完善贷款法律手续的措施浅谈
【土地使用权抵押】完善贷款法律手续的措施浅谈
土地使用权抵押在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。
针对我行贷款文件现状，为完善贷款法律手续，化解并防范风险，笔者在对我行贷款债权文书进行调研的基础上，结合自己的实际工作经验，根据《贷款通则》、《合同法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》及总行相关规章制度，归纳总结了几点建议，供大家参考。
一、注意核对借款合同与担保合同的对应性
担保合同(含保证合同、抵押合同和质押合同)从属于借款合同，两者应当具备一一对应关系。针对我行存在借款合同、担保合同未编号或者编号完全一致，以及借款合同未填写担保合同编号(或填写错误)或者担保合同未指明借款合同编号(或指代错误)的问题，笔者认为对于未编号的合同应当编号管理;对于借款合同与担保合同编号完全一致的，应尽量作出区分，以便于指代;对于借款合同未填写担保合同编号(或填写错误)或者担保合同未指明借款合同编号(或指代错误)的，应当及时填写完整或纠正错误的填写。
二、合同空白处及时填充完整
空白的借款合同、担保合同不能作为我行实现债权、担保权利的法律依据。针对我行普遍存在合同空白日后填写的问题，笔者认为由于实际填写日期可以鉴定出来，为杜绝此类争端，维护我行合法权益，应当及时将合同的空白处补充完整，尤其是直接影响双方当事人权利义务的合同空白处，比如借款用途、利率等。
三、签章及签章日期及时完善
除非依法律行政法规须办理审批登记手续外，一般的借款合同、担保合同均自双方或多方当事人签字盖章之日起生效，对于签章日期不一致的，自最后一方当事人签章之日起生效。针对目前存在不加盖我行公章或者只盖公章不填写日期，而于诉讼时补盖公章或补填日期的问题，笔者认为由于此种做法可能会导致我行贷款债权失效的法律风险，因此对于未加盖我行公章或者只盖公章未填写日期的合同，应当及时加盖公章或者将盖章日期填写完整。
四、抵押物清单尽量完善
抵押物清单是确定抵押物效力及范围的唯一有效依据。目前我行行抵押合同所附的抵押物清单存在清单未填写抵押合同编号及抵押物清单填写不细致或清单未加盖登记机关公章的问题。抵押物清单未填写抵押合同编号，不能证明该清单所列抵押物即为抵押合同所指的抵押物，抵押物清单填写不细致，会对抵押物处分产生直接影响，抵押物清单未加盖登记机关公章，不能依法确保抵押登记的效力。为核实抵押物及其抵押的效力，笔者认为我行对于抵押物清单未填写抵押合同编号的，应当及时补充;对于清单填写不细致的，应当及时完善;对于抵押物清单未盖登记机关公章的，应当及时协商补盖。
五、不动产抵押及其抵押物清单填写问题应引起重视
不动产是指土地及其地上定着物，我行实践中遇到的不动产抵押物通常都是房屋、土地及在建工程，少数情况下也包括粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等无产权证明的地上定着物。目前我行在办理房地产抵押登记时，通常抵押物清单都没有列出房屋占用范围内的土地使用权及其权属证明编号，对于房屋本身有时也没有列出权属证明编号;在办理粮仓、大棚等无产权证明的地上定着物抵押时，通常都到工商局办理抵押登记，且抵押物清单也未涉及土地使用权问题。虽然我国《担保法》规定了房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权随之抵押，但未规定是否须同时办理登记。由于实践中发生了房地产抵押未涉及土地使用权而土地使用权抵押部分被判无效的案例，为确保土地使用权随之抵押的效力，各分支行对于房地产抵押物清单未列土地使用权及其权属证明编号的，必须立即补充填写完整，有条件的还必须补办登记手续。由于房屋所有权编号与房屋是一一对应的，因此只有将房屋权属证明编号填写到抵押物清单中，才能最终确定抵押物。因此我行对于清单中未填写房屋权属证明编号的，应当及时补充。粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等无产权权属证明的地上定着物抵押，由于法律没有规定其权属管理机关及抵押登记机关，且大棚通常又坐落于集体土地之上，因此我行对于已经办理的粮仓、恒温库、冷藏库、温室大棚等财产的贷款抵押，应及时收回全部贷款或者更换抵押物。
六、贷款催收通知单及其回执日期应及时填写
贷款催收通知单及其回执是我行依法主张债权的证明，可以起到诉讼时效中断的法律效果。为方便起见，各分支行通常都预先制作多份空白催收通知单及其回执，并要求借款人或保证人加盖公章，而催收日期由我行自己随意填写。如我行的管理流程为借款人或保证人所知悉，并对催收日期提出异议请求鉴定，我行将会在诉讼中陷入不利境地。因此，我行对于拥有多份已加盖公章的空白催收通知单及其回执的贷款，不能认为我行贷款已不可能超过诉讼时效，而应当转变认识，及时催收，及时记载日期，及时加盖公章。
七、纠正登记部门错误的抵押
我国《担保法》规定，房地产抵押的登记部门由县级以上的地方人民政府确定，而建设部的部门规章规定房地产抵押应当到房地产行政管理部门办理登记。目前我行有些县区支行的房地产抵押因历史上当地地方政府规定房地产抵押的登记部门为工商行政管理部门(现在基本上已统一为房地产管理部门)，而造成有的在工商局登记，有的在房地产行政管理部门登记。此外，对于抵押物(一般为最高额抵押)既有房屋，又有设备的，则各分支行一般只在工商局办理抵押登记。关于房地产抵押在工商局登记的，我行应及时核实当地地方政府更改抵押登记部门为房地产管理部门的具体时间，如抵押登记时间在此时间之后的，应当重新到房地产管理部门补办登记。对于财团抵押，由于《担保法》及其司法解释还没明确规定登记方法，为防范风险，我行应就各种抵押物分别到相应部门办理登记，尤其是财团中包括房地产的，必须同时到房地产管理部门办理抵押登记，不能只到工商行政管理部门办理抵押登记。
八、涉及划拨土地使用权抵押手续的完善
划拨土地使用权的处分权在各级地方人民政府，涉及划拨土地使用权抵押的，市行曾下发《关于印发〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉的通知》(工银大办字[2003]247 号)，要求依照该通知精神办理。但目前个别分支行新办理的涉及划拨土地使用权抵押的，只办理抵押登记手续，未取得具有审批权限的地方人民政府或土地行政管理部门的批准文件。为确保涉及划拨土地使用权抵押的合法有效，我行对于2003年4月18日以后办理的涉及划拨土地使用权抵押的，必须在办理抵押登记手续之外，同时取得具有审批权限的地方人民政府或土地行政管理部门的批准文件，否则不得办理抵押手续。
相关文章
-
到底千万元贷款的房地产抵押担
导读： 【房产抵押担保协议】到底千万元贷款的房地产抵押担保合法有效吗 一、抵押人诉银行和借款人：与两被告不存在抵押担保关系 原告某房地产开发有限公司(以下简称原告)诉称，2004年2月12日，原告和被告某置业有限公司(以 【房产抵押担保协议】到底千万元贷款的房地产抵押担保合法有效吗 一、抵押人诉银行和借款人：与两被告不存在抵押担保关系 原告某房地产开发有限公司(以下简称原告)诉称，2004年2月...
2022-09-07 12:16:18 原告合同被告婚姻家庭 -
经典案例：广州一起风流女子出轨黑人外教引发的伦理悲剧
谁都不能保证一段感情能够天荒地老、相伴白头，尤其是在社会风气更加自由的今天，分手也好，离婚也罢，已经成为了情侣或者夫妻之间非常常见的状态。发现彼此不合适选择分开，这本没有错，但一方面不愿放弃当下的生活，另一方面却想要贪图刺激无法收敛欲望选择出轨，这就大错特错。就好像来自安徽的女教师王瑶，她原本有一个还算幸福的家庭，但随着夫妻两的差距越来越大，既放不下家庭，又对丈夫产生厌恶的王瑶难以控制自己的欲望...
2022-09-07 11:18:33 杰斯黑人孩子 -
回顾：女子地铁上穿搭奇特，吸引大众眼球，网友：穿了又好像没穿
回顾：女子地铁上穿搭奇特，吸引大众眼球，网友：穿了又好像没穿爱美之心，人皆有之。每个人都有追求美的权利，这点毋庸置疑。同样，美也不仅仅在于外观，还有心灵。但近些年来，一些人为了追求美，甚至没有一点底线，穿着那伤风败俗的服装来引人注意。尽管如今的社会也是一个文明开放的社会，一些女生为了追求一个美好的外在形象，不惜过度扭曲审美观。去选择那种十分“清凉”的衣服，以此来展示自己的身材。人作为社会上的一个...
2022-09-07 11:18:29 自己的她的女子 -
案例：女子半夜起床，发现丈夫在女儿房内，怒打丈夫致其身亡
案例:女子半夜起床,发现丈夫在女儿房内,怒打丈夫致其身亡一段幸福的婚姻，可以圆满我们的一生，然而若是遇到一个人渣的话，不仅我们的婚姻是不幸的，甚至我们身边的家人都会因此深受其害。我们今天案例的主人公楠姐，就是遇到了一位衣冠禽兽，导致自己女儿遭到了毒手，这到底是怎么回事呢？失败的第一段婚姻楠姐的第一段婚姻，有些包办婚姻的感觉，在跟对方没见过几次面的情况下，便在双方父母的撮合下匆匆结婚，导致相互了解...
2022-09-07 11:18:27 丈夫李某女儿 -
2008年，少妇在竹林主动求欢，情人以为是温柔乡，不料却是黄泉路
2008年9月12日，云南某地的警局接到一起男子的报案电话，电话中焦急地向警方求助，声称自己38岁的哥哥，自从赶集之后到目前为止已经失联10天。据警方对报案男子问询了解，其哥哥坤某家中有两个年幼的孩子，分别为7岁与4岁，生活所迫，其妻子常年在外务工。身为父亲的他为了能够更好地照顾孩子，无论工作到多晚，否则也会摆脱邻居照看一二。可十天前赶集之后，不仅没有告知任何人，甚至一连失踪十天，这完全不是坤某...
2022-09-07 11:18:24 小云两人竹林 -
案例回顾：2006年，海南一起荒唐的家庭伦理案
2006年7月12号中午，17岁的小刚目睹了这辈子最让他难以忘记的一个画面：母亲躺在床上一动不动，衣服被拉开，周身是血。由于母亲房间的灯光太暗，当时他手中还提着一个小灯，灯光带来的亮度和温暖始终无法驱散他心间的寒意。直到确认母亲确实没有呼吸了，他才终于狂奔出去找到父亲拨通警察局的电话，咆哮着报警。在海南的这个小镇子里，小刚度过了贫穷而又充实的17年，正在放暑假的他回家之后就一直在帮父母干活，12...
2022-09-07 11:18:21 兰英他的警方 -
案例：男子哄骗女子发生关系，巧妙设置延迟到账，事后两次勒索
案例：男子哄骗女子发生关系，巧妙设置延迟到账，事后两次勒索正所谓钱是万能的，有时钱能让人过上梦寐以求的生活，同时也能让人彻底失去底线。浙江一女子为了赚钱决定为男子提供服务，结果对方利用延迟到账逃单。女子不仅白白提供了一次服务，事后还遭到了男子的勒索。男子假装大方，哄骗女子为自己服务小丽在社交平台上添加了杨某的联系方式，闲来无事的时候她就抱着手机跟杨某聊天，一来二去他们的感情迅速升温。看到杨某提出...
2022-09-07 11:18:18 杨某小丽自己的 -
真实案例：海南一起38岁侄子畸恋56岁婶婶引发的荒唐血案
2006年7月12号中午，17岁的小刚目睹了这辈子最让他难以忘记的一个画面：母亲躺在床上一动不动，衣服被拉开，周身是血。由于母亲房间的灯光太暗，当时他手中还提着一个小灯，灯光带来的亮度和温暖始终无法驱散他心间的寒意。直到确认母亲确实没有呼吸了，他才终于狂奔出去找到父亲拨通警察局的电话，咆哮着报警。在海南的这个小镇子里，小刚度过了贫穷而又充实的17年，正在放暑假的他回家之后就一直在帮父母干活，12...
2022-09-07 11:18:15 兰英他的警方 -
纪实：男子带情人回家被逮到，醒后发现自己双腿被锯，情人被害
纪实：男子带情人回家被逮到，醒后发现自己双腿被锯，情人被害一段婚姻是否可以长久地维持下去，很大程度上是要看夫妻双方的忠诚度。如果有其中一方按耐不住寂寞，选择出轨，那这样的婚姻势必无法长久下去，甚至情况严重的话，还会导致刑事案件的发生，我们今天要说的案例，正好就跟婚内出轨有关。因工作渐行渐远的夫妻小鹏跟妻子王静结婚已有七年之久，然而两人因为各自工作的原因，七年时间里总是聚少离多，这也导致两人的感情...
2022-09-07 11:18:12 两人小鹏自己的 -
四川一男子16年生11娃，杀人入狱后长子泪崩：我生来就是受折磨的
在未成年成长的过程中，对其影响最深远的恐怕就是家庭环境。父母的教育在塑造孩子人格和三观方面起着至关重要的作用，如果父母不负责，或者本身道德不过关，那么他们的孩子也很容易走入歧途。然而，身为父母，许多人并未意识到家教的重要性。一些功利性父母甚至将孩子当成自己翻身的筹码，妄想孩子有朝一日替自己实现梦想，这样的想法是极度扭曲的。四川曾发生过这样一起奇葩案例，一男子16年生11娃，杀人入狱后长子泪崩：我...
2022-09-07 11:18:10 杏子何某孩子
