信贷抵押物评估报告的泡沫风险及防范
【抵押物评估】信贷抵押物评估报告的泡沫风险及防范对策
资产评估是伴随着我国经济体制改革而产生并逐步发展起来的一个重要的新兴的中介服务行业，在经
济发展过程中发挥了重要作用。但随着市场经济的发展，评估机构的评估报告明显地影响农信社等金
融机构的信贷资金安全，其由此产生不可忽视的泡沫风险，必须给予正视和防范。
一、信贷抵押物评估报告中的泡沫风险。
(一)评估机构为承揽评估业务而盲目进行评估。当借款人向某一评估机构申请对拟信贷抵押物进行
评估时，评估机构应根据国家有关评估规定，本着客观、独立、公平、公正的原则，按照公认的估价
方法及估价程序，对客户委托评估的抵押物进行实地勘察及市场调查，并询证有关部门，经过评估人
员认真的专业分析和严密的测算比较，才能确定委托评估物在某一估价时点上的公开市场价值，得出
估价评估报告结论。但由于现时评估机构一般是按抵押物当时评估价值的2‰`~5‰收取评估费的，评
估机构常常受本单位自身业务利益和经济效益的引导，为了承接更多的评估业务，招揽更多的客户，
以“顾客至上、服务第一”为宗旨，对借款人投其所好，在信贷抵押物评估报告中，大部分只描述被
评估物的优处，只字不提其缺陷，缺乏必要的风险提示和风险分析，盲目刻意塑造信贷抵押物的最好
市场前景及发展潜力，给借款人满意的同时，无形也给信用社的抵押贷款构成了隐性信贷泡沫风险。
这样的评估报告对信用社有弊无利，缺乏客观性、完整性。例如茂名某鞋服有限公司2005年7月15日以
位于水东经济开发区东第7小区的7495平方米的商住用地，向某信用社申请抵押贷款250万元，经茂名
某资产评估事务所按成本法评估为426万元，即每平方米估价为568元，但经深入调查，该土地2005年6
月30日经拍卖行竟得价却为230万元 即307元每平方米，评估价与竟拍价相差太远，再加上土地周围
环境配套设施未见有较大的改善，该土地不可能升值快得如此离谱。依《城市房地产管理法》第25条
规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用
途及动工开发期限开发土地，满二年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。”当然也有评估
人员故意习难借款人而低估抵押物，索取好处费的现象发生。
(二)评估机构的评估人员凭私人关系有意夸大信贷抵押物的评估价格。评估机构的评估人员在受到
借款人委托对申请贷款的抵押物评估时，评估师往往在评估报告中郑重声明，说他们在报告中的陈述
是真实的准确的，估价报告中的分析和评估结论是他们的专业分析，与估价对象及有关当事人没有利
害关系和偏见。但评估人员如果与借款人存在私人交情或者暗中得到委托借款人的好处费时，就往往
忽视或故意放松国家有关的评估标准规定，未向当地政府有关部门核实估价对象有关的法律性及产权
的真实性，甚至违反评估流程，依借款人的意愿进行夸大评估，特别在评估报告中将估价的假设条件
和限制条件无限地、人为地良好放宽放大环境因素，并将此美化得漫无边际，对评估中可能存在的或
明显影响评估结果的其它瑕疵事项也视而不见，再加上评估价值常未包括委估抵押物进入二级市场所
需缴纳的有关费用。例如国有划拔土地的使用权抵押价值，就应按《中华人民共和国土地管理法》规
定，减去应缴交给国土资源管理部门及税务部门的土地出让金和税费，并且还要依法报批，否则是违
法行为。这样缺乏风险分析的评估报告缺乏真实性、准确性，对农村信用社信贷风险造成的不良影响
可想而知。例如杨某2004年3月12日以其个人独资企业，位于茂港区沙院镇325国道南侧的某九州城加
油站作为抵押担保，向某信用社申请贷款400万元，该加油站经营面积635平方米，经茂名某评估有限
公司采用收益法评估为672万元。虽然该评估报告表面合法，格式规范，但是在该加油站房地产抵押价
值的估价报告中，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素，对抵押价值的影响，更未作任何
阐述分析。2007年9月29日杨某因拖欠该信用社贷款本息逾期时间长，通过法院起诉拍卖此加油站，却
连续三次流拍，350万元也无人应价。
(三)借款人为套取农村信用社信贷资金，设法串通评估机构的评估人员大幅抬高抵押物的估价，转
嫁风险给信用社。借款人委托评估机构对抵押物进行评估价值的目的，是按估价原则中的最高最佳使
用原则，为其向信用社申请办理抵押贷款，提供抵押物价值的参考依据。信用社信贷文件明文规定，
一般抵押贷款额不得超过抵押物评估价值的70%。所以借款人在抵押物实际市场价值的70%，达不到自
己向信用社所申请的抵押贷款额度标的时，为了套取信用社信贷资金，就千方百计串通评估机构的评
估人员，尽可能按照借款人的意图，选择有利于借款人的评估方法大幅评高抵押物的估价，以便顺利
获取信用社贷款支持，从而满足其资金需求之急。这样的评估报告不但明显欺诈信贷人员，而且严重
危害信用社信贷资金的安全。例如茂名市某月亮湾宾馆2004年10月25日向某信用社申请，以该宾馆作
抵押贷款250万元。该宾馆于1996年建成，建筑面积为3503平方米，其中包括该宾馆的停车场等围墙在
内的1900平方米，土地使用权性质为集体所有，虽然已基本停业，而且年久失修，但是经茂名市某信
诚评估有限公司按市场收益法评估价值为420万元，也没有计算房屋的固定资产折旧，既不符合规定，
又不符合常理。后来由于贷款逾越本息拖欠较多，信用社起诉至法院将该宾馆拍卖，却连100万元都无
人应价而流拍。可见该评估报告的泡沫风险造成信用社信贷资金损失有多大。
(四)农信社对信贷抵押物的市场价值评估不够重视，信贷人员只凭评估机构估价的一定比例发放贷
款。现实农村信用社的信贷担保抵押物操作过程中，当借款人向某信用社申请抵押担保贷款时，信用
社往往先要求借款人随便委托一家有评估资格证照的评估机构，独立对该拟担保抵押的抵押物进行估
价，为借款人办理抵押贷款提供抵押物价值的参考依据。但是信用社信贷人员对评估专业知识知之甚
少，甚至根本一无所知，对评估机构及评估人员的资格没有亲自上门与原件核对，更没有上网验证和
咨询有关政府部门，只凭评估机构评估报告中的复印件表面判断就马虎认可。当然发生这样的情况与
当前信用社等金融机构为了急于寻求资金效益突破口，实现人行规定的内部票椐兑付等经营目标有关
，把过剩的信贷货币资金更多地投入资产抵押市场，盲目扩大市场份额。信贷资金通过融通市场，在
房地产等资产类市场之间加以传导和扩散，放大了资产价格的财富效应，积累泡沫风险。在此背景下
，不但为信贷抵押物所有者通过循环滚动按揭等手段套取信贷资金提供了可能，而且也为信用社等金
融机构的信贷人员放松抵押物估价的谨慎提供了条件。根据人民银行广州分行2007年8月末最新
统计数据表明，广东省房地产信贷继续膨胀7990亿元，比上月增长325亿元，占全部货款增量
的68%，其中广东农信社房地产贷款287亿元，如果国家宏观政策调控进一步加大，市场发生变
化，房价下跌或停涨，信用社等金融机构便首当其冲，可能成为房地产领域最大风险的承担者。当前
的美国次级债危机就是明显的例证。
二、规避信贷抵押物评估报告泡沫风险的防范对策。
(一)有关国家行政主管部门要加强对评估机构的监管，规范其评估行为，提高评估质量。
1、为提高评估机构的估价质量，国家人事、国土资源部、建设部、工商行政等有关行政主管部门要
加强对评估机构行业的指导和监督管理，对评估机构成立的条件要以适合时代发展来加以规范和严格
要求，对评估机构的资质证书，除了年检考评该评估机构的业绩外，应分为A、B、C、D、E级别
进行管理和核发。
2、工商行政管理局要配合国家有关行政主管部门对评估机构的评估业务进行随机抽查及综合评议，
同时让评估报告的使用者即抵押物登记机关、借款客户、农信社等金融机构对评估机构进行民意表达
，甚至质询，让事实说话，以人民群众满意为导向，以评估报告的应用效果为标准，对不规范的评估
机构进行警告、罚款、降级，对情节严重的取消其评估机构资质证书，直至吊销其营业执照，对该单
位负责人3至5年内禁止申请开办新的评估机构，以确保评估机构评估的公平性、客观性、准确性。
3、彻实改变现行评估机构以其估价为计算依据收取评估费用。根据国家计委及建设部等部门规定，
每宗评估收费不低于500元，并以估价为基数按累进计费率0.8‰～5‰计收评估费。例如某抵押
物经某评估机构估价为2800万元，则其评估费=100x5‰+900x2.5‰+1000x1.5‰+800x0.8
‰=4.89万元。这样以估价为基数计算收取评估费明显不合理，无形助长了评估机构对抵押物的高估，
必须依2007年3月16日通过的《物权法》的第二十二条“不动产登记费按件收取，不得按照不
动产的面积体积或价款的比例收取。”的立法精神加以改革调整，降低评估成本和登记费用。
(二)估价师协会要严格评估人员的资格条件认定，确保评估人员的从业素质，降低评估违规率，改
善评估报告的估价质量。
1、评估人员除了通过国家统一考试及格外，估价师协会必须对评估人员进行从业政审和专业培训，职
业道德教育，提高评估人员的估价理论水平和业务技能，符合规定条件的才能核发评估师资格证书。
2、估价师协会应对估价人员进行严格的行业自律管理，维护估价师的合法权益，并配合国家有关行
政主管部门对评估师资格设置一、二、三级职称管理和年终考核，引导估价从业人员遵守国家的法律
法规，恪守估价执业道德，规范估价行为。
3、在提倡实名投诉不规范评估执业行为的同时，应开宽投诉渠道，统一公开设立专门投诉举报电话，
对估价师为迎合委托人不合理要求，或为承接评估业务采取高额回扣，介绍费、协办费等手段，对评
估物进行高评低估，违反国家评估规定，职业道德败坏的，进行警告、记过、降级、等处罚责任追究
，情节恶劣的取消其估价师资格，开除出评估行业，不按估价规程操作损失严重构成犯罪的，依法追
究其刑事责任。
(三)评估机构自身应建立评估报告内部质量控制机制，严格把好评估质量关，以防止借款人串通评
估人员损害评估机构的合法权益及良好信誉行为发生。
1、评估流程责任控制。评估工作从接受评估业务委托到评估报告的出具，是一个环环相扣的过程，
注重评估流程中各个环节的控制，明确规定评估机构评估项目负责人与评估师之间在其中的责任，层
层分解，步步定位，逐项落实，到岗到人，可便于实行责任追究，以尽量减少因逆评估流程，管理不
慎，步骤疏漏等人为因素而带来的操作风险。
2、评估风险管理控制。按国务院办公厅财政部2003年9月《关于加强资产评估监督管理工作的意见》
规定，评估师和评估机构要对评估报告共同承担完全的法律责任。因此，评估师与评估机构首先要树
立良好的风险防范意识，采取风险评估与分析，注重评估案例的风险预警分析，积累实践经验和吸取
教训，建立评估师评估执业责任风险管理控制制度，把责权利相结合起来，全面防范和控制评估风险
。
3、内部互查分离审核控制。评估机构内部各岗位应实际双人双责交叉审查，特别是对评估工作底稿
的分级分离审核和备案，互相监督，既可以从专业和规范执业行为的角度帮助和改进评估工作，改正
技术性评估错误，又有利于评估师之间相互取长补短，提高评估执业质量，可避免潜在的评估风险，
以防止非正常现象发生。
(四)信用社应联合抵押物登记机构对信贷抵押物评估机构及估价进行多重审核，认真履行职责，严
格把关。
1、信用社应主动与信贷抵押借款人协商，共同选择评估资质好、信誉佳、水平高的评估机构，并
派两名信贷人员随同借款人一齐到评估机构进行评估，并组织信贷审批小 组成员对担保借款抵押物
进行分
类筛选，实地勘查，现场核准，充分论证后进行内部评估，审查复核并确认其的市场价值，保证抵押
物估价的可行性、合理性、公允性。
2、信用社必须重视信贷抵押物的市场变现性，严防对有价无市的抵押物进行信贷担保评估。信用社不
是废品收购站，信贷抵押物的变现性大小决定抵押贷款的信贷质量。抵押物的市场变现性是指其市场
变现能力。如果变现性强，说明一旦抵押借款人不能履行偿债义务时，信用社通过法律手段可以变现
所抵押物偿债的可能性就较大。严防对有价无市的抵押物发放抵押贷款，并要客观对抵押物存在的问
题进行风险可行性分析，披露风险点并论证可控措施。
3、抵押登记机构应当对信贷抵押物履行统一登记职责，查验申请登记人提供的权属证明，评估报告和
其他必要材料，依法审核如实及时登记有关抵押事项，必要时实地调查并可要求申请登记人补充其他
村料，以防当事人提供虚假材料或已变更、转让、消灭的物权作为抵押申请登记，避免登记风险给信
用社信贷资金造成损失，否则依《物权法》第二十一条规定，登记机构要承担赔偿责任。
总之，资产评估是一项实践性、操作性很强的行业，评估机构估价的目的决定了其评估报告的用途。
分析农信社信贷抵押物评估报告中的泡沫风险产生的原因，从而进一步寻求其防范对策，是规避农村
信用社信贷风险的有效途径，也是农村信用社科学发展，稳健经营的必然选择，是构建合规、和谐农
信社的有益探索
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