以案说法:正在按揭的房子可以卖吗?可以加名字吗?
买房是人生大事,正所谓有房才有家。其实房子也有很多法律相关的问题,今天用一桩典型的案例来跟大家分析一下,关于房子房奴们比较在意的两点,一个是正在按揭的房子可以卖吗?另一个则是正在按揭的房子可以加名字吗?
案例:
小张和小美两个人是通过熟人介绍走到一起的一对情侣,两人都已经到了适婚的年纪,在双方家长的催促下,相恋半年之后,便有了结婚的打算。可在结婚前,两人却突然发生了矛盾。小张通过多年的努力,再加上父母的一些帮助,在老家买了一套按揭房,买这套房的目的就是为了娶老婆。
婚房都已经提前准备好,小情侣两人为何还会发生矛盾?原来小张和小美两人都在大城市上班平常很少回老家,小美便想让小张将老家的房子卖掉,然后两人再重新在他们工作的城市买一套小居室,但小张的房子才刚买没多久,他不知道能不能卖?最主要是他觉得现在如果卖的话,那肯定会亏本,而且在大城市供房贷压力也很大,因此他不肯。
法律分析:
首先就是按揭房能不能出售?依据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定:下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法》第三十九条
规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
按揭房并没有在这规定范围之内,因此按揭房是可以买卖的,但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证,按揭房二次出售,按照二手房交易方式,依据规定二手房交易以房产证为准,有了房产证才可以上市交易。如果有出售条件,可以办理转按揭手续,但首先是要取得银行的同意,可以先向贷款的银行提出申请。
管理部门规定二手房交易可以办理转按揭手续,但在实际操作中,不同银行有不同规定,大部分的银行都不会办理转按揭手续。大多数都是房主自筹资金还清贷款,取出产证。即便有的银行会愿意,但二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请,需要你委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜。
其次是在房子上加名字,根据《民法典》的规定,房屋的产权形式可以由一个产权人独有,也可以由两个或两个以上的产权人共有。如果是全款购房或房产贷款已还清,婚前房产加上另一方名字,按赠与、买卖方式依据双方申请办理。但小张的房子是按揭房,而且还在还贷中,有贷款的房子不可以增加共有人,因为在贷款的时候,你的房产证还在银行做抵押。
如果给还未还清贷款的房子增加名字,那就相当于改变了借款人,债权债务关系也就因此发生了改变,这对于银行来说存在潜在风险。如果希望房产是两人共有,可以申请共有产权证,但房产证上依然必须是一个人的名字,附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额,在出现财产纠纷时就可以进行合理分割。
谁首付,离婚后房子归谁。依据《婚姻法司法解释三》第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第1款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。
两人从陌生人走到婚姻不容易,结婚是为了爱情,而不是财产,夫妻之间不应该相互算计,应该相互扶持,宽容与理解,不然就算家财万贯,房屋遍布天下,也不会多幸福。