最新抵押贷款中共同抵押与重复抵押
【房屋抵押手续】最新抵押贷款中共同抵押与重复抵押效力的认定
所谓共同抵押，又称聚合抵押、总抵押，是指抵押人在数项财产上设定数个抵押权来担保同一债权的抵押权。共同抵押，为近代各国民法广泛采用。例如，德国民法典第1132条、瑞士民法典第798条、第816条和第833条，日本民法典第392条、第393条，以及我国台湾民法第875条等，均有共同抵押的规定。我国担保法第三十三条规定，抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押借款合同中，借款人或第三人为抵押人，银行或其他金融机构为抵押权人，用作担保的财产为抵押物。担保法第三十四条规定了几类财产可以抵押。从这一规定可以看出，法律允许借款人将自己所有或支配的单项或数项财产，因为贷款需要一并抵押给贷款人。共同抵押一般是指以数个财产作为抵押来共同担保同一贷款，即在数个财产上为同一贷款设定一个抵押权。其主要特点是作为抵押物的数个财产是各自独立的。在司法实践中，借款人(或第三人)以数个财产(包括动产、不动产、权利)作抵押物为同一贷款作担保时，当事人可在合同中约定各个财产所担保的金额，也可以约定数个财产担保的总金额。如在合同中约定了各个财产分别担保的金额，在借款人不能还款时，贷款人可就各个财产分别行使抵押权;如在合同中约定数个财产担保的总额，借款人不能履行还款义务时，贷款人则可对债务人数项已抵押财产共同行使抵押权。笔者认为，在借款人用数个财产办理共同抵押时，为了保护贷款人的利益，也为了结案后便于执行，一般不宜在同一借款合同中分别约定单个财产的担保金额。即使有此约定，在执行时也可以协商变更，以达到执行的经济性和效率性。
担保法第三十五条对重复抵押作了明确的规定。首先，重复抵押是指以同一财产或同一财产价值分别向两个以上债权人进行抵押的行为;其次，重复抵押所担保的债权累计不得超出抵押物的价值。从司法实践来看，有时是以同一抵押物向同一债权人作数次抵押;有时是以同一抵押物向不同债权人分别抵押。笔者认为，贷款人在办理重复抵押手续时，必须事先委托当地的评估部门对该抵押物进行评估，改变以往派员走马观花，用大概估计为凭证的作法，只有这样，才能防止借款人(债务人)滥用重复抵押权，损害贷款人(债权人)的利益。同时，也有利于结案时便于执行，维护法律的严肃性和公正性。
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