建设工程价款优先受偿权与抵押权冲
【房产证纯抵押】建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突时的实现顺序
对于建筑物优先受偿权与抵押权发生冲突时的清偿顺序,学界有四种观点:承包人优先受偿权优先说法定优先权优先说) 、抵押权优先说 平等受偿说 、依成立先后定其顺序说 笔者赞成承包人优先受偿权优先说。
首先,抵押权优先说违背了立法为保护承包人利益而设立优先受偿权制度的初衷,使《合同法》第286 条的规定形同虚设。其次,平均受偿说缺乏立法理论基础,且如何实现各方利益的真正平衡,也无法把握。在理论上,将农民工工资等同于银行债权是债权泛化主义的体现,农民工工资属于基本人权的范畴,属于人的生存权的内容。
从法律政策上考虑,建筑工程款中相当一部分是建筑工人的劳动工资和其他劳务费用,应予以优先确保,这也符合劳动法保护劳动者利益的宗旨。在实践中,在建设房屋上经常先后存在数个抵押权,其与承包人优先受偿权如何平均分配,更是难题,因此平均分配说在实践中难以操作。
第三,依成立先后定其顺序说,笔者也不赞同。在理论上,建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权,而抵押权是经当事人合意而产生的权利,依据法定权利优于约定产生的权利的原则,建筑工程价款优先权应予以优先保护。在实践中,发包人设定抵押权的时间并不固定,既可以是工程在建中,也可以是建成以后,且合同法并没有规定优先权必须经登记才能产生,所以很难确定这种权利产生的时间。如果以发包人在工程完成后应当付款而不付款的时间计算,则多数抵押权早于承包人的优先受偿权。这样,若以权利发生的时间先后来判断哪种权利在先,则合同法对承包人优先受偿权的规定就没有意义了。
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