抵押的操作要领
【抵押】抵押的操作要领
1、适用对象的选择。抵押贷款的适用范围是有限制的。银行对基本客户发放的流动资金贷款，因其期限短、金额大、发生平繁，往往具有铺底性质，并且银行也不会轻易放弃这些客户，故银行针对这些刚性贷款适用最高抵押方式，而对于那些一般的，非固定客户的临时贷款，季节性贷款等弹性贷款以及中长期贷款适用传统抵押方式。
2、协议时间的确定。如何确定抵押贷款时间长短，就抵押贷款方式而言，传统抵押权在设立时，所担保的债权是已经确定的，属时点上的贷款债权。最高额抵押担保是一定期限内连续发生的债权，属时期上的贷款债权。怎样确定最高额抵押中“一定期间内连续发生的债权”的时间长短。目前尚无明确的规定，有的信贷员与客户一约定就是3-4年，似乎一劳永逸，时间的确定根据客户提供的抵押物属性而定。一般而言抵押物系动产，因其价值变化大而宜约定一年;抵押物糸不动产，因其价值变动小宜约定二年;既有动产又有不动产的，按其价值构成比例加权平均测算，同时，在实际操作中，抵押人一般都是借款，且借款人在继续经营的情况下，是不可能把贷款还清的，因此对一般企业抵押贷款可以使用最高额抵押，就是将抵押人的资产一次性办理抵押，或期限长一点，按抵押人与抵押权人双方确定的抵押资产值签订抵押合同，并以不超过抵押值为尺度，作为借款的最高额抵押贷款限额，在最高额贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押贷款。
3、抵押价值的测定。对客户抵押应特别注意了解客户应收款数量和质量。不应对削价商品残次商品所产生的应收账作抵押。对动产抵押标的物，有的国家法律规定，须转移占有，也有的国家法律规定不转移标的物占有。鉴于我国目前没作明确的法律规定，应从有利于银行贷款安全，又不妨碍客户生产实际而定。象机动车辆等在使用过程中，有报废的可能，宜转移占有，企业生产设备等，若闲置会造成浪费和损失，由不宜转移标的物占有。不动产作抵押，如土地，房屋等除应注意其实际价值，易售性，实用性以及抵押权等问题外，最重要的是必须完成依法登记过户手续，好能取得所有权。最高额抵押价值的确定适用于传统抵押价值的测定方法，但要注意抵押物的价值一定委托信誉卓著的有权评估机构评估。虽然目前抵押资产评估不是法定必经程序，但最高额抵押因为约定时间长，金额大，自行测定可能会给信贷资产造成极大的风险，抵押人与抵押权人在对评估价值无争议的情况下，由贷款人、借款人、抵押人签订最高额抵押担保借款合同，并依据抵押值的70%确定最高抵押贷款余额控制数。
4、抵押合同的签订。根据《担保法》第六十条的规定，借款合同可以附最高抵押合同，主合同必须约束最高抵押合同。这是因为按传统抵押制度，抵押权应随其所担保的债权成立而成立。是对已经发生的债权作担保，而最高额抵押合同，由于设立在先，主债权一般尚未发生或未完全发生。但某一客户贷款在同一时间内，并非只有最高额抵押方式，也可能有其它担保方式。比如因贷款余额超过最高限额或标的等原因，所以新增贷款需另提供担保。故每次签订主合同同时，一定要标明其以上合同系某字号最高抵押合同，否则，会涉嫌 合同的歧义造成抵押权部分或全部丧失。在抵押合同签订时，借款人必须在借款前向贷款人递交具体的借款计划，并提供表明贷款合同用途的书面文件。如借款申请书、借款凭证、展期还款协议、授权委托书、变更本合同条款的协议、抵押物品清单和贷款人要求借款、抵押人提供的其他有关材料等。
5、避免全额资产抵押。由于最高额抵押合同因标的物金额大，客户往往提供的全部财产抵押，否则就不足值，担按照最高人民法院复(94)2号和法经(94)334号两次司法解释“全部财产或不论全部还是部份财产”侵犯其他债权人利益的抵押合同无效。其核心问题在于抵押方式的采用是否侵犯其他债权人的利益，在该司法解释未修改之前，笔者建议，凡必须提供全部财产抵押才能达到设定最高限额的，放弃最高额抵押方式。
6、实行公证制度。虽然公证也并非抵押贷款的必经程序，但部份财产抵押是否损害其他债权人利益，在法学界、金融界争议颇大。实行抵押公证制度予以确认合同效力，既保护债权人的利益，也维护法律的严肃性。
7、偿还抵押贷款临界值的影响。在最高额抵押中，如果在“一定期内”的某一时刻已经发生债权因清偿抵押消失等原因而消失，即债权额为零时，最高额抵押权是否存在，在司法界还有争议，一种意见认为，最高额抵押贷款抵押权依然存在。其理由是：最高额抵押具有独立性，它不随主债权的转移而转移，不随主债权的消失而消失，不同于传统抵押权在消失上的附从性。另一种意见认为：最高额抵押权灭失，其理由是：《担保法》第六十二条指出“最高额抵押除适用本节规定外，适用本章其他规定，”而该章第五十二条的规定是：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。”
8、抵押合同必须设立抵押登记。除极少数抵押物外，目前，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定，“土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续”。同时第四十二条明确规定办理抵押物登记的部门是：(1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门;(2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输业的登记部门;(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。此规定表明，凡以上述物品作为抵押物的，物抵合同的登记是合同成立的法定程度和必要条件，应登记而未登记的合同是无效合同。对抵押合同办理登记是有利于债权人的，一是可以通过登记部门对抵押物的真实性进行审查;二是可以有效地避免重复抵押;三是还可以取到证明作用。因而应严格按照规定办理登记，需要注意的是合同签订日与生效日的关系。以往合同签订日就是合同生效日，但抵押合同则不然，法律规定抵押合同登记日为生效日，因此，签订合同时，要考虑合同签订后还有一个登记过程，合同上提供贷款日期，一定不能早于合同登记之日，否则就会出现贷款之日早于合同生效之日的笑话。抵押合同登记就最高额抵押合同而言，如果抵押物涉及多个部门登记，并且各抵押登记部门都要求使用该部门制定的抵押合同文本，而这些文本格式又往往不能满足银行制定合同文本的要求，这时一定注意最高额抵押合同与登记机关制订“标准文本”相衔接，避免因各自合同文本上的抵触，形成不必要的纠纷。当然最根本的措施是各登记机关在征求银行意见的基础上，联合制定抵押合同文本，以规范目前合同文本重复设置，使用混乱的现象。
相关文章
-
老婆离家出走了财产还有她的份吗?
导读：在我们的日常生活当中，即使老婆没有告知我们就离家出走了，但是那些共同财产还是有她的份的，因为共同财产是由夫妻双方共同所有的，只要没有离婚、没有约定，那么共同财产的性质也是不会改变的，即使离家出走了，但是该属于她的依旧是属于她的。对此，小编整理了相关的资料，希望可以帮助到大家。 即使老婆没有告知我们就离家出走了，但是那些共同财产还是有她的份的，因为共同财产是由夫妻双方共同所有的，只要没有离婚...
2022-12-07 18:16:12 下落不明她的离家出走婚姻家庭 -
收养孩子要经过孩子同意吗?
导读：在我们的日常生活当中，收养孩子不一定要孩子同意的，主要还是看收养的时候孩子有多大了。如果孩子不满八周岁，在法律上视为无民事行为能力人，是不需要征求孩子同意的;但是如果孩子已经满八周岁了的，在法律上视为限制民事行为能力人，这时是需要征求孩子同意的。对此，大律师网小编整理了相关的资料，希望可以帮助到大家。 收养孩子不一定要孩子同意的，主要还是看收养的时候孩子有多大了。如果孩子不满八周岁，在法律...
2022-12-07 18:16:11 孩子收养人关系婚姻家庭 -
孩子赡养老人要给多少的赡养费?
导读：在我们的日常生活当中，孩子给老人的赡养费，还是要取决于孩子家庭的人均月收入。如果人均月收入低于最低生活保障线的话，从法律上看会认为孩子无力支付赡养费的;如果人均月收入比最低生活保障线高的话，两个孩子以内的，赡养费就是超出部分的百分之五十;三个孩子以上的，赡养费就是超出部分的百分之四十。对此，大律师网小编整理了相关的资料，希望可以帮助到大家。 孩子给老人的赡养费，还是要取决于孩子家庭的人均月...
2022-12-07 18:16:09 赡养费孩子继承人婚姻家庭 -
-
押金的性质、效力及价值
导读： 押金，实务中也称保证金，风险抵押金等。是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣;债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。给付押金的人，称 押金，实务中也称保证金，风险抵押金等。是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣;债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。...
2022-12-07 18:16:03 押金债权人债务婚姻家庭 -
劳动合同订立形式的现状
导读：【劳动合同订立形式】劳动合同订立形式的现状 劳动合同是劳动者与用人单位之间为确立劳动关系，依法协商达成双方权利和义务的协议。作为劳动关系建立、变更和终止的一种法律形式，劳动合同在劳动关系中，无论是对用人 【劳动合同订立形式】劳动合同订立形式的现状 劳动合同是劳动者与用人单位之间为确立劳动关系，依法协商达成双方权利和义务的协议。作为劳动关系建立、变更和终止的一种法律形式，劳动合同在劳动关系...
2022-12-07 17:16:10 劳动合同劳动关系用人单位婚姻家庭 -
房产抵押反担保的界定
导读： 根据《担保法》的规定，房产抵押反担保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地产证、有完全处分权的房产抵押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。 根据《担保法》的规定，房产抵押反担保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地产证、有完全处分权的房产抵押给担保中心以取得贷款的一种反担保方式。...
2022-12-07 17:16:08 担保法借款人房产婚姻家庭 -
保证反担保措施及操作程序
导读： 【反担保】保证反担保措施及操作程序 反担保又可称为求偿担保，偿还约定书获反保证书。是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。 1.保证反担保企业应向担保方提供以下资 【反担保】保证反担保措施及操作程序 反担保又可称为求偿担保，偿还约定书获反保证书。是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。 1.保证反担保企业...
2022-12-07 17:16:06 债务人保证金应收账款婚姻家庭 -
动产抵押登记的法律要求
导读： 一、申请人应当保证其所提供的材料及信息真实有效。登记书内容应当与抵押合同以及主合同相关内容一致。 二、以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。 三、下列动产不得抵押： (一) 一、申请人应当保证其所提供的材料及信息真实有效。登记书内容应当与抵押合同以及主合同相关内容一致。 二、以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。 三、下...
2022-12-07 17:16:04 合同动产抵押权婚姻家庭 -
关于连带责任保证担保借款合同
导读： 【连带担保协议】关于连带责任保证担保借款合同 出借方(甲方)： 住所地： 联系电话： 借款方(乙方)： 住所地： 联系电话： 担保方(丙方)： 住所地： 法定代表人： 联系电话： 甲、乙、丙三方经协商一致，在平等、自愿 【连带担保协议】关于连带责任保证担保借款合同 出借方(甲方)： 住所地： 联系电话： 借款方(乙方)： 住所地： 联系电话： 担保方(丙方)： 住所地： 法定代表人： 联...
2022-12-07 17:16:03 甲方合同住所婚姻家庭
