浅析房屋抵押贷款中的风险以及管理办法
【抵押担保论文】关于浅析房屋抵押贷款中的风险以及管理办法
华律网孙伟律师
浅析房屋抵押贷款中的风险以及管理办法根据各大银行介绍，目前我国个人住房抵押贷款存在以下风险：
一是借款人方面的风险：个人借银行的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险。风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”;借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
三是银行方面也存在风险：对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
针对以上风险，据业内人士介绍，现阶段防范借款人贷款风险的担保方式从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。因此，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。房屋抵押贷款最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋。所谓期房的抵押贷款，是指购房人在首期付款后，由贷款银行代为支付剩余房价款，由购房人将预购商品房在办理法律规定的手续后抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押不同于一般的现房抵押，现房抵押贷款是指在抵押贷款时，房屋已经存在;期房也称“楼花”，在进行抵押贷款时，房屋尚未竣工、交付。在期房抵押贷款中，由于所购置的房屋在抵押贷款时尚未存在，再加上贷款的期限较长，贷款银行的风险比较大，如何预见风险并制定相应的预防措施就成为商业银行保护自身利益的一个重要的问题。
一、期房抵押贷款合同中的担保法律关系辨析
个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订《住房抵押贷款合同》而发生的众多债权债务关系，是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关系的混合体。表现为：购房人与开发商间形成商品房预购人与预售人的商品房预售合同关系;购房人与贷款银行间一方面是借款人与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人与抵押权人的抵押合同关系。同时，购房人为了避免资金划转中的麻烦，委托贷款银行以购房人的名义将贷款转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系;开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证合同关系。因此，法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的主体呈现多元化、重叠化的特点。
(一)抵押担保的法律关系
有人认为工程竣工、交付前，购房人所享有的权利是请求开发商按时、按质的交付其所预售的房屋即期房，是购房人所享有的对未来建成的房屋的期待权，即“所有权之期待权”，因而将其纳入物权范畴。从我国的现行法律制度看，以期房为标的物而成立的担保关系应属抵押抵押担保的法律关系。我国《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的商品房开发必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证”。《最高法院关于适用 担保法 若干问题的解释》47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设的房屋或其他建筑物为抵押物，当事人办理了抵押登记的，人民法院可认定为抵押有效”。从上述法律规定来看都使用了“抵押”一词。因此在期房抵押贷款过程中，会形成以购房人为抵押人，以银行为抵押权人担保法律关系。在购房人在规定期限内不能归还贷款超过一定限度，银行有权将抵押房屋拍卖、变卖，以所得价款偿还银行贷款，银行并有权解除合同。
(二)保证担保的法律关系
实践中的个人住房期房抵押用我国现行《担保法》及有关抵押制度的规定是无法解释的，因为它已突破了我国传统的抵押权制度。通过借款合同中，银行作为担保权人而不是单纯的抵押权人，是因为合同中同时还存在在着人保，即开发商提供的保证。在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。在建筑物的保质期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分，负保证责任，和物的担保相比处于附从地位。开发商承担保证责任的另一种情况是抵押的楼房灭失、毁损，保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时，开发商要对其不足部分承担保证责任。在这两种情况下，开发商和购房人承担连带责任，其保证期间是《住房抵押贷款合同》规定的还款时间届满后加两年。
二、购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险
2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)实施后，银行在期房按揭贷款领域隐藏的风险逐渐显露，因此对于因购房合同无效、被撤销或解除可能引发的风险方面应该加以重视。
在期房抵押贷款众多的法律关系中，抵押合同、保证合同均属担保合同，是主合同借款合同的从合同，然借款合同虽是基于购房合同而生，却不附属于购房合同，两个合同的主体分别承担各自的合同义务，相互间并不存在连带责任关系。一般认为，当购房合同因故解除时，并不必然导致借款合同和抵押合同、保证合同的解除。如果是这样的话，银行的风险还不至于出现。《合同法》203条规定借款人改变借款用途，贷款人有权解除借款合同，基于这一规定，我们可以简单地理解为购房合同的解除只是赋予了贷款银行的单方解除权。事实不然，在《解释》中，第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”可见，在贷款目的无法实现的情况下，双方当事人都享有借款合同的解除权。
在期房抵押贷款中，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，随之而来的是抵押借款合同的解除，在依据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”接下来银行要将借款人已偿还的借款本金和利息返还借款人。此时如果期房未能办理产权，或者开发商破产、失踪，作为担保权人的贷款银行将无法获得作为出卖人开发商返还其当初收受的购房贷款的本金及利息，购房人也无法收回其首付款，结果很可能就是银行和购房人得到是一处没有产权或者质量低劣的房屋。
三、预防上述银行风险的法律建议
(一)严格规范抵押贷款的审核程序
严格执行《担保法》，选择有资格的登记机构，对资产进行合法登记。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径，它对充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益，具有非常重要的意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依生效的《商品房买卖合同》(期房)办理事会抵押备案手续，登记机关还不能颁发《房屋他项权证》。此时，在办理抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建役工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，对此贷款银行应当一并进行严格细致审查，防止虚假和缺项。同时，信贷人员要积极参与抵押登记业务，主动向办证及登记机关咨询，了解开发商是否依法登记，期房抵押要符合规定，防止出现重复办证、重复抵押登记。由法律顾问对抵押登记操作的合法性、有效性，进行严格审查，防止出现购房合同无效、被撤销或者解除的情况发生。
(二)强化保险保护机制
贷款银行在与购房人签订《住房抵押贷款合同》之前都要求房屋购买人为抵押的房屋办理保险。通常意义上的保险，是以房屋作为抵押物来担保债务的履行，在抵押物灭失、毁损的情况下，通过对抵押物办理保险，来化解因意外灾害造成抵押物灭失、毁损的风险，能更完备地保护抵押权人的利益。此时，当保险事故发生时，将由贷款银行行使“有限代位权”，即将该保险金提存或者要求购房人以该保险金提前清偿贷款。
但是针对购房合同无效、被撤销或解除引发的银行风险，银行还要寻找对应的保险品种。对于期房抵押贷款业务的开展，需要保险公司在这方面的业务支持。在金融混业经营的国家，银行可以自己经营保险业务，这样的保险品种经过国家主管部门批准可以经营。在我国，保险公司分业经营，对该项业务较混业经营的保险公司反应迟缓。但是我们相信，保险公司会看到该项业务蕴含的利润空间和它对期房贷款业务的促进作用，而不至于使刚刚诞生不久的期房贷款业务陷于夭折。
(三)防范风险需购房者提高法制观念
防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善法律体系，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强计划管理，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定;对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准;要建立完善的贷款程序;通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对个人住房贷款实施全过程的管理，特别是贷后管理，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用市场机制来分散和转移贷款风险。
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