贷款抵押担保工作的调查
【抵押与担保】贷款抵押担保工作的调查
目前，我国银行业信贷资产质量普遍不高，这已成为限制其进一步发展的瓶颈。现状是政府部门和企业对银行资金出现较大存差和企业贷款难较有微词，而银行对自身的闲置资金如何寻找出路同样忧虑。如何保证贷款的安全性、流动性、效益性和降低不良贷款率，已成为影响我国金融安全和社会稳定的重要因素。在我国社会信用体系还不健全，贷款者偿还意识不强的大环境下，银行信贷采用有效资产抵押担保,既有利于银行防范金融风险，又有利于企业及时获取信贷资金，在促进生产和经济发展的同时，实现贷款企业和银行的双赢。
一、信贷抵押中存在的主要问题
1、政出多门，各自为政。抵押担保工作涉及企业、国土、房管、国资、公证等部门，在办理抵押担保过程中，涉及各部门的政策规定和经济利益，各部门从自身利益出发，从局部看待问题，认识不一致。但由于政策规定方面的缺陷，导致这些部门的行为又都有章可循。这时，往往要由政府有关部门出面协调解决因政策规定不统一带来的矛盾冲突。制约了贷款的有效发放。
2、收费偏高，企业难以承受。由于资产抵押与资产交易都存在一个收费问题，一般约为抵押物价值或交易额的2-3%左右。企业用于抵押的资产价值一般较大，在企业生产经营本来存在较大资金缺口的情况下，还得支付一笔不菲的费用，企业难以承担，对于困难较大的企业来说，无异于雪上加霜。
3、手续繁琐，期限偏短。我国办理抵押担保一般是土地、房屋等固定资产，期限多定为1年，到期继办。按现行规定办证前都要到现场鉴定评估，因收费原因，办证部门大都不愿办理长期手续，且由于效率低等原因，有的办证时间从协商收费到最后办理完结，历时长达2—3个月。企业的生产是长期性的，大部份企业长期需要信贷支持，于是陷入周而复始办抵押手续的怪圈之中。
4、产权不明晰，评估价不准。现在房屋、土地等固定资产银行多为计划经济时袭下来的政策，所占用土地多属划拨性质，只有使用权而无所有权。虽然实行了抵押，明确了权利价值，当企业因不能偿还到期贷款等原因，银行行使抵押权时，还需按规定标准向政府补缴相当于以出让方式获得该土地使用权的出让费，加之目前企业的实际贷款余额远远大于抵押物价值，致使其抵押的实际效用受到削弱，在抵押过程中，企业往往想通过高估抵押物价值来获取较多贷款，假若银行因行使抵押权对抵押物进行清偿，按照清偿顺序，处置抵押物价款只有在补偿了该土地出让金、缴纳相应税费之后，才能用于偿还银行贷款本息，造成实质上能用于归还贷款本息的价款往往不足以清偿全部占贷本息，导致银行信贷风险加大。
由此可见，在办理贷款的抵押过程中还存在很多弊端，需要进一步完善。
二、完善信贷抵押的对策措施
从信贷抵押担保，应有利于企业获取信贷资金、有利于银行降低信贷风险和有利于房地产市场健康发展角度出发，对完善信贷抵押工作进行了初略思考。
1、统一政策，优化环境。政府各部门、各金融企业应深入学习文件精神和相关政策规定，提高思想认识，严格按照有关法规的要求，发挥各自的职能作用，支持经济持续、稳定、协调发展。
2、降低收费，惠及企业。因办证中投入的物化劳动、活劳动同抵押价值没有直接联系，应准确计算办证成本，各相关部门应牢固树立为企业和群众服务的思想意识，由过去按抵押物价值的一定的比例收取手续费和工本费，改为办理一笔它项权利证书收取固定金额的费用，同一企业的几宗土地或房屋,可办理一本证书。
3、简化手续，提高效率。随着经济的不断发展，资产权利的转移、变更日趋活跃，政府相关部门应在初始阶段做好各种资产形态管理的基础工作，建立健全和公布办理证件的程序和抵押担保贷款的抵押办证收费标准，严厉惩处利用办证吃、拿、卡、要、拖延现象。办证时房屋一般按年折旧，当地管理人员熟悉情况的，可不用重新进行评估，抵押贷款的办证一般凭身份证(企业另附营业执照)和原颁土地证和房产证进行，达到简化手续、方便客户的目的。
4、延长期限，让利客户。房地产管理部门应根据客户需要办理不同期限的抵押证书，而不应都固定为一个期限，有的企业周而复始的生产，长期需要贷款，就应允许抵押期限长一些。这有利于支持企业生产，降低银行信贷风险和减少办证部门的工作量
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