“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查
【买卖租赁】“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产
[案情]：
2005年3月，赵某因借款纠纷被王某诉至法院，4月1日应王某申请，法院依法裁定查封赵某所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房产过户手续。4月25日，赵某又将该查封房产租与不知情的第三人林某，约定租期为两年。5月14日法院判令赵某归还王某2000元及利息3000元。判决生效后赵某未在指定日期内归还借款。经王某申请，2005年7月19日，法院在未通知林某的情况下强制执拍卖赵某所有的房产于邓某，并办理了产权过户手续。8月10日邓某通知林某搬出房屋，林某以“买卖不破租赁”的原则要求继续承租，并称法院的拍卖行为没有尊重其“优先购买权”，其有权主张法院的强制拍卖行为无效。
[评析]：
本案涉及的主要概念是“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”原则上我国为了保护承租人的利益，为了保护租赁市场的稳定性而制定的。本案是否应适用“买卖不破租赁”呢首先让我们来看一下“买卖不破租赁”的概念及其适用条件。
一、“买卖不破租赁”和我国关于“买卖不破租赁原则”的规定
“ 买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。
最高人民法院《关于贯彻执行 民法通则 若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”;《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效力。”;《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”
二、“买卖不破租赁”的适用条件
1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同;买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。
2、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”;
二、本案是否应适用“买卖不破租赁”原则
笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁”。
1、赵某和林某之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意愿表示，未违反法律规定，为有效合同
赵某和林某之间的房屋租赁合同并无合同法规定的几种当然无效的情形之一，双方之间并不存在欺诈、胁迫损害国家利益情形;双方也无恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形;双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的;双方签定合同也没有损害社会公共利益。
至于本案赵某和林某之间的租赁合同是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。笔者认为虽然建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租”。但笔者认为《城市房屋租赁管理办法》也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于地方性法规范畴，依据上位法由于下位法的原理，应认定双方的租赁合同合法有效。
同时由于交易的相对性，交易双方不可能对对方存在的一切情形均有了解，交易一方仅能从对方提供的资料了解标的的相关情况。如果以交易方不能掌握的情形来认定交易行为无效，则不利于维护交易的稳定性和安全性。权衡两方利益，笔者认为应侧重于对交易的安全保护。我国立法也支持了该观点，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案林某作为善意第三人，其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封，且林某为其承租行为支付了合理对价，故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。
另外从我国法院将采用封条查封等方式转为只是到房产登记机关冻结房屋转让过户可以看出，我国的法律是倾向于对承租人的利益保护。
2、法院虽然查封了赵某房屋，但仅是房产转移过户，并未涉及到房屋拍卖、房产过户手续，房产的真正过户是发生在林某和赵某签定房屋租赁合同以后，故本案符合“租赁合同履约在先”这一构成要件。
综上笔者认为，林某的租房行为是符合“买卖不破租赁”的构成要件的，故林某可以以买卖不破租赁“原则主张继续承租权。
相关文章
-
“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查
导读： 【买卖租赁】“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产 [案情]： 2005年3月，赵某因借款纠纷被王某诉至法院，4月1日应王某申请，法院依法裁定查封赵某所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通 【买卖租赁】“买卖不破租赁”是否可以适用于法院查封的房产 [案情]： 2005年3月，赵某因借款纠纷被王某诉至法院，4月1日应王某申请，法院依法裁定查封赵某所有的房产，并到当地...
2023-03-11 07:21:32 买卖不破赵某婚姻家庭 -
-
二手房购房协议书范本
导读： 二手房购房协议书范本 本文主要介绍了关于二手房购房协议书范本等相关知识的汇总，包括二手房购房协议书范本，二手房购房的定金合同，以及签订二手房购房协议书时应注意什么问题等。 甲方： 乙方： 见证人: 第一条甲 二手房购房协议书范本 本文主要介绍了关于二手房购房协议书范本等相关知识的汇总，包括二手房购房协议书范本，二手房购房的定金合同，以及签订二手房购房协议书时应注意什么问题等。 甲方： 乙...
2023-03-11 06:22:08 房屋甲方二手房婚姻家庭 -
肾好身体才好？肾好有什么表现？建议：要想肾好，3类食物要少吃
老李今年62岁，刚刚退休的他在家过着悠闲舒适的日子，平时就和老伙计们一起下下棋、遛遛弯来消磨时间。这两天老李又迷上了养生，天天拉着朋友研究养生。最近他看到一篇文章说：随着年纪增长，肾脏功能很容易出现问题，想到自己已经六十多岁了，就天天怀疑自己是不是肾不好了，于是到处搜罗养肾的补品和食物，天天端着泡有枸杞的保温杯。确实，年纪大了肾功能就有可能受损，很多人认为肾好了身体才会好，事实真的如此吗？人到中...
2023-03-11 06:20:36 肾脏尿液就会 -
春天要多喝汤，遇见这汤别错过！润喉又润肺，现在喝正合适！
去年，新冠疫情进入了高峰期，导致身边不少朋友阳康，且伴随各种身体不适合。今年开春后，部分地区甲流和诺如病毒的再度袭来，导致很多人的身体机能还没有完全恢复，再加上免疫力抵抗力下降，不免又中招了！春天病毒容易滋生，我们除了做好日常防护外，也可以烹饪一些养生汤预防，毕竟药补不如食疗，既可以补充维生素C，也可以提高抵抗力。下面给大家强烈推荐一款冰糖苹果热橙茶！春季饮用，生津润肺，全家都可以喝~【冰糖苹果...
2023-03-11 06:20:33 冰糖橙子苹果 -
买套中间户，厨卫全部正对连廊，邻居天天走来走去，3招避免尴尬
太尴尬了！买了个中间户，厨房对着连廊就算了，连卫生间也不能幸免，平时在这洗漱的时候，邻居走来走去，隐私该如何保护呢？量房图如下↓Q：卫生间窗户对着连廊，如何解决？可以通过以下这3步实现：①洗漱区独立外置②马桶、淋浴区单独装门③增设玻璃砖采光缝首先是洗漱区，外侧门洞选择包成拱形，拉升层高不说，在这进出也是仪式感满满。浴室柜选择壁挂的方式，底部悬空30cm，轻盈不占地同时也能避免水汽侵蚀。墙面做的是...
2023-03-11 06:20:30 卫生间马桶也是 -
家中有空地，此树种2棵，营养价值丰富，市场前景好，关键好打理
这两年经济形势本就不怎么好，加上疫情的影响，很多人的收入都受到了巨大影响。但有的支出却不能压缩，比如孩子、老人的生活费。就拿每天要吃的水果来说，收入即便变少了，也要尽可能满足家人所需。如果家里能有像黑桃王这样的果树就好了。农村生活的最大好处就是有土地，有比较大院落，可以通过耕种解决相当一部分的生活资料，比如瓜果蔬菜和粮食。另外，这几年国家对农村的倾斜越来多，很多青壮年都选择了回乡发展。一来城市竞...
2023-03-11 06:20:26 黑桃果树桃子 -
终止劳动合同的条件是怎样的
导读：【劳动知识】终止劳动合同的条件是怎样的 劳动合同的终止是指劳动合同期满或当事人双方约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同即行终止。 如果约定的终止条件是合同生效前就已经发生的事件或行为，则该合同无效。而客 【劳动知识】终止劳动合同的条件是怎样的 劳动合同的终止是指劳动合同期满或当事人双方约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同即行终止。 如果约定的终止条件是合同生效前就已经发生的事件或行为，则...
2023-03-11 06:16:10 劳动合同合同劳动者婚姻家庭 -
青岛市劳动合同管理规定
导读： 【劳动合同管理办法】青岛市劳动合同管理规定 第一章总则 第一条为加强劳动合同管理，保护劳动者与用人单位的合法权益，促进经济发展，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规 【劳动合同管理办法】青岛市劳动合同管理规定 第一章总则 第一条为加强劳动合同管理，保护劳动者与用人单位的合法权益，促进经济发展，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规的规定，结合...
2023-03-11 06:16:08 劳动合同用人单位劳动者婚姻家庭 -
建设工程勘察设计合同
导读： 【建设工程勘察设计】建设工程勘察设计合同 委托方：____________________________________ 地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________ 法定代表人：____________ 职务：____________ 承包方：____ 【建设工程勘察设计】建设工程勘察设计合同 委托方：_______________...
2023-03-11 06:16:06 甲方设计费文件婚姻家庭
