原告刘某某与被告某某公司房屋租赁合同纠纷一案的成功案例

北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第08225号
原告刘某某，女，1971年10月19日出生。
委托代理人石某某，北京市某某律师事务所律师。
被告北京某某美容科技有限公司，住所地北京市某某华威里2号（住宅）楼4E室。
法定代表人梁某，经理。
委托代理人张敬辉，北京隽永律师事务所律师。
原告刘某某与被告北京某某美容科技有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托代理人石某某与被告某某公司之委托代理人张敬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某某诉称，2011年6月15日，我与某某公司签订《租赁定金协议书》及《北京市房屋租赁合同》，约定我将坐落于北京市×大厦610房屋，面积共计240.69平方米，出租与某某公司经营使用，租期为3年，租金为3万元/月，支付方式为半年付。该租赁合同第9条4项明确约定，某某公司如延期支付租金达15天，我有权解除合同，同时合同第10条4项约定，某某公司应按照一个月租金标准支付违约金。另，双方于2011年6月15日签订《补充协议》，约定如果在合同期内，某某公司违约，需向刘某某支付一年的房屋租金作为违约金。2012年3月9日，我将房屋交付某某公司承租使用，但截止2014年3月27日，某某公司未能按照租赁合同约定如期支付当期应付租金，已构成严重违约。故诉至法院，要求某某公司支付我自2014年3月9日至2014年4月18日的房屋租金38000元，并支付我违约金15万元；诉讼费由某某公司承担。
某某公司辩称，与刘某某签订合同的宋建国当时是我公司员工，负责办理租赁房屋事宜。刘某某于2012年5月中旬才将诉争房屋交给我公司，之后我公司进行装修，同年6月搬入使用诉争房屋。因刘某某要提高房租，故我公司于2014年3月27日搬出，现在我公司还有一些设施在诉争房屋内，但对此我公司另案起诉。诉争房屋确实由我公司使用，刘某某应将多余房租和押金退还我公司。
经审理查明，刘某某（甲方）、某某公司（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定某某公司承租北京市某某区×大厦，建筑面积240.69平方米的房屋；租金标准为每月3万元，支付方式为押二付六，押金为6万元。第九条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。……”第十条第一款约定：“……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”合同第十二条约定：交付房屋时间按甲方现租户交付时间为准。该份合同未约定房屋租赁期限，且未写明合同的签订日期。另外，三方签订《租赁定金协议书》，约定房屋租赁期共36个月，该房屋每月租金为3万元。2011年6月15日，刘某某与某某公司签订《补充协议》，约定：“经双方协商决定，在合同期范围内，如甲方违约，按一年租金为违约金；如乙方违约，按一年租金为违约金。租赁期限，三年整，三年后到期，乙方优先续租。”
另查，2012年2月2日，刘某某（甲方）与宋建国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋物业地址为北京市某某区×大厦0610号（以下简称诉争房屋）。该合同第四条约定：“房屋租赁期限自2012年3月10日至2015年3月9日止。遇以下情况应顺延：1）发生不可抗力事由的；2）甲方非正常原因逾期交付房屋的；3）非乙方原因致使房屋无法居住的；4）经双方协商一致并书面更改的。”第五条约定：“租金每月人民币30000元（大写：叁万元整）。”第六条约定：“租金按半年支付：自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方半年度的租金；以后应在下半年度前付清后半年的租金。（注：下半年房租于2012年9月1日前付清）。”第二十二条约定：“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。”刘某某提出该份合同系为某某公司办理执照使用，但刘某某就其主张未提交相应证据。2012年3月1日，刘某某向宋建国出具收据，由刘某某收到×大厦610室房屋押金6万元及六个月租金18万元。审理中，双方均认可该笔租金系某某公司支付的第一期租金。
2014年4月18日，刘某某与某某公司员工于永良签订《610室剩余物品清单》，内容为：“于2014年4月18日北京某某有限公司指派于永良来于刘某某交接关于×大厦610室物品交割之事，屋内物品以完整无损全部搬走，剩余4个水晶吊灯、一台烘干机、3个液晶屏。因3个液晶屏镶嵌在墙里面，不能折走。”审理中，双方均认可某某公司租赁期间共支付24个月的房屋租金即72万元。但某某公司提出刘某某系2012年5月中旬给付其诉争房屋钥匙，故其已经支付租金至2014年5月中旬，但某某公司就其主张未提交相应证据。刘某某对此不予认可，表示其于2012年2月交付诉争房屋，租期应于2012年3月10日起算。另外，刘某某表示因某某公司未依约交纳租金，故要求按照双方2011年6月15日签订的《补充协议》约定，由某某公司给付其5个月的租金共计15万元作为违约金。某某公司表示因刘某某要求提高租金，故在刘某某同意的情况下办理了提前退房，故其不同意承担违约责任，但某某公司就其主张未提交相应证据。对于违约金标准，某某公司认为违约金标准过高，认为违约金的标准应为一个月租金。
审理中，刘某某提交诉争房屋房产证复印件、离婚证及离婚协议书，并表示诉争房屋产权人于2013年12月4日由其变更至孙华林名下。某某公司对上述证据的真实性予以认可。经本院询问，孙华林表示其认可刘某某与某某公司签署的相关合同，若某某公司需支付相关费用，则应支付给刘某某，其不主张相关权利。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、租赁定金协议书、补充协议、收据、房屋租赁合同、601室剩余物品清单、房屋所有权证、离婚证、离婚协议书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经询问，现诉争房屋的所有权人孙华林认可刘某某签署的相关合同以及向某某公司主张相关权利的行为，对此本院不持异议。当事人协商一致，可以变更合同。刘某某与某某公司委托代理人宋建国于2012年2月2日签订的房屋租赁合同系双方针对诉争房屋签订的最后一份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在该份房屋租赁合同中对租赁标的、期限、租金、违约责任等事项均进行了约定，故双方应当按照该份合同的约定全面履行自己的义务。刘某某提出该份合同系为某某公司办理执照而签订，未提交相应证据，本院不予采信。刘某某与某某公司工作人员于永良于2014年4月18日进行了诉争房屋交接，故双方的租赁合同已于当日实际解除。现双方对租期起始日期存在较大分歧，对此本院认为，根据2012年2月2日的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限自2012年3月10日起，因此该日系租期的起始日期。某某公司提出刘某某系2012年5月中旬交付诉争房屋，未提交相应证据，本院不予采信。庭审中，双方均认可某某公司共支付24个月的房屋租金，故某某公司仍应给付刘某某合同履行期间即2014年3月10日至2014年4月18日的房屋租金。刘某某要求某某公司给付其租金38000元，数额未超出合同约定，本院予以支持。根据合同约定，某某公司应在下半年度前支付后半年的租金。某某公司给付第一期租金的时间为2012年3月1日，且合同约定下半年房租于2012年9月1日前付清，因此参照合同约定及合同的实际履行情况，某某公司应于2014年3月1日前给付后半年度的租金。某某公司未按时支付租金并提前退房，已经违反了合同的约定，应承担相应违约责任。某某公司提出其退房系因刘某某提高租金，未提交相应证据，本院不予采信。现刘某某提出按照双方于2011年6月15日签订的补充协议，并放弃部分主张，要求某某公司给付5个月的租金作为违约金，如前所述，某某公司需承担的违约责任应以2012年2月2日的房屋租赁合同第二十二条约定为准，故本院对刘某某的主张不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，某某公司提出合同约定的违约责任过高，要求予以降低。本院认为，刘某某与某某公司已于2014年4月18日自行办理了房屋交接事宜，且刘某某亦未提交证据证明某某公司的违约行为对其造成的实际损失，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则判定某某公司支付刘某某一个月的租金作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、北京某某美容科技有限公司于本判决生效后七日内给付刘某某二○一四年三月十日至二○一四年四月十八日的房屋租金三万八千元；
二、北京某某美容科技有限公司于本判决生效后七日内给付刘某某违约金三万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零三十元（原告已预交），由刘某某负担八百六十二元，已交纳；由北京某某美容科技有限公司负担一千一百六十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员　　郭某

二〇一五年四月七日
书　记　员　　常某