2019最新土地管理法、城市房地产管理法的决定 明年1月起施行
新版土地管理法获通过
农村集体经营性建设用地入市 或
起到稳定楼市的效果
在新版《土地管理法》中，删去了现行的《土地管理法》中从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地的规定。
同时，增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式，交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。使用者在取得农村集体建设用地之后，还可以通过转让、互换、抵押的方式，进行再次转让的相关内容。
“这是土地管理法修改过程中的一次突破，也是现有土地管理制度的一次突破，农村集体经营性建设用地可以直接进入市场流转，将有望促进城乡一体化发展。”浙江大学土地管理系系主任、杭州国际城市学研究中心城市土地与住房平台专家吴宇哲教授，昨天在接受采访时这样说。
他表示，集体经营性建设用地入市，对目前土地供应的格局将造成一定影响，对一些土地资源紧张、土地市场较热的城市，有望缓解用地相对紧张的局面，对楼市或将产生稳定的效果。
加大补偿力度防止随意侵占土地
允许进城落户农民依法自愿有偿退出
除了规定农村集体经营性土地可以直接入市流转，新版《土地管理法》在土地征收和农村宅基地管理制度改革等方面也有改变。
为防止随意侵占土地，新版《土地管理法》中明确，为了公共利益的需要，因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地。
同时规定，征收土地应当给予公平合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。特别是，删除了土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍这个规定，这是对补偿力度的一次增大。
新版《土地管理法》还规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置住宅。这是农村“三块地”改革(农用地、集体经营性建设用地和宅基地)的成功经验在《土地管理法》中的一次创新运用，在农村土地管理方面做出了多项创新性规定。
而此前备受城市居民关注的“城里人能否去农村买宅基地”相关问题，从目前新版《土地管理法》来看，依然是不被允许的。
专家指出，土地管理法的修改，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。在“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点”方面作出了多项创新性规定：首次对土地征收的公共利益进行明确界定;首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障;破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制。
此外，土地管理法的修改也体现出了将保护农民利益作为基本原则和重要目标这一要求。
在2014年底，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》印发，在全国部署农村土地制度改革试点工作。自2015年以来，在33个试点县行政区域内进行了试点。自然资源部法规司司长魏莉华表示，这为土地管理法的修改奠定了基础。魏莉华说：“土地制度是国家的基础性制度，中国特色的土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献。但是随着改革不断深化，现行农村土地制度与社会主义市场经济不相适应的问题凸显，必须通过深化改革来破解。”
土地管理法的修改，在“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”方面作出了多项创新性规定。在土地征收方面，魏莉华指出：“首次对土地征收的公共利益进行明确界定。采用列举的方式，对哪些是公共利益可以动用国家征收权作出了明确界定。完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为了批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。”
此外，在土地征收方面，还首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。魏莉华表示：“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，这样就从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。”
在集体经营性建设用地入市方面，新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍：删除了原来土地管理法的第43条——“任何单位或个人进行建设，需使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，增加规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让”。魏莉华认为这是最大的亮点，她说：“这是土地管理法的一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。”
在宅基地方面，新修改的土地管理法在原来“一户一宅”的基础上增加了户有所居的规定。魏莉华指出：“因为有一部分农村村民已经进城落户，这次修改允许已经进城落户的农村村民自愿、有偿退出宅基地。因为农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿、有偿的基础上。”
此外，全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆还介绍，在一些人多地少的地方可能有宅基地用地比较紧张的情况，这次也对此作出规定——地方政府要想办法采取别的方式保障实现农村居住的权利。
杨合庆表示，“人多地少”是我们的基本国情，广大农民都对土地十分珍视，土地管理法修改将保护农民利益作为基本原则和重要目标，完善了很多方面的制度。杨合庆说：“在征地方面改革了征地程序，要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请、办理征地的审批手续，这极大地保护了农民利益。在集体经营性建设用地入市方面，改变了过去农村土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性收入。”
土地管理法的修改，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，同时，也坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度。
土地管理法的修改将原来所用的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”。魏莉华指出，这一修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。“目前，2887个县级行政区域永久基本农田的划定工作已经完成。这次新修改的土地管理法明确规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。保护耕地、保护永久基本农田，是我们土地管理法的核心和宗旨之一。”魏莉华说。
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