交易未成强收中介费律师：居间
【中介居间协议范本】交易未成强收中介费律师：居间协议有陷阱
侯小姐委托房地产中介购房，买卖合同未签就交付1万元意向金，还被催要2%中介费。市消保委提醒消费者，要慎签居间协议。
日前，侯小姐收到了上海正品房地产咨询有限公司宛平路分公司发来的函，认定她在房屋买卖中违约，还要她支付2%的中介服务费。令侯小姐难以接受的是：自己与卖家由于存在诸多分歧尚未签署房屋买卖合同，交易尚未成功，中介就“急吼吼”地要收钱了!
意向金一去不回
今年4月，在上海正品房地产咨询有限公司业务人员的推荐下，侯小姐看中了位于天钥桥路的一套房屋，并同意以挂牌价格购
买。中介公司随即要求侯小姐签订一份《物业购买委托经纪合同》，该合同对房屋的位置、面积、总价及付款方式作了简单约定，侯小姐签了这份合同。为了让侯小姐表示购买诚意，中介公司要求她交付1万元意向金，并以格式条款约定，“在房屋出售方签
署后，即表明其接受该合同所约定的交易条件，该意向金转为定金”。合同还以格式条款方式规定，买卖双方应于出售方签收定金后5日内签订房屋买卖合同;任何一方违约，由违约方承担总房价2%的中介费。
但是，在房屋出售方收取了意向金、双方准备签订买卖合同时，侯小姐发现该房屋存在租约，而中介公司事先并未告知;而且，买卖双方对首付款比例等问题也发生了分歧，房屋买卖合同至今没有签订。
侯小姐要求出售方退还定金，但遭到拒绝，中介公司也表示要不回来。中介公司还向侯小姐发函，认为因侯小姐原因导致买卖不成，要求她承担房价2%的中介服务费。
中介操作不规范
“哪有这样收钱的”侯小姐一纸诉状告到了市消费者权益保护委员会。对此，市消保委投诉部副部长金磊指出，这一纠纷的发生主要是中介公司不规范的居间行为导致的。所谓居间，指为交易双方当事人订立合同进行介绍、协助、促成交易的活动，房屋中介公司提供的就是居间服务。居间人主要靠提供交易机会、促成交易来获取报酬，为此，一些房屋中介往往会在交易条件尚未完全谈妥的情况下就急于促成买卖双方订立买卖合同或定金合同、预约，迫使双方签约。如本案中，中介公司未能将房屋的权属情况真实、全面提供给购房者，这种操作模式极易导致纠纷发生。
居间协议有陷阱
其实，侯小姐的遭遇并非个别，房屋中介往往在居间协议中设下“陷阱”,引发不少消费纠纷。对此，上海君悦律师事务所徐荣律师提醒，消费者在签订居间协议时谨防4大“陷阱”。
■居间协议设定买卖义务居间协议约定的是委托人与中介之间的权利义务关系，不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务。房屋买卖双方是否签订买卖合同，取决于双方能否对买卖条件达成意向一致，但现实中，一些中介公司以格式条款在居间协议中约定签约时限，应属无效。
■交易不成收取“违约金”《合同法》明确规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如实际发生的交通费、通信费等。中介公司单方面以格式条款约定委托人在买卖不成的情况下承担所谓中介服务费或违约金，不具有法律效力。如果买卖双方利用了中介的交易信息或依靠其媒介作用达成了交易却不支付居间费用，则应承担相应违约责任。
■“意向金”牵制委托人许多中介公司会要求买方支付一定数额的意向金“以示购买诚意”，一旦中介公司收到该笔费用后都会利用它牵制委托人，使其不得不签订买卖合同。现实中，居间协议不可能包含买卖合同所应当包含的全部内容。在买卖双方对许多重要交易条件尚未达成一致的情况下，将意向金转化为定金，存在很大的交易风险。因此，买卖双方应在签订正式的买卖合同后再支付定金。
■先收费再办手续按规定，经纪机构单方收取的中介费用最高为房地产交易中心登记成交价的1%;经纪机构在办理完产权过户、户口迁移等手续后方可收取中介服务费。但事实上，不少房产中介都在协议中要求委托人一次性付完全部费用后再办理相关手续。
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