在建工程抵押评估的相关问题
【抵押】在建工程抵押评估的相关问题
近年来，房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程的抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。
在建工程抵押时的价值评估已经引起贷款银行的关注。本文通过分析有关在建工程抵押的法律关系，提出了在建工程的抵押条件，并对抵押评估方法中的成本法和假设开发法进行了深入的探讨，供银行业和不动产评估行业参考。
近年来，国内房地产开发贷款在银行信贷总量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已经成为房地产开发企业融资的重要方式，甚至成了开发贷款流程中的必然环节。但在建工程的抵押涉及许多不确定性，很容易产生风险。
一、在建工程及在建工程抵押
在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。
在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建筑的最终形态，其形态和价值还将不断变化。二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。
但法律规定，在建工程可以抵押。1997年5月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条指出："在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。"2000年12月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。2007年10月1日《物权法》实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168号令)第59条规定，"以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记"。
二、在建工程抵押范围
在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部分，不含以后新增部分;而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：
1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值;
2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是"以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产"，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内;
3、已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置;
4、《物权法》第187条是将"建筑物抵押"和"在建工程抵押"一并进行规定的，且均规定为"应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立"，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权;
5、2008年7月1日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168号)》将在建工程的抵押归为"一般抵押权登记"，把预购商品房抵押(按揭)归为"预告登记"。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。
三、在建工程的抵押条件
在建工程的抵押是需要具备抵押条件的，其中：
1、关于在建工程的抵押目的。建设部《城市房地产抵押管理办法》中规定，在建工程抵押的目的是"抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款"。而《物权法》和最高人民法院《担保法司法解释》中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。对于贷款银行来说，前者的债权风险明显小于后者的风险。
2、关于土地使用权。在建工程抵押时必须将相应的土地使用权同时抵押，这样，抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书;如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押;如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。
3、关于建设审批程序。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备"三证"(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)，表明建设工程手续完备、程序合法，项目可以顺利转让。
4、关于工程进度。为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房的预售条件是"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"。根据《长沙市城市房地产交易管理办法》(长沙市人民政府第89号令)规定，商品房预售条件是"房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层"。
四、在建工程评估的方法
在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法，应同时采用这两种评估方法，然后对这两种方法的评估结果进行比较。如发现结果差异较大，还应检查两种方法各自采用的数据和计算过程是否存在问题，最后经权衡，确定在建工程的评估价值。
(一)成本法
采用成本法时：
在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值
在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+报建费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金
1、土地价值。计算土地价值时应注意两点。一是对于一宗土地上存在多项建筑时，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地分割测绘，明确该项在建工程所占土地界址。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。
2、在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。
3、建筑安装工程费用。测算建安工程费用需要确定两个基本参数：一是单位造价，应根据建筑结构类型确定其建安工程的单位造价;二是工程形象进度，建安工程从建设到完工的各分项工程投资占建安总投资的比例一般是比较固定的，如高层建筑的土方工程和基础工程占建安总投资的15%-25%、结构工程占建安总投资的50%-60%。工程形象进度就是指在评估时点已经完成了哪些分项工程，与工程进展完成的百分比。
4、专业人员费用包括市场调查、可行性研究、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标等项费用，一般为建安费用(已建部分和未建部分总预算额)的3%-5%;
5、报建费用主要是指基础设施配套费，一般按照土地级别和用地类型的不同进行征收，长沙市的标准为360元/平方米至120元/平方米不等;
6、管理费按建安费用(已建部分的预算额)的5%-8%计;
7、投资利息应考虑地价和已建部分建安费用两部分。其中，土地费用投入假设为一次性投入，计息期为取得土地至评估时点。已建部分建安费用假设为均匀投入，计息期为开工至评估时点这段时间的一半;
8、开发利润可以采用投资利润率，以上述已投资总额为基数，利润率为15%-35%，根据当地房地产市场情况及社会平均利润率确定;
9、销售费用主要包括广告宣传费及代理费。
(二)假设开发法
采用假设开发法时：
在建工程评估价值=[续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金]/(1+r)n/2
上式中，r--不动产折现率
n--评估时点起至不动产完成销售需要的时间段
1、确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是应采用市场比较法确定未来不动产的销售价值;二是未来不动产往往不可能100%售完，特别是高楼的地下室和商业裙楼应考虑其的销售率。
2、不动产折现率可采用基准利率加风险调整值的方法确定。
3、从评估时点起至不动产完成销售需要的时间段，应根据在建工程进展状况和市场行情确定。商品房销售期一般为0.5年--1年。
4、假定销售和费用的发生都是均匀的，折现期为销售期的1/2。
五、在建工程抵押变现分析
在建工程抵押权可以对抗其他的一些债权索求，但作为贷款银行仍应注意，在行使抵押变现时仍可能存在不少障碍，这些变现障碍在评估在建工程的抵押价值时，即在确定其抵押范围时，就必须予以考虑，这些障碍有：
1、建设工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的《合同法》第286条规定：当建设工程,"发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"
2002年6月，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人(施工单位)的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人(施工单位)出具《放弃工程款优先受偿权的承诺函》，以保证自身抵押权的优先地位。
2、土地出让金优先权。根据《担保法》第56条的规定："拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。"按照上述规定，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。因此，在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。
3、税收优先权。2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定："纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。"该规定表明，当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。
4、已预售的商品房。当商品房的在建工程抵押在先，商品房预售在后，此时开发企业必须事先取得抵押银行同意，解除已设定的抵押关系。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外，不然，就可能不能获得抵押在建工程处置时的全部受偿。
5、住宅小区的公共用房。住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，这些公共用房是不能单独进行转让的，因此在确定在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。
6、地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款，而继续以不易出售的地下室作为在银行的抵押，从而长期占用银行的贷款。
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