政策原因导致贷款放不下了，是否影响违约的认定？

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12246号原告(反诉被告)：樊XX，女，汉族，住上海市嘉定区真新新村街道丰XXXXX号XXX室。
委托诉讼代理人：潘XX，男，汉族，住上海市长宁区XXXXX弄XXX号XXX室，系樊XX之女婿。
委托诉讼代理人：陈XX，上海市XX律师。
被告(反诉原告)：黄XX，男，汉族，住上海市宝山区华XXXXX弄XXX号XXX室。
被告(反诉原告)：石XX，女，汉族，住上海市宝山区华XXXXX弄XXX号XXX室。
被告(反诉原告)：黄X，女，汉族，住上海市虹口区东汉阳XXXXX弄XXX号。
上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：李萃律师。
第三人：某某经纪有限公司，住所地上海市静安区南京西XXXXX号XXX楼。
法定代表人：邵X，董事长。委托诉讼代理人：吴XX，员工。
原告(反诉被告)樊某某与被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知某某经纪有限公司(以下简称XX公司)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)樊某某的委托诉讼代理人潘某某、陈某某，被告(反诉原告)石某某、黄某，三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人李萃，第三人XX公司的委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)樊某某向本院提出诉讼请求，要求继续履行樊某某与黄某某、石苏某某、黄某就上海市宝山区华XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同，黄某某、石某某、黄某将系争房屋过户至樊某某名下。事实和理由：2015年10月29日，樊某某与黄某某、石某某、黄某通过XX公司签订房产买卖居间协议，约定，由樊某某向黄某某、石某某、黄某购买系争房屋。由于樊某某属于房屋置换，要将其名下房屋出售后再签约，时间不确定，故将房款由原先协商的人民币223万元提升到225万元。居间协议签订后，樊某某将自有房屋出售后，于2016年3月6日与黄某某、石某某、黄某签订了买卖合同，并按约支付了首付款70万元。樊某某在向中国XX办理住房贷款的过程中，由于政策原因，中国XX暂停了樊某某贷款办理的手续，导致樊某某的贷款并没有按计划顺利办出。在此情况下，樊某某与黄某某、石某某、黄某协商，要求如期办理房屋过户手续；但樊某某以房屋贷款尚未办出为由，拒绝办理过户，并于2016年5月20日向樊某某出具了解除函，故樊某某诉请如上。被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某反诉并辩称，黄某某与石某某原系夫妻，双方已离婚，系争房屋为仅有房产，为解决居住问题，双方准备出售系争房屋后再行购买2套小户型房屋。樊某某与黄某某、石某某、黄某就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同中约定，买卖双方应于2016年5月6日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；逾期履行的，每逾期一日，违约方需向守约方支付总房价款的万分之五的赔偿金；逾期超过十个工作日的，守约方有权要求解除合同，违约方还需向守约方支付相当于总房价款20%的违约金。在过户日期日益临近时，黄某某、石某某、黄某未收到XX公司和樊某某关于办理房产过户的安排，故多次催促，但均被告知正在办理贷款、很快就能安排过户。截止2016年5月6日，XX公司依然告知黄某某、石某某、黄某无法过户，并声称要更换贷款银行，让黄某某、石某某、黄某再行提供银行卡。为了能顺利办理过户，黄某某、石某某、黄某再行向XX公司提供银行卡。但此后，仍未收到可以办理过户的消息。2016年5月20日，黄某某、石某某、黄某向XX公司发出解除合同的通知，此后，XX公司向樊某某转送了解除通知。2015年5月23日，黄某某、石某某、黄某与樊某某电话联系了关于合同解除的相关事宜，双方未能达成一致。综上，黄某某、石某某、黄某不同意樊某某的诉讼请求，并反诉要求：1、解除黄某某、石某某、黄某与樊某某就系争房屋签订的房地产买卖合同；2、樊某某支付违约金450,000元；3、樊某某按每日房价款的万分之五计算十四天共支付赔偿金15,750元。原告(反诉被告)樊某某针对反诉辩称，樊某某系因政策原因导致无法按时办理贷款，属于不可抗力，无须承担相应责任，故不同意黄某某、石某某秦、黄某的反诉请求；即使樊某某构成违约，合同约定的违约金标准过高，要求调低。第三人XX公司针对本诉和反诉述称，樊某某确是因为贷款的相关新政导致无法及时办理贷款，XX公司将该情况告知了黄某某、石某某、黄某，并安排上下家进行沟通，但双方协商未果，故对本案不发表意见。经审理查明，2015年10月29日，黄某某、石某某、黄某(出售方、甲方)、潘某某(买受方、乙方)及XX公司(居间方、丙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议，约定，总房价款225万元，由于乙方在此期间有房源在出售，甲方同意乙方房子卖出后再签订买卖合同，时间不限定。2016年3月6日，黄某某、石某某、黄某卖售人、甲方)与樊某某(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过XX公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积70.56平方米，转让价225万元。合同第六条约定，甲乙双方约定，在2016年5月6日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第6条违约责任约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足以支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三付款协议约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款70万元。1、乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金15万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款55万元。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款150万元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付给甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、交易过户，甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后七日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后10日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，买卖双方签订补充协议，约定，因买受方无法在三月过户，现双方达成协议，由买受方赔付出售方24,000元税费，在过户当天付清。审理中，樊某某与黄某某、石某某、黄某一致确认，黄某某、石某某、黄某已收到购房款共计70万元；此外，2016年4月25日，黄某收到樊某某的税费补偿款24,000元，该笔款项系因为系争房屋未能于3月过户，致使黄某另行购房成为二套房而增加的税收补偿。另查明，2016年4月7日，樊某某向中国XX申请办理住房贷款手续。2016年5月20日，黄某某、石某某、黄某向XX公司发出解除二手房买卖合同告知函，主要内容为，致樊某某、XX公司，因樊某某没有在约定时间内过户，故根据合同相关约定通知解除买卖合同。XX公司收到该告知函后，通知了樊某某。2015年5月24日，黄X与潘某某就合同解除及相应后果进行电话沟通，双方磋商未果。审理中，樊某某表示，2016年6月11日，XX公司通过微信将解除函的内容发给了樊某某泉。2016年6月23日，中国XX审批通过了樊某某的贷款申请。审理中，樊某某表示，其当时知晓黄某某、石某某、黄某出售系争房屋是用于再行买房，但不清楚具体情况。樊某某贷款审批迟延系因两个政策性文件造成。2016年3月24日，上海市人民政府办公厅颁发《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中对于拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付比例不低于50%。樊XX原本准备贷款70%，但名下原有房屋对外出售尚未完成交易，且无力再多付首付，故只得等原有房屋出售交易完成后再行申请贷款。2016年4月，樊某某名下原有房屋办理了过户手续。但此后，上海银监局发布了关于个人住房贷款稽查的监管意见，其中提及，要求各商业银行暂停与XX公司的业务合作一个月，含为上述机构撮合的房屋交易提供按揭贷款，不包括已网签的房屋交易，自2016年4月25日起执行。虽根据上海银监局政策，系争房屋的买卖合同在2016年4月25日前网签、不应当受到限制，但实际操作中，中国XX仍对系争房屋的贷款停滞了几个月。现目前房屋市场价在300万元左右。黄某某、石某某、黄某表示，其原本准备出售系争房屋后再行在附近购买两套小房子，两套小房子总价在280-290万元左右。现系争房屋市场价在300万元，但两套小房子的总价要500万元了。2015年11月底，黄某就另行购买房屋签订了买卖合同，现已履行完毕，但该房屋与黄某某、石某某无关，并非准备置换的、用于两人离婚后居住的两套小房子。因系争房屋未交易成功，现黄某某、石某某还未另行购房。以上事实，有原告(反诉被告)樊某某提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、补充协议、收款收据、银行历史交易明细表、解除函、上海银监局关于个人住房贷款稽查的监管意见、关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见、个人二手房住房贷款合同等，被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某提供的录音等，及各方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，樊某某与黄某某、石某某、黄某就系争房屋签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，双方应当于2016年5月6日前办理过户手续，且过户前，樊某某应当贷款审核通过，如贷款未通过，应当在过户前将相应部分房价款直接支付给黄某某、石某某、黄某。现樊某某因故未能于2016年5月6日前获得贷款审批通过，虽樊美某某抗辩系因政策变动导致、属不可抗力，但根据合同的相关约定，樊某某理应能够预见到在贷款无法审批通过时其具有现金补足的义务，樊某某在贷款未审批通过的情况下，仍未能于约定的过户日期前予以现金补足，致使双方未能按约过户，显属违约，理应承担相应的违约责任。黄某某、石某某、黄某根据合同的约定于2016年5月20日发函要求解除，虽该函并未于当日直接送达至樊某某，但从樊某某之女婿与黄某于2016年5月24日的电话录音来看，樊某某应当已知晓了对方要求解除合同并追究其违约责任的意思表示，且樊某某亦自认其于贷款审批通过之前从XX公司处收到了解除函。故黄某某、石某某、黄某要求解除买卖合同、樊某某承担违约责任，与法不悖，当予准许。关于违约金，樊某某抗辩违约金标准过高、要求调低，本院根据合同的履行情况、樊某某的过错程度、黄某某、石某某、黄某的实际损失等案件实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由樊某某支付违约金共计15万元。鉴于买卖合同解除，黄某某、石某某、黄某理应将已收款项予以返还，其中包括补偿款24,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)樊某某与被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某某就上海市宝山区华XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)樊某某返还购房款共计724,000元；三、原告(反诉被告)樊某某于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某支付违约金150,000元；四、原告(反诉被告)樊某某的所有诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)黄某某、石某某、黄某的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为12,400元，反诉案件受理费减半收取为14,263元，均由原告(反诉被告)樊某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员　　蒋**二〇一六年九月十八日书记员　　朱**附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……