北京合同纠纷律师：因前业主未缴物业费，给新业主停水停电，此举合法吗？
原标题：北京合同纠纷律师：因前业主未缴物业费，给新业主停水停电，此举合法吗？
在购房过程中，如果买入的是二手房，那么业主一定要注意了，在签订买卖合同、支付购房款之前这个过程中，一定要留心查验好与买卖房屋有关的各项费用，比如水电费、物业费等等，看看前业主是否有拖欠的情况，否则一旦没注意这些细节，等房屋买卖完成后才发现情况，那么很可能给自己带来麻烦。
近日家住湖南岳阳的小佳（化名），就遇到了这样的问题。她购买了一间二手房，可自己刚搬进新家，物业就来催缴物业费。这时她才知道，原来是原房主拖欠了2万多元的物业费未缴纳。那么，这种情况下，小佳需要替前业主补缴物业费吗？如果物业以停水停电的方式，强行催缴，小佳能否依法维权呢？咱们这就来看看本案的详情经过。
【案件回顾】
2020年12月，小佳从胡某、陶某处购买了湖南省岳阳市xx小区房屋，双方签订了房屋买卖合同。
2021年6月26日，小佳开心地入住该房屋。然而她不知道的是，从2017年7月1日起，该房屋就存在未缴纳水费、物业费及滞纳金的情况，累计已达两万多元。
小佳入住后，该小区物业公司多次向小佳催缴上述费用，并于11月1日、11月19日两次采取了停水的极端方式，她只能出去住酒店。
无奈之下，小佳将物业公司起诉至法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担原告因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元；重新计算原告自2021年6月入住至今的水费。
对于小佳的指控，物业公司提出了以下辩驳：
1.案涉房屋目前供水正常，原告主张以公开方式书面赔礼道歉无事实及法律依据；
2.停水情况属实，但停水后原告随即自行开通，故不存在产生住宿费、交通费的必要；
3.此外，原告应当概括承受就案涉房屋所产生的合同义务，其承担后可向前业主追偿，原告购买案涉房屋后未及时告知被告，作为理性的成年人在购二手房时应当到物业处了解案涉房屋水电费等情况，原告未尽到注意义务，自身存在过错。
【法庭审理】
在庭审中，法院经审理后认为，供水、供电合同的当事人系业主和自来水公司、供电局。自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业无权对业主断水断电。即使是二次供水，物业公司也无权停水。业主不缴纳物业费、水费等，物业公司可以通过诉讼等合法方式解决，不能采取粗暴停水等方式，故被告无权对违约业主采取停水措施。
关于原告是否应概括承受前业主的物业费、水费欠费问题。因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，新业主即本案原告没有义务支付该部分物业费欠费。原告与前业主的房屋买卖合同对该部分也有约定，且不违反法律、法规的强制性规定，约定有效。
另案涉房屋于2020年12月11日过户至原告小佳名下，过户登记具有即刻对外产生公示效力的法律效果，即小佳自2020年12月11日起取得案涉房屋所有权，自此开始的水费、物业费等亦应由新登记的房主即原告小佳承担。
虽然原告主张自2021年6月26日实际入住才应开始核算水费、物业费，但房屋买卖合同仅约束买卖双方，入住时间也仅影响原告与原房主内部权利义务的分配，不能产生对抗被告物业公司等外部主体的公示效果，故原告主张亦缺乏法律依据。原告应从2020年12月11日起缴纳案涉房屋物业费及水费等，前业主欠费部分被告无权向原告催讨。
最终，法院判决：物业公司恢复对案涉房屋的供水（此项已履行完毕），赔偿停水所致原告小佳经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。一审判决后，被告不服提出上诉，岳阳市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
【律师分析】
依据《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条规定：物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业服务人为催缴物业费，采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承担相应赔偿责任。
总之，转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与新业主无关。因为合同具有相对性，拖欠物业费是前业主与物业两者之间的问题，不能涉及第三人。
由于前业主所拖欠的物业费，是基于前业主与物业公司之间的物业服务合同产生的，而在该法律关系中，并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。房子的转移并不意味着债务的转移。因此前业主拖欠的物业费，新业主义务偿还。
但如果前业主与新业主在买房合同中，对该拖欠物业费有特殊约定的，新业主应该偿还前业主拖欠的物业费。这是新业主履行与前业主签订的合同，遵守双方约定的表现。
在本案中，小佳与前房主签订房屋买卖合同中，并没有约定承担前业主遗留物业费的条款，因此小佳没有责任缴纳前业主拖欠的物业费，物业如果要维权，可以通过合法方式向前业主追究违约责任，而强行给小佳停水停电的做法，明显是不当的。
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