商品房买卖合同迟延交付违约原告
【买卖合同代理词】商品房买卖合同迟延交付违约原告方代理词
尊敬的审判员：
原告XXX诉杭州XXX有限公司房屋买卖合同纠纷一案已在萧山区人民法院审理，原告XXX现已委托XXX为特别授权代理人。
2007年5月1日，原被告双方签订的《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的威尼斯水城XX幢X单元XX室商品房一套，交付时间为2007年5月31日之前。根据本合同第九条规定，出卖人逾期交房应承担违约责任。针对原告与被告的房屋买卖合同纠纷一案，代理人现提出一下代理意见：
被告至今仍未按合同约定提供合法有效且充分的依据实现其交房义务。已经严重违背合同义务，严重损害了原告方的利益。主要依据如下：
一、法律法规明确规定工程未经验收或验收不合格的，不得交付使用，违者予以处罚。我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的规定：“该商品房取得建设部门商品住宅交付使用批准文件”，方可进行交付。被告方在法庭庭审过程中，仅提供了由杭州市萧山区建设局出具的《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书》。而此证明书仅仅同意工程竣工验收备案，竣工验收备案表是房屋交付的法定条件之一，是房屋交付的初步证明，但该表并不能说明房屋质量没有任何问题了。现在政府对房屋质量不进行实质性审查，仅作形式上的备案。竣工验收备案表是一个备案制度的证明，它不能保证房屋质量合格。其法律性质仅仅是一个备案证明，仅仅说明房屋就质量问题备案了。其取得程序是，先由建筑商、开发商、设计商、监理商四方进行内部验收，四方认为验收合格后，将验收表交予市建委，建委盖章表示收到，即完成备案。备案表不能保证房屋质量没有问题，根本不是合同中约定的商品住宅交付使用批准文件。
二、房屋质量问题严重影响原告正常居住使用，不符合交付条件。2007年6月16日进行房屋交付前的共同验房时，原告发现房屋存在次卧、客厅、窗角大面积渗水，主卧屋顶大面积渗水，门窗破旧，卫生间下沉，龟裂，室内墙面粉刷层强度不够等等严重影响原告方居住使用的问题。原被告双方对以上问题都予以认可。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。” 根据该规定，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常入住使用。另外，我国《合同法》第六十二条对于合同标的质量要求约定不明确时，如何确定标的物的质量标准，实际上也有明确的规定，根据该条规定“对于质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按通常标准或符合合同目的的特定标准履行”，而作为业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下是为了居住使用，因此，如果业主所购买的房屋不能入住使用，那么其购房目的显然不能实现。因此，从业主与开发商订立《商品房买卖合同》的特定目的角度来分析这个问题，开发商交付的商品房也应当具备使用条件。否则业主有权拒收房屋，同时要求开发商承担逾期交房违约责任。
综上所述，被告方未按国家法律法规规定提供充分、合法、有效的房产交付文件，且该商品房存在严重的质量问题将严重影响了原告对房屋装修、使用和正常居住，严重侵犯了原告方的合法权益。
申请法院支持原告方的诉讼请求，判令被告承担迟延交付的违约责任，承担违约金。
此致
杭州市萧山区人民法院
代理人：
2008年XX月XX日
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