法拍房一元起拍!是捡漏还是踩坑?背后有何风险?一文讲清
年来,法拍房越来越多地进入到大众视野,2017年全国法拍房约为9000套,而去年阿里拍卖平台上的法拍房数量已经达到了168万套,不出意外2022年这一数值将突破200万。
就在上周,合肥一处1元起拍的“特价房”吸引了近万人次围观,有13名竞拍者出价49次,最终以11万元的价格被拍下。
事实上,1元起拍的房源在司法拍卖中并不稀奇,但主要是作为一种吸引流量的手段出现,真以1元拍下的极端案例基本不存在。
此外留意这类法拍房源的简介,可能会贴有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”,例如“拍卖的仅为使用权、无房本”等等。那么有人就问了:法拍房到底能不能买?到底捡漏的几率大还是踩坑的几率高?一起来深入了解一下:
何为法拍房?真能低价捡漏吗
法拍房,就是被法院强制执行来进行司法拍卖房产的简称。从法律意义上来说,它是指债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,由债权人向法院申请强制执行,从而将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款还债的一类房产。在新房二手房成交低迷的当下,购房人数减少,法拍房数量不断增多,且低价拍卖存在不小的差价空间;
再加上部分地区贷款比例较于商品房更高,法拍房也就逐渐成了“捡漏”的代名词。
根据司法解释规定,法拍房第一次拍卖的,起拍价可低至7折。如果流拍,第二次拍卖最低还可以再打8折,也就是评估价的5.6折。这样看来,法拍房的确有很大的价格优势。但拍卖也是一把双刃剑,优质房源同样可能出现成交价高于市场价的情况。
另外相较于价格优势,法拍房涉及的隐性风险是更多购房者所关心的,下面就来说说购买需要注意的一些问题:
法拍房存在哪些风险?
今年起购买法拍房也一样需要满足当地购房资格才行;法拍房可能存在产权不明或权利受限的问题,如果房屋存在两个及以上产权人,双方持不同意见时,可能无法过户。这个还能找法院协调,但如果涉及多头负债尤其是民间的高利贷,过户了也有被上门骚扰的风险;最重要的是房屋腾退问题,一定要注意看法院公告,确认房屋是否已经腾空;通常法院会负责清场;但如果是不负责腾退的房产,那么存在有合法租户、合法居住权人、或其他占用人在居住使用的可能,因为买卖不破租赁,买到这类房产要入住会面临不小的麻烦。法拍房可能存在瑕疵。拍卖中公开的信息往往只是对直观瑕疵部分的陈述,可能注意不到房屋存在的质量、居住等肉眼难发现的问题,如果后期居住发现质量问题很难追责。如果确实有很满意的竞拍房产,可以看看能否带专业人士进行实地勘察。法拍房的额外费用可能不是一笔小数目,除了税费,水、电、煤物业费用等存在的欠费都需要由买受人承担。法拍房的交款周期短且不容协商,如果打算按揭,必须能保证银行在规定的时间内放款,否则可能按照毁约流拍处理,而这种情况20%的保证金是不退还的。
总而言之,法拍房的低价格和高风险是并存的。对于法拍房是否值得入手,应当保持谨慎的态度,量力选择是否购买。如果确实遇到了很满意的竞拍房屋,我们可以给出以下几点调查建议:
去不动产交易中心,调查土地和房产的来源;去当地税务中心,调查上一手的税费和买进价,通过买进价计算差额税;去当地派出所和居委会,调查原房东的户籍情况;去物业管理中心,调查这个房子的水电费和物业费的拖欠;去找按揭银行协商贷款,防止出现无法放款的尴尬状况
如果做不到对法拍房知根知底,对于前文提到的风险认识存在模糊,还是不建议随意参与竞拍。
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