预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期
【抵押物评估】预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期权抵押
1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。其中使用的“抵押”一词是否完全等同于通常所讲演的房地产抵押，笔者认为值得商榷。
其一，从抵押物本身来看，按照《城市房地产抵押管理办法》第46条的规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。可见，抵押房地产必须是抵押人的合法的房地产，即在设定抵押权时，抵押物必须是实实在在存在的房地产，且权属清楚，有权属证书，无权属争议。预售商品房抵押也称为房屋期权抵押，购房者在签订购房合同时，购房者与开发商之间只是产生了债务关系，购房者获得的仅仅是债权，尚不是房屋所有权。也就是说，在设定抵押权时，该房地产正在建设却尚未竣工，抵押物是在未来某时点建成的房地产，即房屋的期权。
其二，根据《中华人民共和国担保法》中的规定，贷款银行与抵押人签订抵押合同后，双方必须办理抵押物登记手续，抵押登记是抵押合同生效必备的一道手续。从抵押登记的形式来看，以取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》;以预售商品房抵押的，登记机关是在抵押合同上作记载。预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依法生效的《商品房买卖合同》(期房)办理事会抵押备案手续。在办理抵押备案手续时，还应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房顶售许可证》。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，再正式办理房地产抵押登记手续。
其三，从抵押涉及的法律关系来看，一般房地产抵押涉及的法律关系有：借款人与银行之间的借贷关系，抵押人与贷款银行之间的抵押关系;预售商品房抵押贷款涉及的法律关系较为复杂：购房者与房地产开发商之间的房地产预售合同关系，购房者与银行之间的借贷关系和担保关系，即购房者向银行贷款并以预购房地产向银行担保，开发商与银行之间的担保关系。在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而对借款人在办理产权证书之后不能还款没有设定任何义务。
其四，从抵押发生的阶段来看，一般的房地产抵押发生于房地产建成后的任何阶段;而预售商品房抵押则只能发生于房地产的预售阶段。在商品房竣工后，房屋期权的抵押就转化为现房的抵押。
相关文章
-
济南市住房公积金贷款如何申请
导读： 【住房贷款】济南市住房公积金贷款如何申请 根据《济南市人民政府办公厅关于进一步加快推进棚户区改造的意见》(济政办发【2009】8号)精神，为认真落实我市“保增长、保民生、保稳定、保全运”的中心任务,更好地发挥住 【住房贷款】济南市住房公积金贷款如何申请 根据《济南市人民政府办公厅关于进一步加快推进棚户区改造的意见》(济政办发【2009】8号)精神，为认真落实我市“保增长、保民生、保稳定、...
2022-12-04 08:16:12 济南市棚户区住房公积金贷款婚姻家庭 -
预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期
导读：【抵押物评估】预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期权抵押 1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余 【抵押物评估】预购商品房贷款抵押中的“抵押”是期权抵押 1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条第4款规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的...
2022-12-04 08:16:10 房地产商品房贷款婚姻家庭 -
最新版律师事务所律师聘用合同
导读： 【合同书怎么写】最新版律师事务所律师聘用合同 甲方： 律师事务所 法定代表人： 注册地： 乙方：(姓名) 住址： 律师证号码： 甲、乙双方依据《中华人民共和国律师法》及其他相关法律、法规以及司法行政部门和律师协 【合同书怎么写】最新版律师事务所律师聘用合同 甲方： 律师事务所 法定代表人： 注册地： 乙方：(姓名) 住址： 律师证号码： 甲、乙双方依据《中华人民共和国律师法》及其他相关法...
2022-12-04 08:16:07 甲方合同工作婚姻家庭 -
贷款时一次性付款和分期付款的异同
导读： 贷款时一次性付款和分期付款的异同 住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。 法律咨询：买房时一次性付款和分期付款有什么异同 律师解答：买房涉及金融宠大 贷款时一次性付款和分期付款的异同 住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。 法律咨询：买房时一次性付款和分期付款有什么异同 律师解...
2022-12-04 07:16:11 分期付款本金利息婚姻家庭 -
登记公示的动产抵押权与占有公示的动产所有权的矛盾
导读： 在抵押期间内，抵押人将抵押物转让给第三人，将导致法律关系上的何等变化;在抵押权人、抵押人与受让人间又发生何等法律效力;特别是受让人善意受让抵押物时，法律优先保护善意受让人还是权利在先的抵押权人围绕着这些 在抵押期间内，抵押人将抵押物转让给第三人，将导致法律关系上的何等变化;在抵押权人、抵押人与受让人间又发生何等法律效力;特别是受让人善意受让抵押物时，法律优先保护善意受让人还是权利在先的抵...
2022-12-04 07:16:09 抵押权受让人动产婚姻家庭 -
查封与抵押的先后顺序及效力
导读： 根据担保法的规定，先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。 先抵押后查封的，不影响抵押效力。律师 根据担保法的规定，先查封后抵押的，担保范围受限制。律师应当合理地提示债权人，商品房在抵押前存在被查封、扣押、财产保全的，抵押不能包含已被查封、扣押或财产保全的份额。 先抵押后查封的，不影...
2022-12-04 07:16:07 财产债权人律师婚姻家庭 -
嘉鱼县企业动产抵押登记程序
导读： 【动产抵押登记机关】嘉鱼县企业动产抵押登记程序 1、 工商行政管理是企业抵押物的登记机关。 2、企业以除航空器、船舶、车辆以外的下列动产抵押的，应当在抵押合同签字盖章后到工商行政管理机关申请办理抵押物登记， 【动产抵押登记机关】嘉鱼县企业动产抵押登记程序 1、 工商行政管理是企业抵押物的登记机关。 2、企业以除航空器、船舶、车辆以外的下列动产抵押的，应当在抵押合同签字盖章后到工商行政管理...
2022-12-04 07:16:05 动产抵押物企业婚姻家庭 -
关于建设银行上海市分行个人住房商
导读： 【借款保证合同】关于建设银行上海市分行个人住房商业性借款合同 合同编号：____________ 货款种类：_________________________________ 借款人：___________________________________ 电话：______________________ 【借款保证合同】关于建设银行上海市分行个人住房商业性借款合同 合同编号：_____...
2022-12-04 07:16:03 甲方合同本息婚姻家庭 -
认识三天就订婚，准新娘拿12万彩礼后走人，娘家人拒绝透露其行踪
今年正月，家住衡阳的27岁小伙程俊杰经人介绍认识了年仅20岁的胡知夏，认识才三天，程俊杰就给了对方12万8千元彩礼，还举办了订婚宴，哪成想就在两人准备结婚时，准新娘胡知夏带着钱走了。程俊杰不知道未婚妻下落，只能翻看胡知夏朋友圈，居然看到了胡知夏喝酒的视频，胡知夏还配上了一段文字说明“感谢各位大佬为我接风，今晚正式上班”。根据程俊杰推测，胡知夏应该在她所说的这个地方上班了，但具体地点不明。程俊杰带...
2022-12-04 06:18:29 胡家彩礼两人 -
60岁退休后，住在儿子家5年，看透两个真相：钱是底气、窝是退路
父母跟着子女养老，似乎天经地义，几千来的传统如此，理所当然。父母养育孩子，虽从未期望有过多少回报，但养老由子女承担，亦从未想过会有多难。愿望有多少美好，现实就有多少残酷，很多人老了，才发现跟着子女养老，其实很难，实属奢望。记得小时候，子女小嘴甜甜，长大后要如何孝顺父母，为父母养老，总以为长大后的子女，心意依旧。谁知道儿大不由娘，长大的孩子会变，儿子娶了媳妇，女儿嫁了女婿，父母发现从小长在身边的子...
2022-12-04 06:18:26 大叔儿子儿媳
