关于最高额抵押贷款贷款运作的思考
【最高额抵押】关于最高额抵押贷款贷款运作的思考
近年以来，农村信用社开展最高额抵押贷款取得了一定的成效，但是，近日，笔者下乡，对最高额抵押贷款运行情况，以及合同文本进行认真分析，发现存在一些不容忽视的问题，须引起关注。
一、有关合同文本条款
(1)每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准。
(2)当借款人不能够依合同约定按期偿还借款，抵押人有权依照我国的法健规定，将抵押物进作价、拍卖、变买或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还。
(3)、借款利率。没有约定利率一年一定，还是执行合同期限内利率。
(4)借款人履行本合同约定义务且按照贷款人的要求办妥合法有效的贷款抵押担保的前提下，按期、按额提供贷款。
(5)借款人因特殊情况下，不能按期归还贷款，需要延长借款期限的，可以提出展期申请。
(6)抵押登记由借款人负责办理。
(7)没有明确该最高额抵押贷款合同，是授信合同，还是正式合同文本。
二、具体操作
从实际操作情况来看，每笔借款金额与期限，目前，在每笔借款金额上不同，各县市联社操作有二种方式，一是与客户商定，以最高额抵押贷款的总额为限，另一种方式是按最高额总额的一定折率为限。借款期限的签订上，也有二种不同的方式，一是每笔借款期限，以最高额抵押借款合同最后到期时间为准，二是以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准。在利率执行上，有执行按照最高额抵押贷款合同签订时约定利率，有执行每次签订借据时的当日挂牌利率等等。
三、存在问题：
(1)以签订的最高额总额的一定折率贷给，存在着以贷收贷，以贷收息的空间。
(2)以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准，如果其中单笔借款到期或者没有按照借据约定的期限归还贷款，如何确定该户最高额抵押贷款的资信，五级分类是对该笔贷款进行分析，还是对该户全部借款进行分折。又该如何定性该户单笔借据的借款已经逾期，在最高额抵押借款合同中，还有部分额度没有使用，是否可以继续使用
(3)借款人以单一抵押物设定抵押，在该最高额抵押贷款合同中，单笔借款到期，而该户的其它借款并未到期，抵押物又不能折分进行拍卖，如何主张该笔贷款的债权。
(4)在利率执行上，存在不可操作性，如以最高额抵押贷款合同约定的借款利率，是否执行一年一定的管理办法;如以每笔借据约定的借款利率，如该笔借据约定期限为二年，是否又执行一年一定的有关规定。
(5)经借款人申请，可以申请展期，是对单笔贷款进行展期，还是对该户贷款进行展期，单笔展期能否超过最高额抵押贷款的最后约定期限，单笔展期是否影响对该户最高额抵押贷款的五级分类的定性。
(6)最高额抵押贷款合同约定，由借款人负责办理抵押登记手续，违反了省联社规定的由农村信用社双人到房产等交易部门办理登记手续的规定。
(7)最高额抵押借款合同，是授信借款合同、意向性借款合同，还是正式借款合同。在合同中并没有明确。
四、建议
(1)最高额抵押借款合同，在业务操作中，各县市联社已经把它视同为正式合同文本，在办理每笔贷款中，已经没有另行签订借款合同，这与授信借款合同是有区别的，有的商业银行的授信借款合同，只是一个意向性借款合同。因此，笔者认为，最高额借款合同，应该认定为授信借款合同，信贷人员在最高额抵押贷款合同核准的额度内，签订最高额抵押贷款合同的补充合同，对借款的期限、利率、金额、用途、还款方式，进行约定。
(2)规范借款期限。借款人在最高额抵押贷款合同的总额内分期办理借款，并随借随还，分笔借款期限不超过最高额借款合同的最后约定日期。借款人可以根据个人的实际情况，企业生产的淡旺季等，在约定期限内，归还借款，防止贷款在最后约定日期，一次性全部到期现象的发生。
(3)规范借款利率。借款利率以借据签发时间的当日挂牌利率为准，在最高额借款合同中约定，实行一年一定的利率管理办法。
(4)规范借款登记。借款登记还是以省联社制定的由借款人与贷款人双方到房产登记部门办理，防止假登记等现象发生，防范操作风险。
(5)规范借款归还。要防止借款单位以额度内的借款归还贷款及利息的现象。最高额抵押贷款极易掩盖以贷收贷、以贷收息的行为。
(6)借款逾期管理。单笔借款逾期，信贷人员要加强逾期贷款的催收，对借款人的经营情况开展调查，如属于经营性资金困难，则需对借款人的资信情况进行评价，贷款无法进行归还，说明企业已经出现经营风险，在最高额抵押贷款授信的已经全部发放的贷款，以“不安抗辩权”为由，向法院诉讼，维护债权不受损失。
(7)借款形态管理。当借款人单笔贷款逾期，无法归还贷款，按四级分类管理办法，转入逾期贷款形态，该户其它授信额度已经发放的贷款，实现动态跟踪管理;按照五级分类管理办法，则该户全部授信额度内已经发放的贷款，全部列入关注类。
(8)贷后检查管理。最高额抵押贷款要实行严格的贷后跟踪检查，每季度信贷人员要有书面的贷后跟踪检查专题报告，作为该户最高额抵押贷款额度内是否继续发放的重要依据。如借款人业务经营情况异动或不正常，立即停止授信额度内贷款的发放。
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