与山东高院的蔚波法官探讨，究竟什么是“效力性强制性规定”？
蔚波法官：
您好，我是您刚刚审完的山东高院(2023)鲁民申5696号民事再审裁定书的申诉人委托代理人。公开资料显示，您贵为省高院的审判监督二庭的四级高级法官，我只是一个平民百姓，只因这个案件，让我俩从素昧平生到发生了人生交际。
在经历了三个月毫无音信的再审期间等待后，8月9日，本人的手机短信收到了您发来的民事再审驳回裁定书才知道，您是本人上述案件的审判法官及审判长。也是通过裁定书，才知道了您对本案的法律认识和裁判结果。
作为一名法官，这个案件的审判长，您对案件做出自己的裁判，是职权所在，在下表示尊重。但是，对于裁定书中的法律观点和裁判结果，在下也有提出异议和表达不同法律观点的权利。
就像您素未谋面、只凭书面材料的就将本人案件裁判之后，隔空发来一份民事再审裁定书一样，来而不往非礼也，本人也想隔空向就裁定书中您的法律见解和裁判结果，隔空向您发出一份法律异议书。
关于您做出的裁定书中关于开发商交房之后是否具有通知购房者办理房产登记手续的法律义务，在昨天的文章《亲身经历的再审程序为例，说说诉讼程序是如何空转的》中，已经阐述，在此不做复述。
本文仅就国务院行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，是否属于“效力性强制性规定”，想跟你探讨一下。
您在山东高院(2023)鲁民申5696号民事再审裁定书认为，“《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条并非效力性强制性规定”。只有一句结论性的表述，就将本人的希望就地消灭，至于为何属于“并非效力性强制性规定”，您也没有交代。
也许您认为，这个法律问题太简单，不屑于解释；也许您的工作太繁忙，不屑于为这样的小案子多写几个字；也许您觉得这连律师都没有的再审案件，解释多了我们也听不懂；也许......
可是，这好歹也是国务院颁布的行政法规，不按行政法规的规定订立的合同，算是违法合同不？就这样简单的一句“非效力性强制性规定”，就可以将违法行为合法化、行政法规白规定了？可以让开发商凭借着市场优势地位制定的“霸王条款”想怎么约定多少天办证就多少天办证？
根据我们《合同法》第五十二条、《民法典》《民法典》第一百五十三条第1款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。也就是说，并非所有违反了行政法规强制性规定的合同内容都无效。
按照最高法院的司法解释，强制性规定分为效力性和管理性两种，只有违反了“法律、行政法规”的效力性强制性规定，才导致合同无效。究竟什么是效力性强制性规定呢？
最高法院在“九民纪要”里第30条“强制性规定的识别”就指出，“有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于'管理性强制性规定'，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。”
人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。（蔚法官，您的“充分说明理由”呢？）
下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的；违反特许经营规定的；交易方式严重违法的；交易场所违法的。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。
最高法院在（2018）最高法民终790号民事判决书里具体认为，“正确理解、识别效力性强制性规定与管理性强制性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定相关规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。”
按照以上的规定，我们就从开发商涂改住建部公示的《商品房销售合同》制式文本中的“90天”、对已经交了定金不按其规定的放宽到“560”天办证就不能购买其房屋的合同影响及社会影响，看看《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，是否属于效力性强制性规定。
都知道，此前十几年的房地产行业迅猛发展到成了国家的支柱产业。居民只要买到房屋就可以升值，开发商只要划出楼盘就可以盈利，各地都是在抢购楼房。由于监管不力，造就了大量的烂尾楼、无产权楼房，给社会带来了大量的纠纷和混乱。
如果允许开发商利用强势地位任意约定动辄几百天的办证时间的话，意味着期间的楼房出于产权不清状态，无异于鼓励开发商毫无顾忌的制造烂尾楼、无产权楼房，这不仅是影响社会诚信的公序良俗问题，更是关系房地产这一国家支柱产业的市场秩序问题。司法对之放任不管、不能严格依行政法规办事的话，不仅损害了购房者的利益，扩散开来的话，势必“严重侵害国家、集体和社会公共利益”。
从本案的合同履行看，即便经过了560天即2019年3月19日，开发商依然没有将合乎办证手续的房产资料提交给房管部门，而是半年多之后的2019年10月9日，才提交办证手续。
也就是说，开发商让购房者在近两年的时间里，入住的是产权不明、各种验收不完善的楼房，一旦发生纠纷或是事故，都是灾难性的扯不清楚。如果560天合法，那么1千天、1万元再办证，也合法吗？法院认定这样的做法合法合规，岂不是在纵容社会混乱？一句认为“当事人自愿”，就置市场秩序、社会秩序于不顾了？
也许您根本不会看到这篇文章，也许即便看到了也不认同观点而不予理睬，也许会认为案子已经结了就跟您无关了......可知道，您的裁定书，足以令原告保留一生，影响他们的今后生活？
在下承认，这篇文章不仅仅是给蔚波法官您看的，也是给两个原告看的，让他们知道，作为亲属代理，我已经尽力了；也是所有的办案法官看的，你们认为自己一年办理成百上千起的案件，苦于结案压力，不可能做到令原被告都满意，但要知道，你们办案的百分之一千分之一，对于当事人而言，就是百分之百，就是动辄花费几万元、耗费几年的诉讼。
都说，裁判文书，是法官向当事人、向社会大众发出的一张自己的法律名片。然而不得不说，您的这张(2023)鲁民申5696号民事裁定书名片，确实没法让在下看明白。
都说，裁判文书，不仅是解决案件当事人之间纠纷的，更是指导此类社会纠纷的司法指导书。然而不得不说，您的(2023)鲁民申5696号民事裁定书所指导的，会让房产市场风清气正？
都说，一二审法院可能囿于地方保护主义而裁判案件顾忌众多，再审法院才是案件纠错的最后希望。然而不得不说，您不经开庭、不经听证的裁判寥聊数语，就让原告这场两年多的司法期望和信任，基本无望！
以上纯属个人观点，不当之处，敬请赐教！
相关文章
-
与山东高院的蔚波法官探讨，究竟什么是“效力性强制性规定”？
蔚波法官：您好，我是您刚刚审完的山东高院(2023)鲁民申5696号民事再审裁定书的申诉人委托代理人。公开资料显示，您贵为省高院的审判监督二庭的四级高级法官，我只是一个平民百姓，只因这个案件，让我俩从素昧平生到发生了人生交际。在经历了三个月毫无音信的再审期间等待后，8月9日，本人的手机短信收到了您发来的民事再审驳回裁定书才知道，您是本人上述案件的审判法官及审判长。也是通过裁定书，才知道了您对本案...
2023-08-15 06:03:37 规定强制性效力 -
最高法裁判：未经配偶以家庭财产提供担保，对配偶不具法律约束力
裁判要旨夫妻一方作为保证人在保证合同中签名，其个人在提供担保时无需征得配偶即财产共有人的同意，配偶在该保证合同中未签字并不影响签字一方个人保证责任的成立与生效，签字一方以个人财产提供的担保的意思表示合法有效。但其在未征得配偶即财产共有人同意的情形下，承诺以家庭财产为他人提供担保，系无权处分，配偶对此不予追认的，该承诺无效，并对配偶不具有法律约束力。中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2018）...
2023-08-15 06:03:35 保证人被申请人借款合同 -
发小来市里看病，遭遇台风暴雨，窝在车上数小时，无奈给我打电话
我这个发小曾在我最难的时候陪着我熬过无数个不眠之夜，曾在伸手不见五指的大雪天跟在我后面走，怕我想不开，如今，她患上不治之症，我知道后心如刀绞。接下来在她有限的生命中，我会尽最大努力陪着她走完…我出生在一个小山村里，因为外公没有儿子，母亲是三姐妹中最小的那个，所以外公让母亲招上门女婿，给他养老送终。负有使命感的母亲生性懦弱，没有主见，没有选择余地，默默接受老人的安排。然后带着这个条件开始相亲，但那...
2023-08-15 01:51:16 父亲母亲姥姥 -
2023女排欧锦赛16日开赛，夺冠热门意土塞波公布参赛名单
2023女排欧锦赛即将开赛，比赛时间:2023年8月15日—9月3日。四支夺冠热门球队纷纷公布了参赛名单。意大利女排14人名单：主攻：17. 希拉（队长）、02. 德格拉迪、14. 皮特里尼、21. 奥莫鲁伊副攻：01. 卢比安、11. 达内西、19. 斯夸奇尼接应：15. S-恩瓦卡洛、18. 埃格努、19. 安特罗波娃二传：04. 博西奥、08. 奥罗自由人：07. 费西诺、20. 帕罗奇亚...
2023-08-14 08:20:06 女排意大利自由人 -
年轻球员必须要参加选秀吗？他们可以绕开选秀直接和球队签约吗？
举个例子詹姆斯离开骑士的最大原因就是骑士市场太小吸引加盟的都是暮年奥尼尔、莫威廉姆斯、贾米森这样的伪球星，如果詹姆斯一开始就被湖人选中也许就不会出现后面离队抱团的事情，但湖人03年并没有状元签在手，如果詹姆斯没有报名参选然后直接和湖人签约，这种做法联盟会允许吗？答案是可以的，比如巴特尔、丁彦雨航等等！巴特尔就没有参加过NBA 选秀大会，由于国际赛场上表现出色，所以巴特尔也得到了很多NBA球探的青...
2023-08-14 08:20:04 球员选秀詹姆斯 -
亲身经历的再审程序为例，说说诸多诉讼程序是如何空转的
今年3月16日，最高法院党组召开扩大会议，研究贯彻落实近期几次重大会议精神的具体举措。会上，最高法院院长张军重提“公正和效率”司法工作主题，重新阐述了这一司法审判中的矛盾共同体：“感受公平正义的主体是人民群众，不是我们自己。要重视程序公正。老百姓到法院是为了解决问题的，绝不是来‘走程序’的。程序合乎规范，同时能实质解决问题，案结事了，才是诉讼的目的、才能体现诉讼的价值。”“效率服务服从于公正，'...
2023-08-14 06:00:46 规定高院自己的 -
最高法裁判：鉴定意见有异议，法院不通知出庭或不出庭的不予采信
裁判要旨《民诉法》第81条规定，当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据。根据上述规定，当事人对鉴定意见有异议的，法院应通知鉴定人出庭作证。本案虽不符合重新鉴定的条件，但在当事人上诉已经对鉴定人未出庭作证提出异议，认为不能将鉴定意见作为定案依据的情况下，二审亦未能弥补该问题，而是直接依据在庭...
2023-08-14 06:00:44 鉴定鉴定人公司 -
撞人需赔20万，男子秒离婚房子全给妻子！法院判了，受害者赢了吗
古话说，欠债还钱，天经地义。然而，有人为达到逃避债务的目的，竟选择净身出户，让自己变成“无财产可供执行之人”。这样的方法有用吗？近日，上海市松江区人民法院审结了一起债权人撤销权纠纷案件基本案情周某在小区里将邻居陈某撞伤，后来双方试图通过协商解决赔偿问题，但由于对赔偿金额发生分歧，双方未能达成一致。为了维护自己的权益，陈某选择起诉至人民法院。经过一系列的审理，法院作出判决，周某需支付给陈某20余万...
2023-08-14 06:00:40 周某陈某债权人 -
一台设备院长回扣1600万，设备价值1500万，医疗界腐败触目惊心
#如何看待医疗界腐败#普洱市人民医院原院长，杨某俊涉嫌受贿细节曝光：一台进口价1500万元的医疗器械直线加速器，医院以3520万元的价格买入，这中间的回扣1600万余元，被杨院长收入囊中，还有比这在挣钱的生意吗？这仅仅是一台设备啊！苍天啊大地啊，拍电影也不敢这么拍摄吧。一台设备院长回扣1600万！对你没有看错是16000000元人民币当这几天医疗界腐败的新闻层出不穷的时候，我彻底的惊呆了，这些被...
2023-08-14 01:51:19 院长体育课医疗 -
100万拆迁款都给了儿子，患癌后跪逼女儿出去治病，女儿：没义务
付大姐万万没想到，有朝一日会和弟弟双双跪在大街上相互咒骂，双方丝毫没有了姐弟情深。付小弟指责姐姐薄情寡义气，弃自己患癌的母亲不管不顾，简直就是狼心狗肺。而付大姐则回敬弟弟，说他好处占尽，当初拿走父母的百万家产，如今想把赡养义务分摊在两个姐姐身上，简直就是恬不知耻。姐弟俩跪在路中央开骂，他们的父亲也陪跪在一旁，丝毫没有劝架的意思。一家人也不在乎路人投来的异样眼光，完全沉浸在纷争中。那么，究竟是什么...
2023-08-14 01:51:16 父母姐姐母亲
