出租人是否同意承租人对租赁物进行改善或增设的司法认定
出租人是否同意承租人对租赁物进行改善或增设的司法认定
——张某某诉王某某房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨
房屋租赁合同中，出租人与承租人就租赁物的改善或增设未作约定的，承租人应当就改善或增设他物的情况通知出租人。出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，方才发生法律效力，出租人单纯的沉默或者不作为，不能认为出租人已经同意。
基本案情
原告张某某向山东省庆云县人民法院起诉称：原告张某某与被告王某某于2021年4月份签订楼房租赁合同，原告将其位于某社区门市楼一层房屋及后院出租给被告，租赁期间为2021年4月10日至2022年4月9日止，租金为10000元整。合同到期后，被告未继续租赁，将个人物品带走，但其经营期间的装修装饰物(隔断、吊顶、墙面上装订竹片、室外牌匾、墙体上窟窿等)未拆除并给予恢复原状。被告在后院搭建的小屋拆除后的建筑垃圾未清除，因搭建小屋也给原告的后院院墙造成不同程度的损坏，被告也未给予恢复原状。被告租赁期间还造成租赁房屋内的窗台、门玻璃、围子墙砖和卷帘门等不同程度的损坏，价值大约7000元。被告迟迟不拆除装修物和恢复房屋原状，导致原告无法对外出租。被告的行为已严重侵犯原告合法权利，原告诉请：1.判令王某某拆除其在张某某出租楼房及院落内的装修装饰物，并将出租房屋恢复原状；2.判令王某某给付张某某经济损失1万元并承担诉讼费用。庭审中明确拆除部分、恢复原状部分共计14处。王某某辩称，同意拆除牌子。租赁期间未对房屋造成损坏，王某某按照租赁合同约定使用房屋，合同到期后交还的房屋与租赁开始时的房屋状态相同。王某某并无违约行为，张某某主张的损失不存在。庆云县人民法院经审理查明：自2017年4月9日起王某某承租张某某的案涉房屋，每年签订租赁合同，每份租赁合同的租赁期限为一年。就本案涉及的争议，租赁合同约定：租赁期内，未经张某某同意王某某不得更改房屋的主体结构；室内门窗、地板砖及其他物体如有损害一切责任由王某某负责。合同到期王某某搬离后，双方发生争议并报警处理，经公安机关调解，未达成调解意见。张某某二审中提交了新的证据。德州市中级人民法院二审查明：王某某在使用租赁物期间曾在房屋部分墙面加设竹片作为装饰，并于后院搭建房屋，房屋拆除后，未拆除地板砖。
裁判结果
庆云县人民法院一审判决：一、王某某于本判决生效之日起五日内拆除位于某处门市楼的牌子；二、驳回张某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由张某某、王某某均担。一审判决作出后，张某某不服，向德州市中级人民法院提出上诉。德州市中级人民法院二审判决：一、维持山东省庆云县人民法院民事判决第一项；二、撤销山东省庆云县人民法院民事判决第二项；三、王某某于判决生效之日起七日内拆除位于某处的竹片及某处的地板砖；四、王某某于判决生效之日起七日内给付张某某经济损失849元；五、驳回张某某的其他诉讼请求。
案例解读
《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”吴律师提醒您，本条是关于承租人对租赁物进行改善或者增设他物的规定。承租人对租赁物只享有占有、使用、收益权，不享有处分权，因此不能擅自对租赁物进行拆除、改造或添附。租赁合同的本质是出租人保留租赁物所有权，通过让渡租赁物的使用权获取承租人的租金。无论承租人是否基于增加租赁物的经济价值或使用价值的目的来改善、增设他物，对原有租赁物进行添附均需符合出租人的意愿，需要经过出租人的同意。如租赁合同对承租人改善或增设他物未作约定的，则承租人未经出租人的同意而进行改善或增设的行为属于违约行为，在租赁合同解除或终止时，承租人应当恢复原状或赔偿出租人的经济损失。《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”根据该规定，在无合同约定的情况下，承租人征得出租人的同意时，应当就改善或者增设他物的情况向出租人作出通知，该通知既可以采取口头的形式，也可以采取书面的形式，但无论通过哪种形式，应以出租人知晓相关内容为准。出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，方才发生法律效力，出租人单纯的沉默或者不作为，不能认为出租人已经同意。吴律师提醒您，本案中，已经查明承租人王某某对案涉租赁物的增设情形，且根据涉案租赁物的性质，并不属于必须进行改善或增设才能实现合同目的的情形，故在出租人张某某没有以明示方式同意的前提下，承租人王某某自行增设不能推定已经出租人张某某同意，出租人张某某有权要求承租人王某某予以拆除。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第一百四十条 行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。《中华人民共和国民法典》第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
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