房产代持需谨慎，千万豪宅终落空
【基本案情】
2009年3月，张三、李四与XX市A有限公司签订《商品房预售合同》，购买XX市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测面积134.88平方米，合同总价暂定172万元，2009年3月14日前张三、李四支付首付款34.4万元，2009年4月14日前通过贷款方式支付1,376,000元，其中首付款32.8万元由王五通过银行卡POS机支付。2010年4月8日，XX市A有限公司将系争房屋交付张三、李四，双方并签署房屋交接书，约定系争房屋实测面积134.48平方米，总房价款1,595,255元已付清。嗣后，房屋登记在张三、李四名下。
据张三确认，系争房屋实际系由王五出资购买，只因其女儿李四在XX市求学需要名下有房产，故和孩子父亲的好友即王五协商，在王五购买的系争房屋上挂名，房屋购买的出资费用都是王五负责。后因李四出国留学，不在需要在系争房屋上挂名，故向王五商议，彼此根据XX市人民政府颁布的最新购房政策，王五不具备在本市买房的资格，故王五通过其公司员工刘强的介绍找到毛小燕代持产权。
2016年10月13日，张三、李四作为出卖人，毛小燕作为买受人签订《房地产买卖合同》，约定转让价款为310万，双方于2017年1月23日前办理转让过户手续。嗣后，毛小燕签署《关于房产过户的说明》一份，载明：“兹有位于XX市XX路XX弄XX弄XX公寓一套，原产权所有人为张三，受王五委托，通过闵行区XX中心办理相关手续，现已正式过户至毛小燕（身份证号：XXXXXXXXXX********）名下。该套房产实际权利人为王五，王五拥有该房产的最终处置权。”嗣后，系争房屋仍由王五进行出租管理。
2019年7月，毛小燕方通过案外人向王五提出不再代持系争房屋产权，并表示可在房屋出售后再谈补偿问题。后双方就房屋增值部分利益如何分配协商未果。2021年8月系争房屋出售价格平稳，均在1080万至1110万之间。
2021年9月7日，王五向法院起诉要求：1、解除与毛小燕之间关于系争房屋的产权代持合同关系；2、毛小燕按系争房屋的市场价值赔偿损失。
【法院裁判】
法院认为系争房屋的购房出资来源于王五，房屋交付后实际由王五在控制，对外出租收取租金，而毛小燕也认可其登记为产权人后并未控制和使用房屋，并且也出具了书面声明确认王五为系争房屋的权利人，故结合相关证据和各方陈述，可认定系争房屋由王五所购，并有张三、李四代持。2016年变更代持人为毛小燕。王五与毛小燕的代持合同成立。2009年与开发商签订购房合同时，王五并不属于限购对象，2011年相关限购政策出台，王五属于限购对象，2015年变更代持人，将系争房屋登记在毛小燕名下，现因王五仍属于限购对象，代持合同的目的已无法事项，王五要求解除代持合同的诉请，应予支持。
关于合同解除后的损失分担。本案中，代持合同解除后，系争房屋产权应归毛小燕所有。而王五主张毛小燕按房屋现值赔偿损失，该部分损失实际包含了系争房屋的出资款和增值损失。2015年，代持人由张三、李四变更为毛小燕，毛小燕及王五均应知晓王五属于限购对象，代持产权可能导致其产生相应的损失，故现因王五仍属于限购对象无法取得系争房屋产权而产生的损失，王五亦负有一定的责任。鉴于系争房屋最初系由王五出资，且长期由王五控制使用，其对房屋取得和管理维护贡献较大，结合毛小燕代持期间系争房屋及车位的增值情况，酌情认定毛小燕向王五赔偿损失1,000万元。故判决如下：
一、解除王五与毛小燕之间关于XX市XX路XX弄XX弄XX室的产权代持合同关系；
二、毛小燕于本判决生效之日起30日内向王五赔偿损失1000万元。
【律师说法】
根据《民法典物权编司法解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。可见，我国现行法律对房产代持是允许的，但法律允许不意味着您所筹划的房产代持行为能受到法律保护，一旦操作不慎，当初筹划的目的将落空，上述案例就是个很好的例子。此外，律师特别提醒，对于规避地方政府限购政策而做房产代持筹划的，也有不少司法判例是认为此类代持行为无效，大家在进行房产代持行为时一定慎重，请专业人士操作！
相关文章
-
江苏省金地种业科技有限公司诉江苏亲耕田农业产业发展有限公司侵害植物新品种权纠纷案
江苏省金地种业科技有限公司诉江苏亲耕田农业产业发展有限公司侵害植物新品种权纠纷案发布日期：2022-12-22 文章来源：互联网 二审：最高人民法院（2021）最高法知民终816号一审：江苏省南京市中级人民法院(2020)苏01民初773号【基本案情】江苏省金地种业科技有限公司（以下简称金地公司）为水稻新品种 金粳818 的独占实施被许可人，江苏亲耕田农业产业发展有限公司（以下简称亲耕田公司）未...
2024-01-09 08:26:18 种子公司万元 -
江苏明天种业科技股份有限公司诉响水金满仓种业有限公司侵害植物新品种权纠纷案
江苏明天种业科技股份有限公司诉响水金满仓种业有限公司侵害植物新品种权纠纷案发布日期：2022-12-22 文章来源：互联网 二审：江苏省高级人民法院（2018）苏民终1492号一审：江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01民初293号【基本案情】江苏明天种业科技股份有限公司（以下简称明天种业公司）为小麦品种 淮麦33 的被许可人，其代理人与公证人员两次购买响水金满仓种业有限公司（以下简称金满仓...
2024-01-09 08:26:16 商品粮的是小麦 -
房产代持需谨慎，千万豪宅终落空
【基本案情】2009年3月，张三、李四与XX市A有限公司签订《商品房预售合同》，购买XX市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋暂测面积134.88平方米，合同总价暂定172万元，2009年3月14日前张三、李四支付首付款34.4万元，2009年4月14日前通过贷款方式支付1,376,000元，其中首付款32.8万元由王五通过银行卡POS机支付。2010年4月8日，XX市A有...
2024-01-09 08:26:14 宋体王五房屋 -
北京、江苏、浙江、广东等地法院与工商联建立民营企业产权保护社会化服务体系
北京、江苏、浙江、广东等地法院与工商联建立民营企业产权保护社会化服务体系发布日期：2022-12-25 文章来源：互联网 【具体举措】江苏省高级人民法院2020年与江苏省工商联签订服务保障民营经济健康发展协作机制的框架协议，持续加大商会商事调解工作推进力度，吸纳更多的商事领域有经验、有威望的商会领导、民营企业家参与商事调解，鼓励各地积极争取党委政府经费支持，拓宽商会组织调解经费来源，切实提高经费...
2024-01-09 08:26:12 商会工商联互联网 -
2023年，我注册网易号，一年收益7000元
2023年3月中旬，我看到有人在“网易平台”发布我在头条上发布的文章，心里在想，为什么不自己开通账号运营或者把写的文章同时在网易上发表？于是，我注册了账号，并与头条名称相同，3月21日注册账号【老宋点评】，一周以后我认证＋黄V，然后又开通收益。半年多时间，一直秉持“针砭时弊、精彩点评”，针对时政社会热点发表一下自己的个人见解，积累粉丝7900多，也有了一定的收益。愿新的一年，收益越来越高，网易越...
2024-01-09 08:24:34 网易账号收益 -
奶奶做的发糕酥香柔软，入口即化，看了做法后，我才知道哪里错了
秋天的到来，带来了丰收的季节。在这个季节里，人们收获了颗颗饱满的玉米和丰盛的粮食。而对于我来说，回到老家就意味着能够品尝到奶奶亲手做的美食。这次回家，奶奶决定用新麦面和一颗大而老的南瓜给我做了一款发糕。我小时候经常吃奶奶做的发糕，那种酥香柔软、入口即化的口感让人回味无穷。然而，我站在一旁仔细观察奶奶的做法，却发现与我的做法并不完全一样。虽然最终出锅的发糕依然美味，但我终于明白自己错在哪里了。南瓜...
2024-01-09 08:15:52 发糕南瓜面糊 -
孩子三天两头吃南瓜饼，比面包还好吃，特简单
引言秋冬季节是南瓜成熟的季节，也是北方家庭吃南瓜的最佳时机。南瓜不仅个大体壮，味道香嫩，而且营养丰富，是人们秋冬季最喜欢的食材之一。除了热炒成南瓜菜外，南瓜还可以搭配面粉做出各种美食，其中南瓜饼是我家孩子最喜欢吃的一种。最近，我尝试了一种新颖的南瓜饼做法，既保留了南瓜的清香，又加入了豆沙的甜香，成为了我们家的餐桌上的常客。今天我将与大家分享这道美味的南瓜豆沙小饼的做法，希望大家能够喜欢。南瓜的美...
2024-01-09 08:15:49 南瓜豆沙美食 -
天凉了，我常给家人吃这早餐，又简单又营养，早上能多睡20分钟
女士们先生们，欢迎来到小面姨的美食生活指南！今天我要和大家分享一道适合天凉之后的早餐，它非常简单易做，而且营养丰富，最重要的是，可以多睡20分钟！无需翻滚的烧饼，也无需烤的馒头，这就是我最近经常给家人做的“玫瑰菜卷”。这款菜肴不仅美味可口，既可以作为辅食，也可以作为主食，特色的是，菜和面完美结合在一起，给人一种既有口感又有颜值的绝佳体验。让我们来详细介绍一下这款早餐的做法吧！首先，我们需要准备的...
2024-01-09 08:15:46 韭菜西红柿美食 -
开学了，不差钱的话，多给孩子吃这食材，炖汤最滋补，赛过骨头汤
前言时光荏苒，转眼间已经是秋天了。近日，关中地区连续下了几天的秋雨，气温也逐渐降低，使得人们感受到了秋天的来临。而在这个季节，人们的饮食也逐渐从清凉的夏季转变为温热滋补的秋季食谱。为了让家人在秋天保持健康，我决定给大家分享一道美味的炖汤——牛肉土豆汤的做法。这道汤不仅口感香醇，营养丰富，还能让人在秋天感受到温暖的味道。接下来，就让我们一起来学习制作这道美味汤品吧！牛肉土豆汤的做法1.准备食材：新...
2024-01-09 08:15:44 牛肉土豆口感 -
天凉了，就得来一碗酸辣汤，暖胃促消化，从头到脚都暖暖的
大家好，我是小面姨。今天我要和大家分享一道美味的酸辣汤。昨天我去送儿子上学，回家的时候感觉特别渴，而且很想喝一碗酸辣汤来解渴。回到家后，我立马开始准备材料，打算亲手做一碗酸辣汤来满足自己的口腹之欲。刚好今天天气转凉，下起了大雨，这时候一碗热乎乎的酸辣汤简直就是绝佳的选择。酸辣汤的酸味和辣味能让人味蕾一下子被唤醒，暖胃解馋，浑身暖洋洋的，仿佛寒冷一下子被赶走了。秋季本就是个气温下降的季节，这时候多...
2024-01-09 08:15:41 酸辣汤西红柿鸡蛋
