物权法中关于物业费的规定 业主欠物业费胜诉案例
半岛记者 王洪智
近期,青岛市九部门联合印发了《青岛市物业管理整治提升攻坚行动作战方案》,在全市开展了“物业管理整治提升攻坚行动”,其中49家物业企业被通报。此前,半岛热线96663也曾接到不少业主投诉物业的线索,拒交物业费成为一些业主用来表达不满的常用手段。然而随便拒交物业费可以吗?对此,半岛记者整理多个法院判例,以期给业主们提个醒。
业委会签物业委托合同
法院:所有业主都得遵守
自某小区交付,某物业公司便进驻该小区进行物业管理。尽管该公司提供的物业服务得到了绝大多数业主的赞同,但还是有个别业主从未交纳物业费。因所欠物业费太多,物业公司将欠费业主告上法院。
其中一被告入住该小区多年,拖欠物业费超千元。被告提出多种拒交物业费的理由,如其未与物业签订物业合同,物业费的定价及收费没有法律依据等。对此法院查明,2000年初物业公司与业委会签订物业委托合同,约定了物业委托管理的期限、物业收费标准,以及业主拖欠费用的违约责任等内容。根据双方所提供的有关证据,法院最终认为物业公司与业主委员会签订的物业委托合同,对全体业主都有约束力。
若业主对物业公司所提供的服务不满意,应通过业主委员会等正当途径解决。而被告不按规定交纳物业费属于违约行为。法院判令被告如数支付拖欠的物业费外,还支持物业公司按照合同约定收取拖欠费用千分之一的滞纳金,并且该案件的受理费也由被告承担。
开发商承诺免物业费
法院:该承诺无效
2005年,王女士与某房产开发商签订了购房合同书,购买某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司,与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间,只交纳一套房屋的物业费,没有交纳另外三套房屋的物业费。
对此,王女士表示,她购买的四套房屋一套用于自家居住,另外三套用于开办幼儿园。当时与房产开发商约定,按照幼儿园格局建造这三套房屋,且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”,自己才会决定购买这三套房屋,否则,自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。
法官表示,房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格,是两个不同的法律关系主体。在未获得物业公司授权委托的情形下,房产开发公司无权擅自处分物业公司权利,无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺。该承诺是一种无权代理行为,根据合同法的规定,无权代理行为在未经被代理人追认的情形下,对被代理人不发生法律效力。法院最终判决王女士需向物业公司交纳物业费7395.36元。
服务不到位拒交物业费
法院:不属合理选择
李某是某小区业主。2012年8月起,某物业公司开始为该小区提供物业服务,并与李某签订了为期四年的《物业服务合同》。但从2013年5月起,李某以物业服务不到位为由,拒绝交纳物业费。物业公司多次催要,李某拒不交纳,遂诉至法院。
法院审理后认为被告李某作为合同的相对方,应受合同的约束,全面履行合同义务。原告依约为被告提供物业服务后,被告应向原告支付物业费3543.68元,原告要求被告支付拖欠物业费的请求,法院予以支持。被告认为物业公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务,其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告以原告物业服务不到位为由拒交物业费,显然不属合理选择,被告可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。
小区物业“偷”易主
法院:“转让”无效
2014年,青岛一小区新物业公司和原物业公司签订“转让协议”,拥有收取各种费用的权利,收取物业管理费标准,按原标准执行。物业公司称,自从接管小区前物业公司工作后,业主拖欠的物业费至今未付清,要求业主支付物业费及30％的违约金,并承担诉讼费用。业主李先生认为,物业服务合同的当事人是前物业公司,现物业公司无权起诉要求物业费。
法官表示,根据《物业管理条例》相关规定,本案中新物业公司和前物业公司未经过业主大会或者业主委员会许可,就将小区的全部物业服务业务以合同的形式一并委托给原告物业,该行为对业主们没有约束力；且物业庭审时未提交证据,证明其接受委托后通知过小区的业主,或以其他方式向小区的业主进行过公示。综上,法院确认“转让协议”无效。
■说法 物业服务质量 缺乏评判标准
物业、业主关系已经成为市民生活中的重要组成部分,其中发生的纠纷也不少见。在半岛热线96663此前接到的线索中,物业纠纷类占有不小的比例。其中,有些小区物业和业主之间关系紧张,有些小区交物业费的业主比例较低,甚至有物业撂挑子走人。类似事件的发生,给业主带来很大不便。据媒体报道,某地区物业服务合同纠纷案件在同期该地区法院受理的民事案件总数中占比高达近20%,其中业主因不满物业公司服务而拒交物业费的案件,占绝大多数,但结果几乎都是业主败诉。
据介绍,物业服务合同纠纷案件中法律关系较复杂,纠纷的类型和成因多样化。根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律的规定,只有当物业服务公司根本未提供或基本未提供某项服务的时候,可以认定物业公司对此项服务根本违约,业主拒交物业费才有可能得到法院的支持。然而,物业服务质量缺乏权威的评判标准,是业主诉求难以得到支持的最重要原因。对此,曾有业内人士提出引入物业服务第三方评估监理机构,对物业服务质量进行评估,并作为法院裁判的依据。
山东川佳律师事务所的张宝清律师表示,物业公司与小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按照合同约定提供符合合同约定标准的管理服务；小区业主也应按照合同约定履行交纳物业费、配合物业管理的义务。如果业主无正当理由拒交物业费,物业公司可以通过协商等方式解决,如果实在解决不了,也可以通过诉讼的程序去维权,不建议双方采取过激行为达到维权目的。
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