房屋买卖中遇到法院查封 这样的合同有效吗?
近日，通化县人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案。
2016年中旬，唐某购买了赵某、冯某夫妻二人共同所有的登记于冯某名下的通化县快大茂镇住宅楼一处，面积230.49平方米，约定价款170万元。因该房屋在银行有按揭贷款，双方约定冯某收到唐某购房款后立即偿还全部银行贷款，将房屋产权过户到唐某名下，但冯某收到房款后没有偿还银行贷款，也没有办理产权过户手续。后房屋被另案执行查封，致使唐某购买房屋的目的不能实现。唐某遂诉至通化县人民法院，请求法院解除双方签订的房屋买卖合同并判令赵某、冯某夫妻二人共同返还唐某购房款170万元及利息。
庭上，原被告双方对案情事实均无异议，但对所收房款的使用人存在异议。法院认为，该笔房款为赵某、冯某夫妻关系存续期间共同收取，且冯某为签订《房屋买卖合同》的当事人，故此笔房款应由赵继业、冯丹丹共同偿还。综上，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，并判令赵某、冯某于判决生效之日立即返还唐某购房款170万元及利息。
对于购房者来说，交易中出现房屋被查封无法过户的情况下，有两种截然不同的解决方案可以选择。
首先，抛开签订合同时是否存在欺诈等因素不谈，在房屋买卖合同依法成立有效的情况下，因买卖标的房屋因出卖方的原因被法院查封，导致合同无法继续履行，房屋买受人的合同目的无法实现，作为购房者来说，都可以根据《合同法》的规定，要求解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。守约方并可以根据房屋买卖合同约定要求出卖方承担违约责任、赔偿损失等。
那么，在什么情况下可以选择要求对方继续履行合同，配合办理房屋过户手续呢?《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
综上所述，在房产交易中出现，必须对房产权属及状态进行核实，如果签订合同中出现卖方急用钱或者价格较同地段比较便宜的，就要进一步对交易对方进行评估，并在签订购房合同时最大限度的规避风险。如果交易中被查封，就要对案件和出卖方退还首付款及承担违约责任能力进一步评估后确定诉讼方案，通过法律途径维护自己的合法权益。
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