交完租金遭遇房东卖房怎么办？租赁人退房或者继续租赁？
热播电视剧《三十而已》不仅记录了成年人不得不面对的危机和困惑，而且还涉及到不少生活中常见的法律问题，如刚交过房租，却遭遇房东卖房，租客不得不搬家，预付的租金有权要求退还吗？租客是否具有优先购买权呢？
问题?
1 房东卖房，承租人只能搬家吗
电视剧《三十而已》中，女主角王漫妮结束了豪华游轮旅行后回归现实生活，刚入家门，房东就带着中介公司工作人员过来看房。房东因女儿结婚需要买房，所以要出售租给王漫妮居住的这套房屋。这毫无征兆的变故又一次刺激了王漫妮，她无助地说“我刚交过房租”，但房东并未理会仍坚持要卖房，只不过同意退还剩余房租。对王漫妮来说，搬家似乎已不可避免，她不得不开始重新找房。
从法律上分析，房主出售正处于租赁状态的房屋，涉及承租人的权益保障问题。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这即是买卖不破租赁原则，该原则有三个构成要件，即租赁合同合法有效，所有权转让行为合法有效，租赁合同先于所有权转让行为。
具体分析，在房屋所有权转让后，出租人（即原房屋所有权人）与买受人（即现房屋所有权人）存在房屋买卖合同关系，适用买卖不破租赁原则后，买受人概括继受了出租人与承租人之间的房屋租赁合同中出租人的权利和义务。
出租人、承租人、买受人三方当事人之间存在三个法律关系：
一是买受人与承租人之间。买受人取得原出租人在租赁合同中的法律地位，买受人无须与承租人重新签订房屋租赁合同。根据房屋买卖合同，买受人即与承租人产生新的房屋租赁合同关系。买受人当然地享有出租人的权利，如租赁请求权、合同解除权、押金请求权、返还房屋请求权；同时也承担相应义务，如维修房屋、保证房屋正常使用等。
二是买受人与出租人之间。在房屋已出租的情况下，出租人出售的房屋权能并不完整，买受人对房屋的使用权和收益权受到租赁合同的限制不能立即行使，所以出租人在与买受人签订该房屋买卖合同时，应履行如实告知义务，即告知交易的房屋是否有租赁合同的负担以及承租人是否放弃优先购买权等。法律规定了买卖不破租赁原则，承租人可以向买受人主张租赁权，以此对抗所有权。
如果出租人在签订房屋买卖合同时未如实告知租赁合同的情况，善意的买受人可以要求出租人承担瑕疵担保责任，还可以要求出租人承担违约责任或行使单方解除权解除合同。
三是出租人与承租人之间。适用买卖不破租赁原则后，出租人与承租人之间的租赁法律关系因房屋所有权转让而终止，出租人不能再向承租人要求支付租金，承租人在租赁关系终止时也无须向出租人返还房屋，而应向买受人返还房屋。
结合《三十而已》的剧情，房东应将房屋出租情况如实告知买受人，买受人概括继受房东与王漫妮之间租赁合同中的权利义务，与她建立新的租赁合同关系，王漫妮可以根据租赁合同约定继续使用承租的房屋。
问题?
2 房屋出售前，承租人预付的租金能退吗
在剧中，王漫妮接受了房东提出的方案，即搬离房屋，房东退还剩余租金。如果王漫妮没有搬家，那么，她向房东预付的租金应如何处理呢？
由于房屋所有权转让后，出租人在原租赁合同中的权利义务均由买受人承受，出租人与承租人之间的租赁合同关系终止，买受人与承租人之间产生新的租赁合同关系。出租人占有预付的租金已失去了法律上和合同上的依据，属于不当得利，应当转交给买受人。承租人已经预付了租金，无权向出租人要求返还租金，但承租人没有再次交纳租金的义务，买受人向出租人请求给付租金时，承租人享有抗辩权。
如果出租人拒绝转交承租人预付的租金，买受人可以根据房屋买卖合同和房屋租赁合同向出租人要求返还预付的租金。因为买受人取得房屋的所有权，而收益权是所有权的权能之一，买受人可以基于其房屋所有权而享受收益权。另外，根据房屋租赁合同，收取租金是租赁合同中出租人的权利。买受人既已取代原出租人成为新出租人，而预付的租金是未来期限内房屋出租的收益，应为新出租人所有，所以原出租人应将预付租金转交给买受人。
也就是说，如果王漫妮没有与房东解除房屋租赁合同，而是继续承租房屋，那么她所交纳的预付租金应由房东转交给房屋的买受人，王漫妮无权要求退还预付的租金，房屋买受人也不能再次向王漫妮主张租金。
问题?
3 承租人购所租房屋，是否享有特殊权利
王漫妮从外地只身到上海打拼，对拥有一套属于自己的房屋有着强烈的渴望，如果遇到房东卖房，作为承租人的她是否具有优先购买权呢？
根据合同法第230条，“出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”即将施行的民法典中做出更为详细的规定，第726条明确，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”。这一条文是对出租人出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权的规定。
承租人的优先购买权是出租人出卖承租人租赁的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。承租人的优先购买权依法产生，只属于特定人享有，具有专属性，承租人不能将该权利转让给他人。
承租人优先购买权有利于保障承租人对租赁房屋稳定、持续性的使用，保障承租人对租赁房屋形成的依赖关系。同时，保障承租人优先购买权也能有利于维持房屋现有的占有状态，降低交易成本，减少不同利益主体之间发生纠纷的可能性。
承租人行使优先购买权需要具备以下条件：
首先，承租人与出租人之间存在合法有效的房屋租赁关系。由于承租人的优先购买权是基于其与出租人之间的租赁关系，是在租赁房屋上附加的一种负担，所以合法有效的租赁关系是承租人优先购买权产生的前提和基础。
其次，出租人有出售房屋的意思和行为。也就是说，承租人的优先购买权仅限于房屋“买卖”状态。如果出租人将房屋赠与他人或与他人互换房屋，因不是出售行为，所以即使租赁房屋产权人发生变更，承租人也不享有特殊权利。如果出租人拍卖或变卖房屋，则应通知承租人，承租人有权参与竞拍，并享有优先购买权。
再次，承租人与第三人具备同等购买条件。承租人行使优先购买权也要支付相应的对价，并且支付对价的方式、数额等需要与第三人一致。
最后，承租人需要在特定期限内行使优先购买权。如果承租人在特定期限内没有表示购买，视为放弃权利。此时，出租人才能将房屋出售给第三人。
民法典中规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。这一条款将承租人行使优先购买权的期限限定在收到出租人通知后的15日内。而且该期间为法定的除斥期间，不适用中止、中断或者延长的规定，经过这段时间后，承租人未作出意思表示即丧失优先购买权。
如果出租人没有履行通知义务即与第三人签订房屋买卖合同，承租人是否可以主张合同无效或要求撤销合同呢？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条款，出租人侵犯承租人的优先购买权只发生侵权损害赔偿，在出租人与第三人之间不存在法定的合同无效情形的情况下，承租人无权主张合同无效。
民事法律行为中的撤销权是行为人为弥补意思表示不真实的救济权利，例如一方因对方或第三人的欺诈或存在重大误解而做出的意思表示。行使撤销权的行为主体是民事法律行为中一方当事人，例如买卖关系中的买方或者卖方。基于合同相对性原则，承租人作为房屋买卖双方之外的第三人无权对出租人与买受人签订的房屋买卖合同行使撤销权。
另外，为保障承租人的居住利益，民法典创设了“承租人优先承租权”制度，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。租赁期限届满后，承租人要求续租，他人也要求承租的，原承租人在同等条件下享有优先承租权，可以优先于其他人与出租人签订租赁合同。该制度有利于稳定房屋使用关系，彰显房屋利用效益。
（作者单位：北京市房山区人民法院）
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