买卖不破租赁原则的法律价值
【租赁合同知识】买卖不破租赁原则的法律价值
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。
首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人;那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方出租人的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。
其次，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。
再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈;在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权出租权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利;第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定。不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时，还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容。
相关文章
-
运输合同的一般权利义务
导读： 【运输合同知识】运输合同的一般权利义务 运输合同又称运送合同，是指承运人将旅客或货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。运输合同中，运输旅客或货物的一方是承运人， 【运输合同知识】运输合同的一般权利义务 运输合同又称运送合同，是指承运人将旅客或货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。运输合同中，运输旅客或货物...
2023-04-11 14:16:10 承运人旅客票款婚姻家庭 -
买卖不破租赁原则的法律价值
导读： 【租赁合同知识】买卖不破租赁原则的法律价值 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物 【租赁合同知识】买卖不破租赁原则的法律价值 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同...
2023-04-11 14:16:09 承租人租赁合同义务婚姻家庭 -
无偿保管合同是单务合同还是双务合同
导读： 无偿保管合同是单务合同还是双务合同 保管合同是保管人有偿地或无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或应寄存人的请求，返还保管物品的合同。 法律咨询：无偿保管合同是单务合同还是双务合同 律师解答：是单务合同 无偿保管合同是单务合同还是双务合同 保管合同是保管人有偿地或无偿地为寄存人保管物品，并在约定期限内或应寄存人的请求，返还保管物品的合同。 法律咨询：无偿保管合同是单务合同还是双务合同...
2023-04-11 14:16:07 合同寄托动产婚姻家庭 -
承运人对相应的运输货物享有留置权
导读： 【运输合同知识】承运人对相应的运输货物享有留置权 运输合同又称运送合同，是指承运人将旅客或货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。 托运人或者收货人不支付运费、保 【运输合同知识】承运人对相应的运输货物享有留置权 运输合同又称运送合同，是指承运人将旅客或货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。 托运人或者收货...
2023-04-11 13:16:10 合同留置权承运人婚姻家庭 -
争议与工程分包条款应注意什么问题
导读： 争议与工程分包条款应注意什么问题 建筑工程，指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体。 法律咨询：争议与工程分包条款应注意什么问题 律师解答：1、争议的 争议与工程分包条款应注意什么问题 建筑工程，指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体。 法律咨询：争议与工程分包条款应注意什么问题...
2023-04-11 13:16:08 工程应注意什么问题婚姻家庭 -
房屋赠与公证的具体手续
导读： 【赠与合同知识】房屋赠与公证的具体手续 赠与合同，赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。赠与合同可以发生在个人对国家机关、企事业单位和社会团体以及个人相互之间。赠与的财产不限于所有权 【赠与合同知识】房屋赠与公证的具体手续 赠与合同，赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。赠与合同可以发生在个人对国家机关、企事业单位和社会团体以及个人相互之间。赠与的...
2023-04-11 13:16:06 合同财产行为婚姻家庭 -
员工可以取得补偿金吗
导读： 员工可以取得补偿金吗 任何组织和个人侵害承包方的物权性质承包经营权的，要承担侵权责任。 法律咨询：合资企业经营合同期满后,员工与企业的劳动合同也同时到期,员工可以取得补偿金吗 律师解答：合同期满后，除非是之 员工可以取得补偿金吗 任何组织和个人侵害承包方的物权性质承包经营权的，要承担侵权责任。 法律咨询：合资企业经营合同期满后,员工与企业的劳动合同也同时到期,员工可以取得补偿金吗 律师解...
2023-04-11 13:16:03 土地承包物权经营权婚姻家庭 -
是否享有房地产优先购买权的问题
导读： 房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订的一种具有法 房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订...
2023-04-11 12:16:11 原告被告房地产婚姻家庭 -
-
