关于以土地进行反担保的办理土地抵押登记
【反担保】关于以土地进行反担保的办理土地抵押登记问题
在市场经济活动中,为保障债权的实现,除了担保之外,反担保也是经常使用的方法。在第三人为债务人向债权人作担保的情况下,反担保是保证担保人利益不受损害的有效方式。《物权法》第一百七十一条和《担保法》第四条都对反担保加以规定,即“第三人为债务人向债权人提供担保时,可以要求债务人提供反担保”,反担保适用于关于担保的法律规定。
什么是反担保呢反担保是指为债务人提供担保的第三人,为保证其追偿权实现而要求债务人提供的担保。在债务清偿期届满,债务人未履行债务时,由第三人承担担保责任后,第三人即成为债务人的债权人,第三人对其代债务人清偿的债务,有权向债务人追偿。当第三人行使追偿权时,有可能因债务人无力偿还而使其追偿权无法实现,为了保证追偿权的实现,第三人在为债务人提供担保时,可以要求债务人以土地或其他财产为其提供担保,这种债务人反过来又为担保人提供的担保叫反担保。举例来说,A为贷款人B向银行提供了担保,同时可以要求B以土地或其他财产为其提供反担保。银行是债权人,A为担保人,B不仅是债务人,而且是反担保人。
反担保是否必须由债务人自己提供呢根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第二条的规定,反担保人可以是债务人,也可以是债务人之外的其他人。在上述案例中,如果B请求C为其向A提供担保, C就成了反担保人。
就上述案例来说,如果反担保人B以土地向担保人A提供担保申请土地登记,土地登记机构应当按照抵押登记办理。在办理登记时,土地登记机构应当注意以下事项:
一是申请人为反担保人B和担保人A,其中反担保人B是抵押人,担保人A是抵押权人。需要注意的是,在反担保土地抵押登记时,银行不是抵押权人,也不是申请人。
二是担保人所担保的应当是合法的债权债务,从而保证其反担保的合法性。至于担保人提供的是抵押或是保证等,则无须审查。
三是申请人应当提交资料包括B用于反担保的土地的权利证书以及A、B签订的反担保合同等。土地登记机构为了查明事实,也可以要求提供B与银行签订的主合同以及A、B、银行之间签订的担保合同。
四是经过审查,符合登记条件的,土地登记机构在反担保人B的土地权利证书上记载反担保事项,并为担保人A填制发放土地他项权利证明书。