申请退房应注意时效 消费者维权也要及时
申请退房应注意时效 消费者维权也要及时
关于退房的报道在登出以后，引起了不少消费者的关注。近来又接到不少消费者关于退房的咨询电话。其中有不少是反映在违约行为发生了相当长一段时间以后消费者才发现可以解除合同的。为此特别提醒消费者，不是所有的开发商违约行为都可以要求退房，这里涉及到一个重要的问题，就是超过一定的期限(有效期限)是不能够行使解除合同的权利。所以，消费者维权也要及时。下面以几个案件为例进行具体分析
——— 延期交楼【案例】
等待两年不能入住新房在南山工作的刘先生向晶报投诉，两年前，他在南山买了一套商品房，合同约定的交楼日期是2001年2月底，但是到了该交楼的时间，开发商以各种理由将交楼的日期一拖再拖，他到现场观察，发现虽然工地上有工作的迹象，但是工作人员很少，工程进度很慢。他和开发商在不停的争吵中，耐着性子等待了两年多。由于不能入住新房，他为此付出了更多的租金，他觉得实在是等不下去了，希望能够将房子退掉，并且要求开发商赔偿损失。但是，他担心由于时间过长超过了诉讼的时间。
【解析】解除合同权一年内有效按照《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(第十五条)》，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”蛇口律师事务所魏影律师解释说，当开发商延迟交楼时间超过3个月，消费者就获得了解除合同的权利，但是解除权只能在一年内行使，如果一年内不提出解除合同，就不能解除合同，只能够要求赔偿。就上面的案例分析，刘先生合同约定的交楼日期是2001年2月底，所以在2001年5月开始，刘先生就可以要求退房，但是退房的时效只能够延续到今年的5月份，现在已经超过了5月了，所以刘先生已经不能够要求解除合同，只能够要求赔偿。申请赔偿时效期为两年魏影律师还指出，如果只要求赔偿损失，那么根据《民法通则》的第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，法律另有规定的除外。但是当事人只能够要求从其开始诉讼的时间起，向前计算两年的赔偿金。因为超出诉讼期的部分，法律上赋予的胜诉权就消失了，也就是这部分的赔偿就没有法律的保护了，但是其间的违约责任并不是消失，如果在合同上或者在协议中，有要求在任何时候都履行赔偿责任，直至延续到交楼为止的条款，法律就保证一直拥有要求赔偿的权利。一般正式的合同范本中都有关于规定赔偿金额的条款，但是如果没有，在《最新司法解释》中，也有条款进行约定。《解释(第十七条》》：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。” 不能办证
【案例】用地手续不全无法办证 5年前，李先生在关外买了一套商品房，入住后开发商一直没有能够将房产证办下来，据说开发商办不下证的原因在于当时在取得开发用地的时候手续不完全，属于历史遗留问题。他现在想回到市区居住，将这套住房卖出，苦于没有房产证而无法上市交易。他询问是否能够向开发商要求赔偿，如果退房的话可否成立。
【解析】合同不约定时间不受限在《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有条款规定合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。蛇口律师事务所魏影律师解释，由于在规范的购房合同文本中没有关于时间的约定，所以也不会受到《民法通则》关于诉讼期限的限制，李先生的房屋虽然已经入住5年，但是仍然可以要求退房，并且赔偿损失。赔偿损失的概念就是，根据合同的约定或者在合同没有具体约定的情况下，按照实际损失计算赔偿，实际损失包括装修(折价后)、手续费、一次性付款的按照银行利率计算的利息等等。魏影律师还指出，如果只要求赔偿损失，那么根据《民法通则》的第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。当事人虽然5年没有拿到房产证，但是真正能够获得法律保障的也只有两年。赔偿的金额，如果合同上有约定的，从其约定，没有约定的按照《解释(第十八条)》：“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。小贴士诉讼时效中断由于很多消费者缺乏诉讼时效方面的法律知识，导致丧失了部分权利。购房者遇到开发商延期交楼的，可以用书面形式通过回执、挂号信、特快速递、电报或上门找开发商签收的方式提出违约金的要求，从而引起诉讼时效中断，全面维护自己的合法权益。
相关文章
-
离婚两个孩子要怎么判?
导读：在我们的日常生活当中，离婚的时候有两个孩子，需要有双方协商决定由谁来抚养，协商不能达成一致的，由法院根据有利于孩子的原则来决定抚养权的归属。对此，小编整理了相关的资料，希望可以帮助到大家。 离婚时，夫妻双方就孩子抚养问题协商一致，法庭会尊重当事人的意愿。如果协议不一致，法院会按照有利于孩子成长的原则进行判决。可以判决两个孩子都归一方抚养，也可以判决夫妻两人各抚养一个孩子。法律依据：《中华人...
2022-10-12 21:16:18 抚养权子女抚养费婚姻家庭 -
-
应该加入产品责任强制保险条款
导读： 据不完全统计，“三鹿牌婴幼儿配方奶粉”事件已造成6000多名幼儿入院治疗，2人死亡。虽经各级部门的紧急救治，部分婴幼儿已基本治愈，事态得以控制，但这场突如其来的毒害事件，带给人们的不仅是对食品安全的恐惧，更 据不完全统计，“三鹿牌婴幼儿配方奶粉”事件已造成6000多名幼儿入院治疗，2人死亡。虽经各级部门的紧急救治，部分婴幼儿已基本治愈，事态得以控制，但这场突如其来的毒害事件，带给人们的不...
2022-10-12 20:16:14 事件婴幼儿奶粉婚姻家庭 -
消费者维权现状及难点
导读： 【消费维权】消费者维权现状及难点 我国自1994年实施《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称：《消费者权益保护法》)以来，消费者权益保护工作越来越受到各界的重视，但消费者投诉依然呈增长态势，消费者的满意 【消费维权】消费者维权现状及难点 我国自1994年实施《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称：《消费者权益保护法》)以来，消费者权益保护工作越来越受到各界的重视，但消费者投诉...
2022-10-12 20:16:12 消费者保护法消费者权益婚姻家庭 -
经营者实施欺诈行为主要表现形式
导读： 经营者实施欺诈行为主要表现形式是什么 (1)、销售掺杂、使假、以假充真、以次充好的商品的; (2)、采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品或者服务的分量不足的; (3)、销售“处理品’、“残次品’、‘等外品’等商品 经营者实施欺诈行为主要表现形式是什么 (1)、销售掺杂、使假、以假充真、以次充好的商品的; (2)、采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品或者服务的分量不足的; (3)、销售...
2022-10-12 20:16:09 商品虚假以假充真婚姻家庭 -
申请退房应注意时效 消费者维权也要及时
导读： 申请退房应注意时效 消费者维权也要及时 关于退房的报道在登出以后，引起了不少消费者的关注。近来又接到不少消费者关于退房的咨询电话。其中有不少是反映在违约行为发生了相当长一段时间以后消费者才发现可以解除合 申请退房应注意时效 消费者维权也要及时 关于退房的报道在登出以后，引起了不少消费者的关注。近来又接到不少消费者关于退房的咨询电话。其中有不少是反映在违约行为发生了相当长一段时间以后消费者...
2022-10-12 20:16:07 退房开发商消费者婚姻家庭 -
旅客乘车无需购买额外保险
导读： 记者在加格达奇公路客运站了解到，乘客在乘坐长途汽车时无需再另外购买保险，因为车票本身就包含一份人身意外伤害保险。 加格达奇公路客运站的经理刘存起向记者介绍，为了保障乘客在旅途当中发生意外后得到及时有效的 记者在加格达奇公路客运站了解到，乘客在乘坐长途汽车时无需再另外购买保险，因为车票本身就包含一份人身意外伤害保险。 加格达奇公路客运站的经理刘存起向记者介绍，为了保障乘客在旅途当中发生意外...
2022-10-12 19:16:17 万元加格达奇客运站婚姻家庭 -
销售者对因产品的缺陷造成他人的损
导读： 第四十二条 由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成人身、他人财产损害的，销售者应当承担赔偿责任。 销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的，销售者应当承担赔偿责任。 【释义】本条是关于销售 第四十二条 由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成人身、他人财产损害的，销售者应当承担赔偿责任。 销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的，销售者应当承担赔偿责任。 【...
2022-10-12 19:16:14 产品缺陷存在婚姻家庭 -
-
冯小刚、张国立捐款不盲目有理有据
导读： 冯小刚、张国立捐款不盲目有理有据 冯小刚和张国立现在不只是影视事业上互相扶持，更在慈善事业上结成联盟，两人曾在5 12地震后就商定，以后凡是出现大灾大难，他们都会挺身而出，尽份绵力。 我国西南地区遭受特大 冯小刚、张国立捐款不盲目有理有据 冯小刚和张国立现在不只是影视事业上互相扶持，更在慈善事业上结成联盟，两人曾在5·12地震后就商定，以后凡是出现大灾大难，他们都会挺身而出，尽份绵力。...
2022-10-12 19:16:10 西南地区夫妇旱情婚姻家庭
