预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内
【抵押物评估】预购商品房贷款抵押中抵押物评估的内容
1.对抵押物的合法性进行核查，并在估价报告中如实揭示
遵循房地产估价的合法原则，房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在预售商品房贷款抵押物的评估中，要特别注意估价对象的合法产权。由于预售商品房贷款抵押，只发生在商品房的预售阶段，所以，对该抵押物主要核查其报建手续是否完整。估价人员应对估价对象的每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可;未能核对或发现错误的复印件，在报告中进行揭示。尤其要对估价对象的《商品房买卖合同》(期房)及“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》进行仔细核查。
2.评估抵押物的抵押价值
(l)关于估价时点。
虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点(估价对象房地产竣工时点)的状况，房地产的市场状况为现在(抵押权设定时)的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。
值得注意的是，预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
(2)关于建筑面积。
预售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理;①已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估;②已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明;③未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。
3.对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查
按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售。
综上所述，房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中，重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法，提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素，给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
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