案析附着国有划拨土地上的房产转让、抵押效
【抵押】案析附着国有划拨土地上的房产转让、抵押效力
抵押，在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产(不论是否为不动产)作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。
[案情]
山东呈龙xx有限公司(以下简称呈龙公司)南厂土地使用权系国有划拨。2000年9月，被告程某与呈龙公司签订房产转让协议，双方约定将呈龙公司南厂的25间楼房卖给程某，并在房产登记部门办理了产权过户登记手续。但没有到相关部门办理审批手续。随后，程某与原告中国建设银行泗水支行(以下简称泗水支行)签订借款合同和抵押合同，泗水支行借款给程某50万元，3年还清，程某将上述25间楼房抵押给泗水支行，双方在房产部门办理了抵押登记手续。程某到期未能还清所欠款项，泗水支行将程某、呈龙公司诉至法院。
[分歧]
本案在审理过程中，双方当事人的争议焦点集中在两个问题上：
一、关于程某与呈龙公司签订的房产转让协议效力问题。
第一种观点认为，房产转让协议系双方真实意思表示，并在房产登记部门办理了产权变更登记手续(即房产过户手续)，应为有效。第二种观点认为，涉诉房产有其特殊性，附着于国有划拨土地上。国有划拨土地上的房产转让，土地须先履行相关审批手续，办理土地出让后，方可办理房产过户。本案中，涉诉房产没有经过相关部门审批，故其转让行为无效。
二、关于程某与泗水支行签订的房产抵押合同效力问题。
这个问题争论的实质是“以附着于国有划拨土地使用权上的建筑物单独抵押是否有效”。
第一种观点认为，单独设定抵押的行为无效。根据城市房地产管理法、担保法、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、物权法规定，我国对房地转让、抵押等权利实行的是“房地一体主义”即房随地走，地随房走。二者不可分割。国有划拨土地上的房产抵押也不例外，必须对划拨土地办理抵押登记，才能生效。
第二种观点认为，应认定上述建筑物抵押行为有效，并认定其划拨土地使用权随之抵押，但不产生对抗第三人的效力。如上所述，我国关于房地一并抵押的规则是统一的，法律规范均要求在以地上建筑物抵押时，其占用范围的土地使用权“同时抵押”或“随之抵押”。以建筑物单独设定抵押，就意味着土地使用权被“法定抵押”，无需再办理土地使用权的抵押登记手续及所谓的政府批准手续。也就是说认定建筑物抵押有效并且该抵押效力法定地及于国有划拨土地使用权，但划拨土地使用权上的抵押仅在合同当事人之间产生抵押权，不具有对抗第三人的效力。
第三种观点认为，单独设定建筑物的抵押行为属效力待定。在一审法庭辩论终结前，经有审批权限的人民政府或土地管理部门批准即认定有效，如未经批准，则认定无效。
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