部分产权人签订的居间协议有效吗
【什么是居间协议】部分产权人签订的居间协议有效吗
张先生、王女士是夫妻关系，张先生是李阿姨的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，房地产权证上登记的权利人为张先生、王女士、李阿姨三人。2009年6月份，三位房地产权利人想把房屋卖掉买一套比面积较大的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售。2009年7月初经过中介公司的居间介绍，张先生与刘先生签订了一份居间协议，并且收取了刘先生5万元定金，但是只有张先生一人在居间协议签字，收据也是张先生一人签字。协议约定30天内双方签订上海市房地产买卖合同。后来由于房价一直上涨，所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在30天尚未到期的时候通知刘先生由于自己的母亲李阿姨不愿意出售房屋，居间协议李阿姨未签字所以是无效的，只愿意返还50000元定金，不愿意双倍返还。
律师点评：
上述案例比较典型的代表了目前房价上涨的趋势下，因不诚信而发生的居间协议纠纷，上述纠纷特点就是签订居间协议的人并非是全部产权人，那么这样的居间协议是否有效呢对此一直有很多争论，造成很多购房人误解，笔者结合法院判决和办案经验在此予以澄清。
首先要肯定的是居间协议依然是有效的合同，但是该合同的效力仅仅及于签订居间协议的人，而不是及于未签字的产权人。
理由如下：
居间协议和房地产买卖合同是两种不同性质的合同，居间协议的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房地产买卖合同，而房地产买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别，换句话说居间协议并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间协议并非必须要有所有产权人签字。
我们都知道按照合同法的规定，房地产买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效。正是因为很多人对于上述观念非常熟悉，所以才导致了很多人产生对居间协议必须也要产权人全部签字才生效的误解。正如上文讲到的一样，居间协议实际上是正式房地产买卖合同的预约合同，目的是预约，目的是限制签字的人应该保证届时签订买卖合同，如果能够届时签订的就是合法的履行了约定，否则就构成违约，明白了居间协议的性质和目的就明白了为什么居间协议不是一定要产权人签字才生效的道理。
其次，从定金的性质来分析。签订居间协议要收取定金的，这是惯例，那么这个定金到底是做什么用的呢。
从法律上来说定金可以分为五种分别是在担保法理论上, 根据定金担保目的的不同 , 可以将其区分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
1 、订约定金：订约定金又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。担保法司法解释第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。
2、证约定金：是指以交付事实作为当事人之间存在合同关系的证明的定金。
3、成约定金：成约定金是以担保合同的成立或生效为目的而给付的一定数额的金钱。担保法司法解释第116条规定,当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的 ,给付定金的一方未付定金,但主合同已经履行或履行主要部分的,不影响主合同成立或生效。该规定所涉及的定金为成约定金,其规定的角度则是当事人未支付定金,而实际履行了合同,此时视为以实际履行行为变更了定金合同,而定金合同实际上因未交付而没有生效。
4、解约定金：解约定金是指以担保合同的解除为目的而支付的一定数额的金钱。担保法司法解释第 117 条规定,定金交付后 ,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同。
5、违约定金：违约定金实际就是履约定金 , 即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第 89 条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的 ,应双倍返还定金。
在居间协议中收取的定金应属于上述五种中的第一种立约定金，该定金的担保对象也是将来签订买卖合同，至于签订居间协议的人是否是产权人在所不论。
从上面两点可以看出房地产买卖的居间协议一旦签字就生效，任何一方未能按照约定履行的均应按定金罚则承担法律责任。
相关文章
-
特许经营的核心是无形资产的输出
导读：【特许经营合同】特许经营的核心是无形资产的输出 问：目前，社会公众对商业特许经营的概念还比较陌生，您能不能介绍一下什么是商业特许经营 答：商业特许经营，一般简称为特许经营，有时也叫特许加盟，是一种营销方 【特许经营合同】特许经营的核心是无形资产的输出 问：目前，社会公众对商业特许经营的概念还比较陌生，您能不能介绍一下什么是商业特许经营 答：商业特许经营，一般简称为特许经营，有时也叫特许加...
2023-03-14 07:16:11 特许经营合同是一种婚姻家庭 -
融资租赁合同期满后租赁物的归属
导读： 【租赁合同的期限】融资租赁合同期满后租赁物的归属 我国《合同法》第250条规定，出租人和承租人可以约定租赁期间租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条不能确定的，租赁物的所 【租赁合同的期限】融资租赁合同期满后租赁物的归属 我国《合同法》第250条规定，出租人和承租人可以约定租赁期间租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61...
2023-03-14 07:16:09 出租人承租人期限婚姻家庭 -
本案应定运输合同纠纷还是委托
导读： 【委托运输合同范本】本案应定运输合同纠纷还是委托合同纠纷 对本案的定性有两种意见：第一种意见认为：本案应定运输合同纠纷，按照现行合同法所采严格责任原则，罗某应按合同约定支付加工厂货款32000元。理由是：本 【委托运输合同范本】本案应定运输合同纠纷还是委托合同纠纷 对本案的定性有两种意见：第一种意见认为：本案应定运输合同纠纷，按照现行合同法所采严格责任原则，罗某应按合同约定支付加工厂货款...
2023-03-14 07:16:07 合同货款加工厂婚姻家庭 -
部分产权人签订的居间协议有效吗
导读： 【什么是居间协议】部分产权人签订的居间协议有效吗 张先生、王女士是夫妻关系，张先生是李阿姨的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，房地产权证上登记的权利人为张先生、王女士、李 【什么是居间协议】部分产权人签订的居间协议有效吗 张先生、王女士是夫妻关系，张先生是李阿姨的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套，房地产权证上登记的权利人为张...
2023-03-14 07:16:05 定金协议合同婚姻家庭 -
-
专家建议：春天多给孩子吃这10道菜，常吃长高个，身体棒！
辣椒酿肉准备食材：猪肉，青椒，酱汁。做法步骤：1、猪肉清洗干净切成块，再放入绞肉机中搅碎成肉末，加入料酒、生抽、淀粉，搅拌均匀腌制十分钟。2、青椒去蒂，清洗干净切成小段。将肉末塞入青椒中，全部酿好之后装盘备用。3、酱汁：碗中放入生抽、蚝油、淀粉、半碗清水，搅拌均匀即可。4、起锅烧油，油热后放入青椒煎一下，煎至表面微焦，就可以倒入酱汁焖煮一会儿，煮至酱汁浓稠即可出锅装盘开吃。干辣椒爆炒大白菜食材：...
2023-03-14 06:19:28 蕨菜翻炒切成 -
为什么癌症越来越“猖狂”？分析30年数据结果公布，建议早知晓！
世界卫生组织统计显示，全球每5个人就有一人至少患一次癌症。癌症发病率越来越高，与自身习惯以及环境等因素密切相关。中国国家癌症中心等机构的研究人员在知名期刊《癌症生物学与医学》上发表相关文章，分析了过去30年来我国的癌症数据。从发现癌症到死亡仅几个月，可能是因为这些1、肿瘤恶性程度高有些被查出的癌症，发展速度很快，很多治疗手段都不能取得好的效果，例如胰腺癌、肝癌、胆囊癌、胆管癌、小细胞肺癌、甲状腺...
2023-03-14 06:19:24 癌症胃癌肝癌 -
土葬“一刀切”将成为历史？2023年中央一号文件：农村殡葬将改革
殡葬其实是我国人民非常注重的一件事情，也是有很多规矩的，以此表达对于逝者的尊重，土葬作为流传上千年，拥有丰厚历史的一种殡葬形式，也是获得了很多人的认可，之所以很多人不选择土葬，原因还是因为“入土为安”这句话，不过这也属于从古代流传至今的一种迷信思想，如果从科学的角度出发，土葬不仅不利于环境，而且也是一种陈旧的迂腐思想，应该打破封建迷信，取其精华去其糟粕，推动精神文明建设。其实虽然国家全面倡导火葬...
2023-03-14 06:19:21 土葬殡葬也是 -
想要宝宝的眼睛变得炯炯有神，孕妈要学会这样做！
撰文：森这是前不久的一件事，老板娘将他的小宝带来一起看店，而一来我们几个店员就被小宝的大眼睛所吸引。那忽闪忽闪的大眼，炯炯有神，真的就如同黑宝石一样耀眼，真的是谁见了都忍不住要多看几眼，大家都围着宝宝逗他玩，就为了看他那笑起来的大眼睛，一笑起来心都要融了，萌得很呀。大家都有欣赏美的心，这也让女性在怀孕之后都会想为自家的娃的颜值做努力，尤其是眼睛问题，都说“一双眼能拯救一张脸”，其实一点也不为夸张...
2023-03-14 06:19:19 眼睛物质眼部 -
国际货物招标采购合同的范本
导读：【招标合同范本】国际货物招标采购合同的范本 _________为一方，_________为另一方，于_________年_________月_________日共同签署本合同。 鉴于买方希望卖方提供货物_________，并接受卖方以_________提供上述货物的 【招标合同范本】国际货物招标采购合同的范本 _________为一方，_________为另一方，于_________年_...
2023-03-14 06:16:11 合同卖方买方婚姻家庭
