关于在建工程及预售商品房抵
关于在建工程及预售商品房抵押登记
西安市国土资源和房屋管理局
关于在建工程及预售商品房抵押登记
有关问题的暂行规定
西安市房地产交易管理中心：
我局开展在建工程及预售商品房抵押登记工作几年来，房地产交易管理中心做了大量工作，对保证在建工程及预售商品房抵押的合法性、促进房地产业发展、改善居民居住水平等方面起到了积极的作用。但这一工作还存在一些不足之处，亟待改进。主要表现在以下四个方面：
1、在建工作及预售商品房抵押登记动态管理不到位，容易发生重复抵押、房屋产权非法转移等问题。按照目前的办事程序，已经办理抵押登记的在建工程及预售商品房，竣工并办理产权证后，没有及时转换房屋抵押登记，这样就给开发商或个人以产权证再次抵押贷款或将有债务的房屋产权进行转移埋下隐患，不仅影响我们的正常工作，而且损害债权人利益，影响正常的房地产金融秩序。
2、抵押登记工作在收件、办事程序、办事时限及收费等方面还有等进一步简化。
3、对房地产评估报告的认定上还存在问题。主要表现在个别无资格或超越经营范围从事房地产价格评估的单位所出具的评估报告，被作为抵押登记的要件之一。
4、抵押登记档案管理有待加强，现代化管理体系有等建立和完善。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、及建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，为了规范和加强在建工程及预售商品房抵押登记工作，提高办事效率，更好地为企业和社会服务，现就在建工程及预售商品房抵押登记工作做如下规定：
一、抵押登记的范围：房地产交易管理中心办理的抵押登记包括在建工程贷款抵押登记和预售商品房(包括预购集资房)按揭贷款抵押登记。已经取得主权证的房屋抵押登记、地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权抵押登记在我局其他部门办理。房地产交易管理中心不得办理非预售商品房(预购集资房)的无证房屋抵押登记。
二、抵押登记的要件：
(一) 在建工程抵押登记的要件：
1.法人代码证(验原件，交复印件);
2.企业营业执照(验原件，交复印件);
3.抵押登记申请书(原件);
4.抵押合同(原件，全套);
5.国有土地使用权证(原件);
6.建设工程规划许可证(原件);
7.建筑工程施工许可证(原件);
8.国有企、事业单位应提供上级主管部门批文(原件);
9.属股份制公司的，应提供董事会关于设定抵押权的文件或证明材料(原件);
10、在建工程价格评估报告(原件)。
(二) 预售商品房(包括预购集资房)按揭贷款抵押登记的要件：
1.买受人身份证(验原件，交复印件);
2.抵押登记申请书(原件);
3.建设单位承诺(原件)
4.建设项目国有土地使用证(原件，已经办理在建工程抵押登记的，不需提供土地使用证原件，但应持在建工程抵押登记贷款银行同意的证明);
5.经我局备案的商品房买卖合同(原件，全套);
6.抵押合同(原件，全套);
7.房地产价格评估报告(原件)。
三、抵押登记程序及办事时限：
1.收件。
2.审核。7日内决定是否予以登记，不予登记的，应当书面通知申请人。
3.登记，5个工作日。以在建工程抵押的，房地产交易管理中心应在抵押合同上记载，加盖抵押登记专用章，核发《在建工程抵押登记备案证明》;以预售商品房(预购集资房)抵押的，房地产交易管理中心应在商品房买卖合同(或集资建房合同)及抵押合同上记载，加盖抵押登记专用章，核发《预售商品房(预购集资房)抵押登记备案证明》。
四、收费：在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记收费应按照陕西省物价局、财政厅陕价费转发[2002]36号文件规定执行，按件收取，收费标准为每件160元，由抵押人承担。
五、在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记与有产权证房屋抵押登记的衔接。房地产交易管理中心应自在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记之日起10日内，将登记事项以书面形式告知产权产籍管理中心，产籍产权管理中心应将抵
押登记事项进行备案。抵押的在建工程及预售商品房(预购集资 房)在抵押期间竣工的，产权产籍管理中心应在房屋产权证办结30日内，通知产权所有人就在建工程及预售商品房(预购集资房)所设定的抵押权，重新办理房地产抵押登记。产权产籍管理中心办理房地产抵押登记，应按照建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定执行。
六、房地产价格评估报告的认定：凡具备下列条件的评估报告均可作为在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记时的要件之一：
1.评估机构已经取得我局颁发的《房地产价格评估机构资格证书》;
2.估价师注册在本机构，并在评估报告上加盖由省建设厅统一核发的注册估价师专用章;
3.评估报告在一年期限内。
凡不具备上述条件的评估报告，均不能作为在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记的要件之一。
七、房地产交易管理中心应加强在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记档案管理，整理和完善抵押登记档案，建立相庆的登记表册，同时采用计算机和电子网络等现代化手段，加强对在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记管理。
八、房地产交易管理中心应严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及本规定执行，增加抵押登记透明度，不得擅自增加要件、延长办事时限、提高收费标准，如有违反，追究经办人和主要负责人的责任。
九、产权市场处应加强对在建工程及预售商品房(预购集资房)抵押登记工作的监督和检查。
十、原颁布的有关规定与本规定不符的，以本规定为准。
十一、本意见自发布之日起实行。
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