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费118000元。在合某堂公司于2016年7月27日提起本案诉讼后，双方均有义务向一审法院申请主持交接，避免损失扩大。双方均未提出上述申请，对2016年7月28日至2017年5月11日期间空置损失的发生，双方均有过错，且过错相当。合某堂公司与刘某良应当各承担一半损失。”


因此，如在双方未能办理交接手续承租人即撤场的情况下，根据具体情形可能会产生不同的法律后果：
1.如因承租人原因导致未办理交接。则应当继续承担按约定租金标准支付房屋使用费的法律责任；
2.如因出租人原因导致未办理交接。则无权主张承租人已提出交接要求后所放任扩大的房屋使用费损失；
3.如双方对未办理房屋交接手续均有过错，则按双方过错程度对合理期间内房屋使用费损失进行分担。人民法院将对过错程度以及合理期间根据案件事实行使一定的自由裁量权；
4.根据司法判例，出租人一般在知道或应当知道承租人撤场后2-3个月内即应及时发出催告函督促承租人办理交接，防止空置损失扩大。承租人不配合的也应及时通过起诉方式申请法院组织双方进行交接，否则需自行承担相当一部分房屋空置损失。


当然，如果系因出租人原因，不配合办理交接手续的，承租人可在清场后委托公证机关对搬离房屋时的状态及房内设施、物品等情况进行公证，或在物业、公安等第三方在场的情况下搬出房屋，并全程录像备查。


三、出租人可能主张的违约责任


如承租人需提前退租的，双方主要的争议焦点就是损失赔偿问题。 以下就可能涉及或主张的各项损失进行概述。


（一）欠付的租金、物业管理费、水电费及逾期支付利息
出租人可要求承租人支付截止至租赁合同解除之日逾期未付的租金、物业管理费、水电费等，及逾期支付利息。即以解除之日为分界线，解除之前为租金费用，解除之后至实际搬离之日为房屋占有使用费。


（二）房屋占有使用费
在租赁合同解除后到出租人实际收回房屋的这段期间，出租人可要求承租人支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的数额，如合同未明确约定的，一般以合同约定的租金标准进行计算。因此，确认房屋租赁合同的解除时间节点并及时办理房屋移交手续是十分必要的，直接会影响此部分费用的主张。如出租人怠于交接房屋导致损失扩大的，法院可能酌情部分或全部免除该占有使用费。


（三）房屋空置期损失
鉴于承租人提前退租导致出租人预期收益减少，并可能产生在一段时间内房屋空置的情况。因此，房屋交接完成后，出租人在寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失，也可向承租人进行主张。如就此期间双方无法达成共识，法院一般会综合考虑租赁市场的现状、双方对于房屋空置的过错、以及租赁合同的剩余租期，酌情在一至六个月租金标准内确定空置期损失。因此，承租人在提前解除合同时也可尽量为出租人寻找到新的承租人，来促进双方的友好协商解除。


（四）清场费用
如承租人未及时清场交接，出租人可能会产生自行清场的相关费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”


因此，对于未形成附合的装饰装修物和设施设备，出租人在收回房屋时由此产生的拆除费用、搬运费用均属于出租人损失范围。出租人可就其自行复原或委托第三方复原支出的费用向承租人主张赔偿。


（五）免租期租金损失
因承租人原因导致合同解除，如出租人在租赁合同中或实际给予了承租人免租期的，出租人一般会认为其无法全额获得合同期内预期收益，租赁合同并未按约定履行完毕，从而要求承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。对此，如双方没有明确约定补偿的，法院通常在衡量约定租期与剩余租期的时间比例后，会酌情判令承租人赔偿免租期内部分或全部的租金损失。因此，在双方没有明确约定的情况下，此部分损失的承担具有不确定性。


（六）没收租赁保证金
出租人与承租人签订租赁合同时，一般都会约定及预先收取保证金，即承租人如提前退租的，则不予返还租赁保证金。关于此约定是否在司法实践中必然得到支持的问题，一般还需要结合违约责任条款的约定进行判断。
1.若出租人和承租人仅约定承租人违约则没收保证金的，此约定一般会得到支持。因为此时的保证金相当于违约金性质，用于弥补出租人的损失；
2.若出租人和承租人约定既没收承租人保证金，又需支付违约金及赔偿损失的，原则上，已收取的保证金与违约金、赔偿金无法并行，可用以抵扣违约金、赔偿金或其他损失。基于以往案例，法院通常以出租人实际损失为基准，对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定。


（七）违约金

出租人或承租人在某一方提前解除合同时时常会询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？”答案是：“没有。”对于违约金数额的确定主要就是依据“有约定从约定，无约定以实际损失计。”的原则。因此，对于上述几类损失，法院通常以出租人实际损失为基准，对各种违约救济方式的赔偿总额予以综合确定。考虑因素一般为损失的合理性，在合同履行过程中出租人或承租人过错程度，承租人对损失的可预见性及出租人的预期利益。