谈最高额抵押权的变更登记
从一桩案例，谈最高额抵押权的变更登记
网友aaz123提问：在抵押期间,抵押物中的一幛房屋被拆除,抵押双方当事人来申请抵押权变更登记,登记机关能受理吗
具体情况是一企业与一银行签订了一份最高额抵押合同,抵押房屋共有五幢,现拆除其中一幛房屋,因此抵押双方当事人来申请办理最高额抵押权变更登记,抵押权人同意对被拆除的该幢房屋放弃抵押权,但是不改变债务履行期间和最高债权额。
本人认为其来申请变更登记不妥，没有依据。依据新的〈登记办法〉,最高额抵押权并没有变更登记这一类型,同时如果适用一般抵押权变更登记, 登记办法 第四十五条规定,抵押变更登记规定的变更情形只有三种类型:一是姓名或者名称发生变更,二是被担保债权的数额发生变更，三是登记时间发生变更。《物权法》第205条规定最高额抵押权变更事项中也没有抵押范围变更这一项，不知我的依据是否正确，请问各位同行有什么办法吗我们究竟应该怎样答复当事人呢
■● 黄引用：
原帖由 aaz123 于 2008-6-16 9:27:05 发表：
本人认为其来申请变更登记不妥，没有依据。依据新的〈登记办法〉,最高额抵押权并没有变更登记这一类型,
■●:黄为森回帖：
请见《房屋登记办法》：
第五十四条变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：
(一)登记申请书;
(二)申请人的身份证明;
(三)房屋他项权证书;
(四)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;
(五)最高额抵押权发生变更的证明材料;
(六)其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
● 网友aaz123提问：
我说的是没有变更抵押范围这一事项，变更的事项只有名称、登记时间、债权额和担保范围，并没有抵押范围这一项，所以走变更登记不妥。还请黄老师解惑
■● 黄引用并回帖：
阁下好，我因精力有限，不常上网，这么晚才发现并且尝试回复您的提问，实在抱歉，敬请原谅：
一，您说，“我说的是没有变更抵押范围这一事项，变更的事项只有名称、登记时间、债权额和担保范围，并没有抵押范围这一项”。您的说法没错。在我视听所及范围内，我也没有见到有“变更抵押范围这一事项”。
二，您说，“我说的是没有变更抵押范围这一事项，变更的事项只有名称、登记时间、债权额和担保范围，并没有抵押范围这一项，所以走变更登记不妥。”应该说，您的说法有一定道理。这是因为，房屋登记机构不是中介机构，房屋登记不是中介活动。房屋登记是行政法律行为，没有法律的规定，房屋登记机构为一定行政行为是不恰当的。
三，如果您所说的“抵押范围”是指抵押标的(被抵押房屋)的话，那么，对于您介绍的案例，我主张可以按照“最高额抵押权变更登记”办理，理由如下：
(一)房屋抵押权是依附房屋所有权成立的他项权。法律规定房屋所有权可以因房屋面积减少申请变更登记。房屋所有权因房屋面积减少产生的变更登记，必然会引起抵押权因被抵押房屋面积减少的变更登记。
(二)《房屋登记办法》第五十四条规定的“变更最高额抵押权登记事项”，可以推定为包括变更因被抵押房屋面积减少的最高额抵押权登记事项。
(三)物权法禁止登记机构要求对被抵押房屋进行评估。被抵押房屋的价值是否与被担保的主债权相当，已经由当事人自主认定。并且，本案减少的房屋价值量不大，当事人认为被抵押房屋的价值与被担保的主债权相当。
(四)我曾经长期同时主管过“城市房屋拆迁”和“房屋权属登记”。我主张依法进行的房屋拆迁，应当受到法律的保护，并且应当同时受到房屋登记机构的支持和保护。房屋登记机构不进行相应的房屋权属登记，依法进行的房屋拆迁可能会难以进行。
(五)房屋登记机构应当注意，同一被抵押房屋上，如果有多个抵押权人的，申请人应当提交其他抵押权人已经知晓因拆迁减少被抵押房屋面积的书面证明。
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