法定抵押权的特征、效力及实现
一、法定抵押权的特征
法定抵押权是指当事人依照法律的规定，直接取得的抵押权，我国法律首次确立了法定抵押权，有效地制约了承揽合同中的违约行为，切实保护了承包人的合法权益。它具有以下特征：
1、权利法定性。(1)主体是法定的，即只限于承揽合同中的建设工程合同的承包人，其他承揽合同的承揽人依法可享有动产的留置权，但不享有法定抵押权;(2)成立的形式是法定的，即建设工程的承包人与发包人在签订建设工程承包合同时法定抵押权就产生，无需当事人另行再签订抵押合同;(3)权利实现的时间是法定的，即在所建工程竣工验收合格之后，发包人逾期不支付工程款时才能行使，如果工程验收不合格或发包人已如数支付了价款的，均不得行使法定抵押权;(4)抵押权的范围是法定的，即抵押权的客体：一是指建筑工程合同约定的建筑物。二是有偿取得的基地使用权，但如果基地是划拨的，基地使用权不包括在内。三是建设工程与装璜工程属同一承包人承揽时，抵押权的效力及于装璜而增值的部分，如果装璜工程系不同的承包主体，则应将这部分价值排除在外。(3)权利行使的方式是法定的，即：一是承包人与发包人协议将该工程折价;二是承包人申请人民法院将工程依法拍卖，承包人无权自己直接折价或拍卖，否则就构成侵权。
2、无须公示性。法定抵押权属于物权范畴，是否应贯彻公示原则，即是否应进行登记才能成立，各国和地区立法并不相同，德国民法规定应进行登记，法国民法规定无须进行登记，我国台湾地区民法也规定不须登记就可成立。根据我国合同法286条之规定，法定抵押权无须登记就可成立。我们认为这一规定是可取的，其理由：(1)以法定抵押权成立时间看，承包人无法进行登记，因为法定抵押权是于建设工程合同同时成立，但这一权利的成立，不等于承包人必然会行使，具有不确定性。那时承包人无法预计在工程竣工后发包人能否支付价款，如果发包人能够全额支付价款，则承包人的法定抵押权就应自然消灭，不得行使，故对这种不确定权利的登记也就无法进行。(2)从法定抵押权人实现权利的时间看，登记并无意义，因它属于一种事后追溯的权利，且成立时抵押权的范围是不确定的，因发包人在支付价款的问题上完全可能出现几种情况：一是大部分工程款未付，二是少部分工程款未付，三是全部工程款均由承包人垫付。如果事先要求在登记时就明确抵押权的范围，显然是不现实的。(3)这种抵押权并非有当事人自己协商确定，而是由法律明确规定，其实际上已具有不言而喻的公示作用和效果，所以也就无须再由当事人登记。
3、权利竞合性。(1)数个法定抵押权的竞合，即在同一建设工程中，由于勘察、设计、建筑和安装分包给几个承包人，这时就会出现几个法定抵押权的竞合，实践中最常见的是建筑与装璜的承包人法定抵押权的竞合。(2)一个或数个法定抵押权与一个或数个约定抵押权的竞合。实践中发包人将工程发包之后，一方面要承包人垫支，另一方面即以在建工程抵押，甚至多次向数个银行贷款，这样就形式了法定抵押权与约定抵押权折竞合。(3)法定抵押权与债权的冲突。如果建设工程为商品房，发包人在竣工之前就将在建房屋进行预售，分别与消费者订立房屋买卖合同。一旦发包人不能按期交付价款就会出现承包人的法定抵押权、银行的约定抵押权、消费者要求发包人履行合同的债权之间竞合和冲突。
二、抵押权的效力，是指抵押权人就抵押物在其担保债权范围内优先受偿的效力及对其财产的限制和影响力。它包括抵押权范围的效力、抵押物的效力、优先受偿的效力，而法定抵押权的效力，关键是优先受偿的效力。
法定抵押权优先受偿的效力，是指建设工程竣工验收合格之后，发包人未按约定支付价款，承包人可以与发包人协议或请求人民法院以该工程折价、拍卖的价款受偿，实践中应注意以下几点：
1、优先受偿的效力及于该工程的约定抵押。这效力表现为一种溯及力，也就是说发包人将该建设工程向其他债权人进行抵押时，无须征得抵押权人(承包人)的同意。但一旦工程竣工验收合格后，发包人未按约定付清工程款，此时承包人享有优先受偿的效力及于发包人与第三人约定的抵押权。
2、优先受偿的效力及于该工程的转让。这效力同样表现为一种溯及力，即发包人(开发商)可将在建工程进行出售、转让，无须征得承包人的同意。它不同于一般抵押权，抵押人转让抵押物必须征得抵押权人同意。但是，法定抵押权的抵押权人(承包人)所享有的优先受偿的条件一旦成就，其效力及于所出售、转让的房屋。
3、优先受偿的效力及于破产企业的财产。根据我国破产法(试行)第28条第二款规定“已作为担保物的财产不属于破产财产”的规定，如果发包人发生破产，作为法定抵押权的“该工程”也应排除在破产财产之外。
三、法定抵押权的实现。
1、实现的方式。根据合同法第286条规定，首先应进行催告，即工程竣工后，发包人未按照约定支付价款的，承包人应向发包人催告，限定发包人在一定期限内支付价款，如果未经过催告，直接向法院申请拍卖的，人民法院不应受理。其次是协商，即发包人逾期不支付的，双方可以进行协商将该工程折价归承包人，但这里应注意：一是该工程不宜折价的除外，所谓“不 宜”是指所建工程的性质和作用“不宜”，如机场、港口、军事设施及影响国计民生的重点工程等，而不能理解为发包人“不愿”。二是法条规定是可以协商，而不是必经程序，它不同于催告是必经的，有一方不愿协商的就可向人民法院申请拍卖。再次是申请拍卖程序，即承包人经催告仍不能取得工程款的，即可以与发包人协商，也可直接申请人民法院将该工程进行拍卖，从中优先受偿。但一旦承包人向法院提出申请后，法院又该如何进行操作法条并未规定，立法时也未作详尽的考虑。这种申请是否要经过诉讼程序，还是直接进入执行程序如果不经过诉讼程序，实践中存有二大难题：一是法定抵押权的权利范围如果确定，实践中承建人与发包人对工程款的结算，往往是有分歧的，必然要委托有关部门鉴定或审计，这种鉴定(审计)结论未经质证，显然有悖程序公正。二是如果直接进入执行程序，法院的执行依据是什么当事人的申请书显然不能作为执行依据，如由法院执行庭应直接下裁定，结论又根据什么下。所以我们认为，这里的“申请”，应先由当事人向人民法院提起确认之诉，经法院审理后作出裁判，尔后进入执行程序进行拍卖。
2、实现的顺序。法定抵押权与约定抵押权何为优先，在理论上存有三种观点，一是法定抵押权优先说;二是约定抵押优先说;三是同等效力按比例受偿说。笔者认为合同法之所以规定法定抵押权的目的，就在于其优先于约定抵押权。所以当法定抵押权与约定抵押权竞合时，应先保证法定抵押权的实现。如果同一工程有数个法定抵押权竞合时，应分别按其自己设定的抵押物进行拍卖、优先受偿。如同一抵押物有数个法定抵押权，应按比例受偿。
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