房屋买卖合同公证
【房屋买卖合同】房屋买卖合同公证
一、概念
" 房产买卖"这一概念有广义和狭义两种概念，广义的房产买卖概念，通常包括房产预售房产买卖 和房产转让。房产预售是指建筑期房产的买卖，也就是房地产经营单位出售其将来建成的房产。而狭义的房产买卖，则是专指房地产经营单位出售其已建成的房产。房产转让是指房产权人将其购买的房产再次出卖。本节先讲述房产买卖合同公证，而房产预售合同公证;房产转让合同公证另安排在其他节讲述;
房屋买卖合同公证是指公证处根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人之间签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。房屋买卖合同公证可以保证买卖双方在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖合同，完善合同条款，保障规定:办理外国人所有的"房屋所有权登记或转移、变更登记和委托手续的证件、文书，须经公证"。司法部、建设部 在房屋买卖合同关系中，出卖人的房屋所有权因出卖而消灭，买受人对房屋的所有权因买受而发生。
房屋买卖合同是双务合同，双方当事人的权利、义务在法律上处于平等地位，不允许任何一方有限制和强迫对方的行为。
房屋买卖合同是有偿的，出卖人向买受人交付房屋，买受人应向出卖人交付约定价金。
房屋买卖合同是诺成合同，是双方法律行为，双方当事人必须意思表示一致，双方意思表示不一致，合同就不能成立。
三、房屋买卖合同的内容
合同当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等，法人应写全称并注明法定代表人或代理人及所在地址;
被买卖房屋的坐落地点、数量、结构、质量，及附属设施和使用面积等。如是砖瓦、土灰、平房还是楼房等;
房屋买卖价款数额，价格的确定，一般是由买卖双方议定，经房管部门评议批准，但国家有统一规定的不能超过该法定标准;
付款日期和房屋腾交日期均应具体写明;
办理房屋产权过户及有关手续的约定;
违约责任条款;"
合同双方当事人认为应当约定的其它内容;
双方当事人签字、盖章及签约时间。
四、房屋买卖不准成交的几种情况
房屋买卖是受国家法律限定和保护的一种法律行为，买卖双方当事人的成交行为必须符合国家法律、政策规定和要求。
对有下列情况之一的，不准成交:
产权纠纷尚未解决的住房;
已经确定征用范围内的房产和私自改建的房产;
未经外事部门批准买卖的外侨房产;
法院立案审理，制止转移的房产;
房主不在房屋买卖发生地，又没有正式委托人的房产;
买主在房屋买卖发生地没有正式户口的;
超过房管部门评议价格的;
违章建筑、空地、宅基地不准出卖，整幢楼房不准买卖;
单位购买私人房屋的;
利用房屋买卖投机倒把，牟取暴利的;
五在用于抵押担保的房屋。
五;办理房屋买卖合同公证的程序
房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据 应提交的证件、材料 "
申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料’:
1·申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书;
2·卖方要提供房屋所有权证书及复印件;
3·出卖共有的房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;·
4·草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;
5·单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;
6·公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图，房屋管理部门对房屋的估价报告等。
重点审查的内容
公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容:
1·当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定，购买当地的私有房屋，买方必须具有当地户口，外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的，须经当地房产管理部门批准;
2·卖方是否享有出卖房屋的所有权，产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权;
3·买卖双方的意思表示是否真实;
4·房屋所在位置、"面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法;
5·房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;
6·合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确;
7·有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全;
8·买方是否具有购买能力;分期付款的，要审查买方资金是否落实，有无保障，如有疑问则应要求买方提供必要的担保;
9·房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。
出证
经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。
六、办理房屋买卖合同公证应注意的问题
房屋买卖合同公证，要在房管部门评议批准的基础上给予证明。买卖价格要按质论价，估价的办法要根据国家的价格政策，参照房屋实际造价，新旧程度及市场房价而定，并经房管部门批准。在农村，根据当地同类房屋的价格，由买卖双方直接交易，随行就市，防止变相高价套购。
产权人死亡的，其家属在末办理继承权公证前不得处理房产。
房屋买主如其户口不在房屋所在地的，则要按当地政府或房管部门的规定办理。
国家禁止单位购买私人房屋，目的是为了防止单位挤占公民的房屋使用面积。如单位确属缺房，须经县级以上政府批准，才能购买私房。
房屋买卖合同签订时规定卖方负责向买方交空房者，须等房内住户腾交后再行成交和办理公证;以避免房客无处搬家或其他问题致使卖方不能按期交房，造成多方面纠纷。要坚决揭露、制止和打击利用房屋买卖进行投机倒把，牟取暴利的非法行为。
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