借他人名义买房，登记人将房屋转卖未经出资人同意有效吗

原告诉称
周某芬向本院提出诉讼请求：1.判令张某霞、刘某辉和张某芳协助转移登记北京经济技术开发区一号房屋至周某芬名下；2.判令张某霞向周某芬支付违约金10万元；3.判令张某霞和刘某辉承担本案的诉讼费用。
事实和理由：周某芬与张某霞曾为北京C公司（以下简称：C公司）的同事。张某霞与刘某辉系夫妻关系。2006年5月21日，C公司与张某霞签订《职工集资建房认购协议书》，约定张某霞认购该公司组织的集资建房一套。认购房屋位于北京经济技术开发区一号（以下简称：涉案房屋）。
2006年10月18日，周某芬与张某霞签订了《房屋购买权转让协议》（以下简称：协议），约定如下：从协议生效起，冠名在张某霞名下的涉案房屋的购买权和以后购得的房屋产权均归周某芬拥有；由周某芬支付张某霞预交款155000元，第二期房款和以后所有应付房屋税费款由周某芬接管支付；此房屋取得房产证时张某霞协助周某芬办理房产过户手续；C公司出具的收据和楼房证明一并转交周某芬；双方以签订协议为准，不得违约，如违约应承担违约金100000元整；协议签订人为张某霞、实际购房人周某芬。
自2006年5月21日至2007年9月7日，周某芬先后向张某霞和C公司付清了全部的价款和税费共计419345元，包括房款380000元和税费39345元。同时，张某霞给周某芬出具了房款收条，写明“全款已交齐”内容。C公司和开发商也给周某芬出具了房款收据、税费收据和集资建房手续的原件。2007年3月开发商将一号新房直接交付给了周某芬，从此至今周某芬一直对涉案房屋占有、使用或出租，并一直负担着房屋上的供暖费、物业费和水电费等。到本案起诉时的2021年9月，周某芬对涉案房屋占有使用已长达14年之久。
2017年，张某霞和刘某辉共同取得涉案房屋的产权证，房屋性质为商品房。2019年5月，张某霞、刘某辉与案外人张某芳签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同），并将涉案房屋过户到了张某芳名下。2019年6月，周某芬向北京市大兴区人民法院起诉张某霞、刘某辉和张某芳，诉求确认房屋买卖合同无效。2021年4月，大兴区人民法院判决房屋买卖合同无效。2021年8月，北京市第二中级人民法院判决驳回张某霞的上诉，维持原判。依据已生效的民事判决书确认的事实、协议及周某芬提供的履约证据，张某霞应当将涉案房屋登记到周某芬名下，刘某辉作为涉案房屋的共同产权人，有协助转移登记的义务。张某霞违反协议约定将房屋过户至他人名下，构成违约，应按协议约定向周某芬支付违约金100000元。故周某芬诉至法院，望判如诉请。

被告辩称
张某霞辩称，不同意周某芬的全部诉讼请求。一、涉案房屋为张某霞参加公司组织职工集资建房时所认购，张某霞为涉案房屋的实际购买人和所有权人。张某霞与周某芬此前均为C公司员工。2006年，公司组织职工认购集资建房，根据单位规定，一个职工只能享受一套集资建房权利，周某芬作为C公司职工，本就有权购买房屋而无需借用张某霞的名义。张某霞获得涉案房屋的集资建房权后，根据公司扣除工龄及相关优惠后，将剩余房屋价款按照要求先后支付。因此，张某霞为涉案房屋的认购人和实际购买人，周某芬无权向张某霞主张涉案房屋。
二、周某芬与张某霞之间是债权债务关系，并非买卖关系。周某芬与张某霞在C公司关系较好，在公司组织认购集资建房后，张某霞资金紧张，周某芬提出其与赵某亮（周某芬前夫）较宽裕，可借钱给张某霞。后张某霞缴纳房屋款项时周某芬称一并办理，并将张某霞认购的房屋材料拿走，约定后续将欠款一并偿还赵某亮即可。因此，张某霞并没有处置涉案房屋的意思，也未将涉案房屋出卖给周某芬。周某芬提交的协议并非张某霞签署。
三、基于借款双方约定在张某霞还款前周某芬对涉案房屋享有无偿使用权。在周某芬的要求下，张某霞同意在未偿还借款前允许周某芬对涉案房屋无偿居住，且在交房后张某霞亦遵守承诺将涉案房屋交付周某芬使用。2019年，张某霞取得房屋产权证后与周某芬沟通搬离及欲将房屋出售将其借款一并偿还的事宜，但周某芬拒不接受还款并认为其为房屋的权利人。故对于周某芬主张将涉案房屋登记至其名下并支付违约金的诉讼请求，张某霞不予认可。
刘某辉述称，同意张某霞的答辩意见。
张某芳述称，同意张某霞的答辩意见。

法院查明
张某霞原系C公司的员工，刘某辉与张某霞系夫妻关系。一号房屋位于北京市北京经济技术开发区一号（以下简称一号房屋）。
2006年5月21日，C公司（甲方）与张某霞（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，载明：“本人张某霞（乙方），自愿参加C公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于亦庄一号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日2006年5月21日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款15万元。同意按照C公司统一规定分三期付房款的规定……”。同日，C公司出具《集资建房通知书》，载明：“C公司：张某霞同志已获得一号房集资建房权，请办理相关手续”。
2006年10月18日，张某霞（转让人）与周某芬（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，载明：“C公司职工张某霞在2006年C公司集资建房时购买一号房，面积为110平米，住房壹套的购买权自愿转于周某芬名下，从协议生效起，冠名在张某霞名下的这套一号房的购买权和以后购得的房屋产权均归周某芬拥有。
此基础上双方协议如下：1.2006年5月21日张某霞预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为周某芬名下之日起，由周某芬支付张某霞预交款壹拾伍万伍仟元整。2.第二期房款和以后所有应付房屋税费款由周某芬接管支付。3.关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时张某霞协助周某芬办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，C公司出具的收据和楼房号证明一并转交周某芬……”
一号房屋建成后，由周某芬占有使用，并将一号房屋出租。
2019年5月14日，张某霞、刘某辉（出卖人）与张某芳（买
受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为150万元。2019年5月22日，双方办理产权转移登记手续，将一号房屋登记至张某芳名下。周某芬向本院起诉张某芳与刘某辉，请求确认张某霞、刘某辉与张某芳于2019年5月14日签订的房屋买卖合同无效。
2021年4月28日，本院作出判决书，认定张某霞、刘某辉与张某芳于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，判决双方签订的房屋买卖合同无效。
张某芳与刘某辉不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2021年8月30日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定，周某芬与张某霞于2006年10月18日签订协议，双方在协议中对物权转让事宜进行了约定；周某芬在签订上述协议后为购买涉案房屋支付了价款，且在房屋建成后实际控制涉案房屋，周某芬履行了协议约定的相关义务，亦实际取得涉案房屋，周某芬基于协议有权要求张某霞在取得产权证时协助周某芬办理房产过户手续；张某霞将涉案房屋过户至张某芳名下时，侵害了周某芬的合法权益，周某芬有权主张权利；
张某霞本人将涉案房屋的购买权转让给周某芬，周某芬有理由相信张某霞作为刘某辉的配偶对于家庭重大财产的处分是经过夫妻双方同意的，刘某辉对于家庭重大财产的转让不知情与日常生活经验不符；张某芳主张其购房前实地看房屋时无人居住，但根据原审法院调查后的结果，不能证明张某霞与张某芳签订合同时已将租户全部腾退；张某芳与张某霞、刘某辉虽然签订了房屋买卖合同，但双方对于付款方式、付款期限、房屋交付时间、不动产登记时间、违约责任等房屋买卖交易中重要的合同内容均未做书面约定，与正常的房屋交易过程不相符；
房屋买卖合同约定房屋价款为150万元，明显低于市场价格，张某芳、张某霞与刘某辉表示双方口头约定房价款为330万元，但并无证据证实，结合张某芳提供的付款过程，在房屋过户前仅支付了24.5万元，余款均于房屋过户后支付，此与正常的房屋交易亦不相符；即使约定房价款为330万元，也明显低于市场价格；张某芳主张定金10.5万元系现金支付，对此未提供任何证据予以证实；综合以上情形，张某霞、刘某辉与张某芳签订的房屋买卖合同存在恶意串通，损害周某芬利益的情形，双方之间的房屋买卖合同应属无效。

裁判结果
张某霞、刘某辉、张某芳于本判决生效后七日内协助周某芬将北京经济技术开发区一号房屋转移登记至周某芬名下；
驳回周某芬的其他诉讼请求。

靳双权点评
周某芬主张张某霞、刘某辉与张某芳有协助其进行涉案房屋转移登记的义务，并提供了协议、职工集资建房认购协议书、集资建房通知单、收条、收据、供热采暖合同和生效民事判决书，根据上述证据，可以认定周某芬与张某霞之间的《房屋购买权转让协议》合法有效，张某霞有义务协助周某芬办理房屋过户手续。虽然房屋现登记在张某芳名下，但生效的民事判决书已确认了张某霞、刘某辉与张某芳之间的房屋买卖合同无效。故周某芬有权要求张某霞、刘某辉和张某芳协助其进行涉案房屋转移登记，法院对此予以支持。
张某霞未能按转让协议约定及时协助办理过户，且与张某芳串通以虚假买卖方式意图转移财产，其行为已构成严重违约，侵害了周某芬的合法权益。周某芬主张违约金有合同依据和法律依据。鉴于周某芬主动表示如对方能尽早协助其办理过户，不再利用诉讼程序拖延案件，则其同意由法院在一审判决中酌情裁量免除对方违约金的责任。法院综合考量涉案整体情形，酌情确定本案中暂不判决张某霞承担支付违约金的违约责任。