土地使用权抵押造成的问题
土地使用权抵押造成的问题
土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。
法律咨询：受让方获得土地使用权,后抵押给银行获得贷款,在本合同订立后,受让方未能开发土地,造成闲置满两年,政府无偿收回,则银行的抵押权落空,而此时受让方已无力偿还贷款,问题1银行如何实现抵押权 2政府是否应该补偿抵押权人 3 本案应该如何处理
律师解答：根据《闲置土地处置办法》(国土资源部第5号令)第三条规定，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知的抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
处置方案可以选择以下方式：
(一)延长开发建设时间，但最长不得超过1年;
(二)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设;
(三)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;
(四)政府为土地使用者置换其他等价闲置
土地或者现有建设用地进行开发建设;
(五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿;
(六)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。
相关法律知识：
土地使用权抵押的前提及准备工作
1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。
2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。
3、土地使用权抵押应当进行地价评估。
(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;
(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。
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