关于在建和预售抵押登记业务
【预售商品房抵押登记】关于在建和预售抵押登记业务说明书
一、 业务描述：
西安市房地产交易管理中心抵押登记科负责西安市未办理房产证前的在建工程和预售商品房(预购集资房)的抵押登记手续。
二、业务功能及所需要件：
(一)、抵押人为国有企业的在建工程抵押登记的要件：
1、 国有土地使用权证(原件);
2、 建设用地规划许可证(原件);
3、 建设工程规划许可证(原件);
4、 建筑工程施工许可证(正本原件);
5、 上级主管部门批文(原件);
6、 法人代码证、企业营业执照(验原件，交复印件);
7、 抵押登记申请书、抵押合同(原件);
8、 抵押登记委托书(原件)及相关人身份证复印件;
9、 银行借款合同(原件);
10、 房地产估价报告(原件);
11、 估价科对评估报告的审核结果。
(二)、抵押人为集体企业的在建工程抵押登记的要件：
1、 国有土地使用权证(原件);
2、 建设用地规划许可证(原件);
3、 建设工程规划许可证(原件);
4、 建筑工程施工许可证(正本原件);
5、 职工代表大会决议(原件);
6、 法人代码证、企业营业执照(验原件，交复印件);
7、 抵押登记申请书、抵押合同(原件);
8、 抵押登记委托书(原件)及相关人身份证复印件;
9、 银行借款合同(原件);
10、 房地产估价报告(原件);
11、 估价科对评估报告的审核结果。
(三)、抵押人为有限公司的在建工程抵押登记的要件：
1、 国有土地使用权证(原件);
2、 建设用地规划许可证(原件);
3、 建设工程规划许可证(原件);
4、 建筑工程施工许可证(正本原件);
5、 公司董事会决议(原件);
6、 法人代码证、企业营业执照(验原件，交复印件);
7、 抵押登记申请书、抵押合同(原件);
8、 抵押登记委托书(原件)及相关人身份证复印件;
9、 银行借款合同(原件);
10、 房地产估价报告(原件);
11、 估价科对评估报告的审核结果。
(四)、个人预购商品房抵押登记的要件：
1、 买受人身份证(验原件，交复印件);
2、 经预售登记备案的商品房买卖合同(原件，全套);
3、 建设单位承诺书(原件);
4、 抵押登记申请书、抵押合同(原件);
5、 抵押登记委托书(原件)及相关人身份证复印件;
6、 银行借款合同(原件);
7、 房地产估价报告(原件)。
(五)、个人预购集资房抵押登记的要件
1、 买受人身份证(验原件，交复印件);
2、 职工与售房单位签定的房地产买卖契约(原件，全套);
3、 建设单位承诺书(原件);
4、 抵押登记申请书、抵押合同(原件);
5、 抵押登记委托书(原件)及相关人身份证复印件;
6、 银行借款合同(原件);
7、 房地产估价报告(原件)。
(六)、个人预购(商品房)集资房抵押登记的注销
1、 抵押登记注销申请表(原件);
2、 抵押登记通知单(2003年5月1日前办理抵押登记的需提供);
3、 抵押登记备案证明;
4、 抵押人身份证明(验原件，收复印件);
5、 若抵押人不能亲自办理注销手续，可由受托人持抵押人身份证原件及复印件一份、受托人身份证原件及复印件一份前来办理;
6、 因退房抵押人不予出具身份证原件的，开发商(房改单位)出具介绍信、承诺，由受托人持本人身份证原件及复印件一份前来办理;但注销申请书必须由抵押人本人签字盖章;
7、 备案证明丢失须在《西安晚报》登报申明，登报后7天带报纸原件方可办理注销手续;
8、 抵押登记通知单丢失须由抵押当事人双方出具证明并签字盖章方可办理注销手续;
(七)、抵押人是单位的抵押登记注销
1、 抵押登记注销申请表(原件);
2、 抵押登记通知单(2003年5月1日前办理抵押登记的需提供)(原件);
3、 抵押登记备案证明(原件);
4、 经办人本人身份证原件及复印件一份
5、 备案证明丢失须在《西安晚报》登报申明，登报后7天带报纸原件方可办理注销手续;
6、 抵押登记通知单丢失须由抵押当事人双方出具证明并签字盖章方可办理注销手续;
三、业务流程
(一)、在建工程抵押登记业务流程：
1、客户在总外勤处交件，总外勤初审后收件，并开具收件单;
2、总外勤转外勤，外勤审件，输入微机，并签署调查意见;
3、外勤转科长签署意见;
4、科长转领导签署意见;
5、转总外勤，总外勤填写需交费登记件名单并张贴在登记科(一)外;
6、客户根据需交费登记件名单凭收件单在总外勤处领取抵押登记申请书;
7、客户凭抵押登记申请书去财务科(一)交费、办公室盖章后交总外勤，由总外勤转内勤，内勤微机打印在建工程抵押登记备案证明并归档;
8、客户凭收件单在内勤处[登记科(二)]领取在建工程抵押登记备案证明。
(二)、预售商品房(预购集资房)抵押登记业务流程：
1、客户在总外勤处交件，总外勤初审后收件，并开具收件单;
2、总外勤转外勤，外勤审件，输入微机，并签署调查意见;
3、外勤转科长签署意见;
4、科长汇总后转领导签署意见;
5、转总外勤，总外勤按照时间顺序及件量每天填写需交费登记件名单并张贴在登记科(一)外;
6、客户根据需交费登记件名单凭收件单在总外勤处领取抵押登记申请书;
7、客户凭抵押登记申请书去财务科(一)交费、办公室盖章后交总外勤，由总外勤转内勤，内勤微机打印预售商品房(预购集资房)抵押登记备案证明并归档;
8、 客户凭收件单在内勤处[登记科(三)]领取预售商品房(预购集资房)抵押登记备案证明。
(三)、抵押登记注销业务流程
1、 内勤收件，核对证件齐全，查找档案，核对与注销登记申请书贷款金额、抵押人、抵押权人签字、印章是否一致。
2、 如若不一致，则退件给客户。
3、 如若一致，内勤在注销登记申请书上填写注销意见，由客户送科长处审核。
4、 科长审核后，在注销登记申请书签署意见，随后由客户将注销登记申请书转交内勤。
5、 内勤见科长意见后，办理档案注销手续。
6、 凡是办理了预售商品房(预售集资房)抵押登记的抵押人领取商品房买卖合同及注销抵押登记通知单;凡是办理了在建工程抵押登记的抵押人领取在建工程建审手续;
四、填表须知:
填写的相关表格应按要求签字盖章。
五、审查内容:
(一)、关于在建工程抵押登记
1、是否被查封。
2、银行和开发商的工作人员必须一同前来办理登记事宜。
3、评估公司资质是否符合有关规定。
4、是否已办理抵押登记。如已办理抵押登记须确定相关件，如未办理押登记需审核证件是否齐全。
5、其他资料是否齐全。
6、抵押申请书公章必须为行政章。
7、抵押合同是否填写完整，是否有涂改。如涂改、添加需加盖当事人双方的印章。
(二)、关于预售商品房(预购集资房)抵押登记
9、 是否被查封。
10、 银行和开发商的工作人员必须一同前来办理登记事宜。银行工作人员必须在委托书上当面签字认可“抵押合同、抵押申请书上的抵押人签字确系抵押人本人签署”。
7、 该建设项目是否已办理在建工程抵押登记，如已办理在建工程抵押，是否需提供银行证明。
8、 该建设项目是否办理建审备档(应具体到楼号)。
9、 商品房买卖合同份数是否齐全;是否盖有预售登记章;2004年的买卖合同登记号必须有一份贴有标签。
10、 项目名称应与预售证所载项目名称一致。
11、 银行证明填写是否正确、完整。
12、 银行证明、抵押登记申请书上房号要与买卖合同上的填写一致。(具体到楼号、单元、楼层、房号、另公章必须为行政章)
13、 抵押合同是否填写完整，是否有涂改。如涂改、添加需加盖当事人双方的印章。
六、收费标准：
根据省物价局、财政厅[陕价费函(2003)30号]文件，从2003年4月29日开始住宅为每套80元，住宅以外其他房屋他项权利登记费按宗定额收取，收费标准按建筑面积在100平方米以下(含100平方米)每宗收取100元，100-500平方米(含500平方米)每宗160元，500-1000平方米(含1000平方米)每宗200元，1000-5000平方米(含5000平方米)每宗260元，5000平方米以上每宗300元
。
七、工作时限：
根据建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》及西安市国土资源和房屋管理局[市国土房管(2003)193号]文件精神，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证件齐全的，自受理之日起7个工作日内决定是否予以登记，不予登记的，书面通知申请人。
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