原告郭某某、孙某某与被告武某某案外人执行异议之诉一案胜诉判决

河南省郑州市中级人民法院
民事判决书 （2023）豫 01 民初 1474 号
原告（执行案外人）：郭某某，男，1970 年 10 月 *日出生， 汉族， 原告（执行案外人）：孙某某，女，1968 年 5 月 *日出生， 汉族， 二原告共同的委托诉讼代理人：薛东林，河南荣勋律师事务所律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：李慧起，河南荣勋律师事务所 实习律师。
被告（申请执行人）：武某某，男，1953 年 3 月 * 日出生， 汉族，住河南省郑州市二七区交通路 *号。 委托诉讼代理人：李某某，某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某某，某律师事务所律师。

第三人（被执行人）：某公司， 法定代表人：李*英，执行董事。 委托诉讼代理人：薛某某，男，1991 年 3 月 * 日出生，汉族， 某公司员工。
原告郭某某、孙某某与被告武某某案外人执行异议之诉一案， 本院于 2023 年 10 月 26 日立案后，依法适用普通程序，组成合议 庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告武某某申请追加被执行人某公司（以下简称某公司）为本案第三人，本院予 以准许。原告郭某某及原告郭某某、孙某某共同的委托诉讼代理人 薛*林、李*起、被告武某某的委托诉讼代理人李xx、周xx、 第三人某公司的委托诉讼代理人 薛某某到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 郭某某、孙某某向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于1 号楼 1 单元 1*8 号房 屋；2.本案诉讼费用由被告武某某承担。事实和理由：2014 年 6 月 6 日，原告郭某某、孙某某与第三人某公司签订《认购协议》， 约定二原告认购的房源位于1 号楼 0*8 号房屋，建筑面 积为 175.64 平方米，优惠后的房款为 757170 元，协议签订时支付 20 万元；第三人某公司承诺案涉房屋按照图纸设计及国家规范 施工，一期工程于 2014 年 11 月 28 日交房。2015 年 7 月 17 日， 二原告与第三人某公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购 买1 座 1 单元 2*8 号房屋（即 0*8 号房屋的二、三层）， 建筑面积为 109.68 平方米，总价款为 301620 元；合同签订当日支 付房款 121620 元，其余房款 18 万元以商业贷款方式支付。之后， 二原告付清1 号楼 1 单元 0*8 号（包括案涉 1*8 号房屋及 2*8 号房屋）的房款，第三人某公司于 2015 年 6 月 14 日出具 收款收据。2015 年 7 月 20 日二原告将案涉 1*8 号房屋出租给李* 华使用，李*华租赁后办理工商登记，个体工商户的名称为“装*城”。二原告多次催促第三人某公司办理房屋 过户手续，但该公司迟迟未能办理，原因是该公司没有开立资金监 管账户，所以仅与二原告签订《认购协议》而不能签订正式的商品 房买卖合同并备案登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院 办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原 告郭某某、孙某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益， 现因郑州市中级人民法院执行查封了案涉房屋，故提起本案执行异 议之诉，望判如所请。

武某某辩称，一、案涉房屋为地上三层，一层分南北两套房屋； 北面一层连通二、三层，系三层复式住宅；南面系案涉查封房屋， 为单间商铺。原告郭某某、孙某某购买的复式住宅的入户通道位于 小区内部，与查封的案涉商铺并不相通也非一体结构， 因此查封没有问题。案涉房屋之所以出现通往二层住宅的楼梯位于 一层房屋内，系二原告私自改变房屋结构所致，但不能因此就认为 作为商铺的案涉房屋归二原告所有。二、二原告与第三人某公司 签订的《认购协议》仅约定认购 1 号楼一至三层住宅， 并不涉及一层商铺。二原告亦在诉状中称第三人某公司按照图纸 设计及国家规范施工，而 的施工图纸显示 1-1*8 房屋系 商铺，1-2*8 房屋系住宅，所以二原告在购买房屋时对案涉房屋的状态是清楚的，且《认购协议》中也写明其二人所购的房屋系住宅， 因此该《认购协议》不能作为二原告购买案涉 1*8 号房屋的有效合 同使用。三、二原告提交的银行流水不能证明其二人已支付全部购 房款，况且在《认购协议》的真实性不能确定的情况下，也无法判 断二原告购买房屋的真实价格。四、案涉房屋的查封由房屋所在地 法院协助进行，并且是参照房屋登记表在现场核实房屋状态后，对 第三人某公司未出售、无人占有使用及没有权利负担的房屋进行 查封。查封当时，二原告并未提出执行异议，却在查封 7 年后提出 异议不符合常理。因此，二原告不可能在法院查封之前占有使用案 涉房屋。五、二原告就 1-2*8 号房屋签订了买卖合同并办理预告登 记，说明其二人对所购房屋状态有清晰的认知，并且案涉房屋所在 的 1 号楼均可办理房屋备案登记。如果二原告购买案涉房屋属实， 但仅与第三人某公司签订一份《认购协议》而不签订正式的房屋 买卖合同并备案登记，则对案涉房屋被查封存在过错。综上，原告 郭某某、孙某某的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。

某公司述称，案涉房屋被法院查封时，第三人某公司不知 道需向法院阐述该房屋的状态，而法院也未向第三人某公司询问 该房屋状态。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了 证据交换和质证。根据原告郭某某、孙某某的诉请、被告武某某的 答辩、第三人某公司的陈述及各方举证、质证，本案事实确认如 下武某某（申请人）与某公司、李*、杨*牛（被申请人）借 款合同纠纷一案，郑州仲裁委员会于 2016 年 11 月 10 日作出（2016） 郑仲调字第 0435 号调解书。调解协议内容为：一、经对账结算， 截至 2016 年 11 月 10 日，扣除三被申请人已偿还的款项后，三被 申请人共欠付申请人借款本息共计 1190 万元整；三被申请人就欠 付申请人上述款项承担连带清偿责任；二、截至 2016 年 11 月 10 日止，上述第一条约定的欠款本金及利息包括申请人与三被申请人 之间及申请人与任一被申请人之间的全部借款本息合计金额；上述 欠款本金及利息在 2016 年 11 月 10 日起，任何一方不得以对账错 误、误解、利息计算错误等理由主张该数额有误；三、三被申请人 于 2016 年 12 月 10 日前支付申请人 300 万元整；于 2017 年 1 月 10 日前支付 300 万元整；于 2017 年 2 月 10 日前支付 300 万元整； 于 2017 年 3 月 10 日前支付剩余的 290 万元整；四、三被申请人就 上述第三条应还款项，如按期或者提前支付，申请人免除 2016 年 11 月 10 日至调解协议约定的还款之日期间的 2%利息；如三被申请 人逾期支付上述任何一笔款项，申请人有权一并主张全部应付的款 项；同时，三被申请人从 2016 年 11 月 10 日起至三被申请人实际 偿还之日，按照欠付金额月息 2%承担逾期付款利息；五、仲裁调 解书生效后 5 个工作日内，申请人协助三被申请人解除第三被申请 人杨*牛持有第一被申请人某公司股权的质押；且申请人需向曹 县人民法院申请解除对第一被申请人账号的冻结；否则，三被申请 人的还款期限相应顺延（因被申请人原因除外）。三被申请人偿还 - 6 - 上述款项达 600 万元以上后五个工作日内，申请人向曹县人民法院 递交对三被申请人被查封资产 50%的解除查封申请；三被申请人偿 还上述全部款项后五个工作日内，申请人向曹县人上述款项达 600 万元以上后五个工作日内，申请人向曹县人民法院 递交对三被申请人被查封资产 50%的解除查封申请；三被申请人偿 还上述全部款项后五个工作日内，申请人向曹县人民法院递交对三 被申请人剩余被查封资产的解除查封申请。申请人与三被申请人均 应协助曹县人民法院办理解封手续；六、本案仲裁费 117147 元、 保全费 5000 元、诉讼保全保险费 44000 元，合计 166147 元，由三 被申请人承担 10 万元，申请人承担 66147 元。 仲裁期间，山东省曹县人民法院于 2016 年 5 月 18 日作出 （2016）鲁 1721 财保 7 号民事裁定，查封了某公司名下位于1 号楼 1 单元 1*1-1*3 号、1*9-1*9 号商业房共计 34 套。 该调解书生效后，武某某申请执行，本院于 2017 年 1 月 14 日立案， 执行案号为（2017）豫 01 执 11 号。执行中，本院作出执行终本裁 定，又于 2018 年 6 月 14 日恢复执行，执行案号为（2018）豫 01 执恢 113 号。后又再次终本执行，于 2021 年恢复执行，执行案号 为（2021）豫 01 执恢 249 号。后本院对前述房屋进行续封，并于 2023 年 2 月 7 日作出（2021）豫 01 执恢 249 号之一执行裁定，裁 定：拍卖、变卖被执行人某公司名下位于 1 号楼 1 单元 1*1-1*3 号、1*9-1*9 号商业房共计 34 套房产。郭某某、孙某对此提出执行异议，本院于 2023 年 10 月 19 日作出（2023） 豫 01 执异 799 号执行裁定，裁定：驳回郭某某、孙某某的异议请 求。

郭某某、孙某某不服，提起本案案外人执行异议之诉。 签订日期为 2014 年 6 月 6 日的《认购协议》（由某公司加盖合同专用章）记载：甲方为某公司，乙方为孙某某，认购房源 为 1 号楼 1-028 号住房，建筑面积为 175.64 平方米； 房款为 878200 元，优惠后价款为 851854 元；协议签订时须付 20 万元定金；某公司承诺 按图纸设计及国家规范施工， 一期工程于 2014 年 11 月 28 日交房；双方签订《商品房买卖合同》 后，该认购协议自动失效。 2015 年 7 月 17 日，郭某某作为买受人与某公司签订《商品 房买卖合同》（合同号为 20150717002），约定：一、某公司以 出让方式取得的位于交叉口的土地的规 划用途为商住，该宗土地上所建商品房暂定名为 ；二、 买受人郭某某所购房屋为第 1 座 1 单元 2*8 号房，用途为住宅，建 筑层数地上三层；房屋总价款为 301620 元，合同签订当日支付 121620 元，余款通过商业贷款方式支付。曹房预曹城字第x号预告登记证书记载，预告登记权利人为郭某某、孙某某，房屋坐 落于交叉口 1-1-228，登 记时间为 2015 年 10 月 10 日。 郭某某、孙某某主张已付清全部房款，提交：一、两份《收据》， 分别记载：郭某某现金交纳 1-1*8 房款 455550 元（2015 年 6 月 14 日）、现金交纳 1-2*8 房款 121620 元（2015 年 6 月 14 日）。二、 郭某某作为借款人（郭某某、孙某某共同作为抵押人）、某公司 作为保证人与中国农业银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购 房担保借款合同》，签订于 2015 年 10 月 13 日。该合同记载：借款金额为 18 万元，以借款人购买的位于1 号楼 1 单元 2*8 室作为抵押物；还款 账户为 6xxxxxxxxx。三、郭某某名下《中国农业银行个人明细对账单》记载：自 2016 年 1 月 20 日起 6228481***5271 账户定期定额扣划款项用于还贷（每期扣划金额为 1925.37 元）， 2020 年 4 月 21 日一次性还贷 111209.16 元。四、《中国农业银行 业务凭证》记载：2020 年 4 月 21 郭某某提前还款 111209.16 元， 贷款全部结清。五、郭某某名下账户尾号为 4217 的《中国农业银 行个人明细对账单》记载：2013 年 11 月 11 日支出楼款 20 万元、 2014 年 7 月 15 日、16 日支出 12 万元、3 万元。郭某某名下账户 尾号为 4217 的另一份交易明细记载，前述 2014 年 7 月 15 日、16 日支出的 12 万元、3 万元均转账给杨信牛。六、郭某某名下《中 国农业银行已销户活期账户明细清单》记载：尾号为 8412 的账户 于 2014 年 7 月 22 日支出 2 万元，摘要为“x买房”。七、郭海 标名下另一银行账户流水记载：2015 年 6 月 1 日现金取款 49900 元，2015 年 6 月 2 日现金取款 20 万元。八、2015 年 6 月 2 日的《城交款明细单》记载：郭某某购买的房屋坐落于 1 号楼 1 单元一层 28 户，优惠后总房款为 757170 元（备注：一层房款 455550 元，二层房款 301620 元），首付 577170 元，贷款 18 万元；已交 35 万元，今交 207170 元，收款人李*英。九、2023 年 10 月 22 日某公司出具《情况说明》称，郭某某、孙某某于 2014 年 6 月 6 日认购该公司开发建设的 1 号楼 0*8 号（包括 1 号楼1*8 号和 1 号楼 2*8 号），其中 1 号楼 1*8 号的房款为 455550 元， 1 号楼 2*8 号的房款为 301620 元（现金支付房款 121620 元，余款 18 万元系商业贷款方式支付）。截至 2015 年 6 月 14 日，郭某某、 孙某某已将房款 757170 元全部付清。十、某公司的工商信息记 载，杨*牛自公司成立至 2016 年 9 月 20 日期间，为该公司的股东 并担任法定代表人；2016 年 9 月 20 日起，李xx担任公司法定代 表人。 郭某某、孙某某主张占有案涉房屋，提交：一、《房屋租赁合 同》（落款日期 2015 年 7 月 20 日）记载：出租方为郭某某，承租 方为李xx；郭某某将房屋出租给李xx使用；租赁期 3 年，自 2015 年 7 月 15 日至 2018 年 7 月 15 日，月租金为 1500 元。该份租赁合同由曹县市场监督管理局庄寨 市场监督管理所于 2023 年 10 月 8 日盖章并签字备注为“与原件一 致”。二、个体工商户名称为材料城于 2015 年 7 月 20 日注册登记，经营者为李xx，经营场所为“山广场对过”。三、用户地址为 1 号楼 1 单元 1*8 号房屋的水费交费明细显示，用户姓名为许xx，交费方 式为充值，充值日期自 2016 年 4 月 2 日至 2022 年 5 月 10 日，充 值金额为 50 元至 200 元不等。四、《历月电费明细》记载：用户 名称为张xx，用电地址为1 号楼 1 单元 1*8 号，2019 年 1 月至 2023 年 2 月期间正常用电。五、张xx与李xx系夫妻诉讼中，郭某某、孙某某称：一、2015 年 6 月 1 日现金取款 49900 元、6 月 2 日现金取款 20 万元系用于 2015 年 6 月 14 日交房 款；二、用户地址为 1 号楼 1 单元 1*8 号房屋的水费交 费明细显示用户姓名为许xx，是因为郭某某、孙某某曾将案涉房 屋转让给许xx；后因案涉房屋被法院查封，许xx又将该房屋退 还给郭某某、孙某某。 诉讼中，某公司出具《情况说明》称，武某某与某公司借 款合同纠纷一案中查封的由某公司于 2014 年开发建设且位于1 号楼 1 单元 1*9-1*0、1*5、1*6、1*7、1*9 号商业房共计 16 套， 均属于临街商铺，由某公司于 2014 年 12 月前对外出售，于 2015 年 4 月前实际交付给购房人。并且，前述 16 套商铺的购房人均在 交房前通过转账、现金、贷款等方式支付了全部房款，由某公司 出具收据。因某公司未办理资金监管账户，导致仅与部分购房人 签订认购协议，没有签订商品房买卖合同及网签备案。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉 讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执 行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行 的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权 执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下 列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法 院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已 按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交 付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，原告郭某某、孙某某已就案涉房屋于 2014 年 6 月 6 日与第三人某公司签订《认购协议》，并于 2015 年 7 月 17 日签 订合同号为 20150717002 的《商品房买卖合同》，且合同约定的坐 落于1-1-2*8房屋 亦预告登记在原告郭某某、孙某某二人名下，而法院作出查封裁定 的时间是 2016 年 5 月 18 日，因此原告郭某某、孙某某已在法院查 封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告郭某某名下农业 银行账户于 2013 年 11 月 11 日支出楼款 20 万元、于 2014 年 7 月 15 日、16 日向杨xx转账 12 万元、3 万元的交易记录，原告郭xx名下尾号为 8412 的中国农业账户于 2014 年 7 月 22 日支出 2 万 元且摘要为“xx买房”的记录，原告郭某某名下银行账户于 2015 年 6 月 1 日、6 月 2 日现金取款 49900 元、20 万元的交易记录等内 容，以及原告郭某某作为借款人、某公司作为保证人与中国农业 银行股份有限公司曹县支行签订的《个人购房担保借款合同》并结 合原告郭某某名下 xxxxxxxxxxxxx 账户的还贷记录，与第三 人某公司出具的收款收据记载的房款金额能够相互印证，并且根 据第三人某公司的工商资料中有关杨*牛、李*英的登记信息， 可以认定原告郭某某、孙某某已按照《认购协议》《商品房买卖合同》的约定向第三人某公司付清了案涉房屋的房款。第三，在曹 县市场监督管理局庄寨市场监督管理所留存的《房屋租赁合同》、 李*华注册登记个体工商户的信息以及《历月电费明细》等资料， 能够证明原告郭某某、孙某某以出租房屋的方式在法院查封之前对 案涉房屋合法占有。最后，现有证据不显示案涉房屋未办理过户登 记系原告郭某某、孙某某自身原因造成的。因此，原告郭某某、孙 素娥对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执 行该房屋的诉讼请求本院予以支持。 被告武某某以施工图纸、房屋内部照片等主张法院查封的东方 时代城 1 号楼 1 单元一层商铺与原告郭某某、孙某某购买的案涉房 屋非一体结构，现在出现通往二、三层住宅需经过案涉商铺内的状 态系原告郭某某、孙某某擅自改变房屋结构所致，依据不足，本院 不予采信。 原告郭某某、孙某某购买案涉房屋过程中就 1-1-1*8 未及时督促第三人某公司办理预告登记，对引起本诉存 在一定的过错，该过错不影响其二人对案涉房屋享有的权利可以排 除执行，但应当承担本案诉讼费。
综上所述，郭某某、孙某某的诉讼请求成立。依照《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九 条、第三百一十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行 1号楼 1 单元 1*8 号房屋。 案件受理费 8133 元，由原告郭某某、孙某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河 南省高级人民法院。 本院（2023）豫 01 执异 799 号执行异议裁定于本判决生效时 自动失效。

审 判 长 张林利
审 判 员 范亚玲
审 判 员 张 晔
二〇二四年一月三十日
书 记 员 佘卫帅
书 记 员 胡佳萌