恶意串通买卖他人抵押房产被判无效
[阅读提要] 恶意串通签协议，低价售卖抵押屋，法院判决属无效，房归原主显公平。
[基本案情] 2022年10月的一天，家住东营经济开发区的赵某突然得知自己名下的房子被卖掉了。他赶紧前往房管局查证，发现房子确实已不在自己名下，这又是何故呢？
原来，2020年4月，赵某以自己的一套房产作为抵押担保，先后两次向钱某借款，共计40万元。双方约定：2023年4月24日到期一次还清，逾期钱某有权处理抵押房屋收回出借本金。同时，赵某还签署了其委托钱某出售抵押房产的授权委托书。2023年4月，赵某向钱某偿还了部分借款后，再未偿还剩余的借款及利息。2023年10月14日，钱某以32万元的价格将赵某抵押的一套房产卖给了张某。被蒙在鼓里的赵某直到和钱某的一次聊天中，才知道自己抵押的房产已经被卖掉。于是，赵某将钱某、张某诉至东营经济开发区人民法院，要求法院确认张某与钱某签订的购房合同无效，并要求庄某协助其将案涉案房产过户到自己名下。
该案在审理过程中，经鉴定，案涉房屋被卖时的市场总价值为59万元，而钱某、张某转让案涉房屋的价格不足评估价格的六成。
法院经审理认为，赵某具有完全民事行为能力，其签署的授权委托书是其真实意思表示，钱某实施的民事法律行为对赵某发生效力，但不得损害赵某利益。而钱某、张某以明显不合理的低价转让案涉房屋，损害了赵某的利益，双方转让案涉房屋的行为不能认定为善意。案涉房屋一直由赵某祖父母居住，没有证据证明庄某购房前对案涉房屋状态进行了查看和了解，购房后庄某也未要求赵某交付房屋，与常理不符。另查明，案涉房屋转让之前，2023年4月至10月，钱某与张某之间的银行往来款项共有20笔，其中张某向钱某转账12笔，金额为40余万元，钱某向庄某转账8笔，金额为20余万元，均未注明款项用途，结合二人之间有其他经济往来的陈述，故不能认定庄某向钱某支付的款项是购房款。另外，赵某对钱某的债务以案涉房屋设定抵押，钱某不依法实现担保物权而是采取风险较大的买卖转让案涉房屋的方式实现债权，也与常理不符。
[判决结果] 因此，法院认为张某与钱某恶意串通，损害了赵某的合法权益，依法判决张某与钱某签订的房屋买卖合同无效，庄某、钱某在判决生效之日起二十日内协助赵某将案涉房屋所有权变更至赵某名下，所需变更登记费用由张某、钱某承担。
【律师说法】恶意串通行为又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具体表现为：串通掩盖事实真相，在谈价过程中串通一气，故意压价，损害委托人的利益。我国《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。?律师在此提醒大家，在民间借贷等类民事活动中，若债务人将特定的财产作为履行债务的担保，当其未履行还款义务时，债权人可依照法律规定的程序就该财产享受优先受偿权，债权人可以选择申请法院依法拍卖或变卖抵押财产以清偿其债权。切不可采取恶意串通的交易方式来实现债权，否则，即便合同条款签订的再详尽，手续再规范，也无法得到法律的保护。
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