物业管理企业的经营者对业主承担的
【安全保障义务】物业管理企业的经营者对业主承担的安全保障义务
随着高层住宅的出现和房屋产权的多样化，物业管理企业的安全保障义务问题，已经成为一个突出的问题。所谓物业管理企业对业主承担的安全保障义务，其实质内容是指：业主人身、财产在物业小区受到损害时，物业管理企业是否应当承担损害赔偿责任，如何承担责任。我国《物业管理条例》第 36 条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。
第 47 条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序是，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。尤其是最高人民法院《解释》第 6 条的规定，都可以被看作是物业管理企业承担安全保障义务的法律根据。但是，在衡量安全保障义务时，必须根据物业管理行业的惯例来确定物业企业所负的安全保障义务。
一般而言，物业管理企业应承担的安全保障义务，就是指物业管理中的保安服务，其基本内容是指：物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动。物业小区的安全保障工作可以分为安全管理和消防管理两大类，其中包括对物业小区的防火、防盗、防劫、防凶杀以及防止其他一切不确定危害因素发生所进行的综合性管理。 3 具体包括以下 6 个方面的内容：
1 、设施设备的安全保障义务，包括：小区大门口的监控设备，门厅可视、对讲机，报警器，防火栓等防火、防盗设施。
2 、制度建设方面的安全保障义务，如消防管理、值班、报警、检查、救助制度，防盗管理、门卫值勤、巡视、报警、防范、围堵、救助制度，防劫管理、防范、报警、救助制度，以及意外事故的处理、救助制度等等，这些制度都是物业管理企业必须建立的基本的规则制度。
3 、防范、制止违法行为的安全保障义务，包括：加强保安巡视制度;负责对进出小区人员和财产进行安全监控;在发现火警、治安、交通事故时及时排除危险、制止违法行为，并及时报告有关部门;配合公安机关做好治安、保卫、保护现场、协助侦破案件等工作。
4 、服务管理的安全保障义务，包括：清扫垃圾、楼道;负责管理、修剪、整理、清扫小区绿地、景观、草木;防止火灾等灾害的发生;随时提醒居民注意安全、放火、防盗事宜;及时发现因设施、设备老化或因质量问题而存在的危险隐患，并尽快予以维修，以免发生人身、财产损害;管理小区内诸如会所、健身器材等公共设施的维护、安全、保卫工作，保障设施的安全使用。
5 、防止、防范外来力量对小区的破坏、骚扰活动。特别是防止外人对小区现有的安全设施、健身器材、围墙、栅栏等设备的损坏。
6 、对于小区内停车场和自行车存放处实行特别的管理制度，以保证业主私家车和自行车的安全，防止发生砸毁、偷盗私家车、自行车事故的发生。
以上提到的仅仅是物业管理企业一般的安全保障义务的内容，物业管理企业所承担的安全保障义务需要依据小区的具体情况来确定。
总之，对于物业管理企业承担的安全保障义务，除了业主与物业管理企业签订的物业合同以外，《民法通则》、《消费者权益保护法》、《物业管理法》、《物权法》中的“建筑物区分所有权”制度等均可作为其依据。
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