乡村振兴，亟待农村土地房屋自由流转
这些年来，国家高度重视乡村振兴，每年都出台振兴乡村的文件。但令人遗憾的是，整体上乡村衰落的趋势并未改观，大多数农村没有产业，没有青壮年，没有文化，没有活力。农村发展之困，根源是农村不能提供足够的工作，不能留住人。年轻人为了谋生离开，留下的老人越来越少，则凋敝是必然的。根据农业农村部抽样调查数据，2019年全国农村宅基地闲置率为18.1%[i]。有学者估计，实际情况可能远高于这个数据。
配图：山东某农村
配图：衰落村庄
笔者认为，要振兴乡村，必须有大的改革举措，不然难以破局。无论是靠地方干部的实干，城市的对口帮扶，还是靠有志青年的上山下乡，均非治本之策。若能够进行法律变革，允许农村宅基地和房屋自由流转，可以从根本上改变乡村的面貌。
一．农村房屋不能流转的弊端
首先，农村难以增加外来人口。
依照目前的土地管理法，农村土地集体所有，一户只能申请一处宅基地，宅基地不能买卖、不能出租、不能抵押，如果永久不再使用收归村集体。因为农村房屋不能流转，一旦房主一家不用了，房屋就闲置了。而且收归村集体是无偿的，所以即便房主不再居住了，也不会放弃。而即便村外的人想住在村子里，但由于不能买房屋，也就不能做长远打算。
其次，农村房屋不能真正成为财富。
不能流通的物品没有市场价值。农村宅基地和房屋不能买卖，不能抵押，只能使用，故价值很低。城市的房屋可以买卖、可以抵押、可以出租，则产权人可以把房屋换成货币，可以融资，城市房屋成为城市居民最重要的财富。但是农村房屋都不行，意味着事实上农民没有真正拥有房屋，拥有的只是有生之年的居住权而已。农民如果做生意没有本钱或者供孩子上大学缺钱，本可以抵押房屋用于借款，或者卖掉房子筹资，但目前这个途径就不行。
二．古代美丽农村及英国美丽农村的启发
从现在很多地方留下的古村古镇来看，很多房子都建得坚固耐用美观。在旧社会，来自乡村的官员有的告老还乡，在农村修建宅院，甚至建设精美的园林，捐款修路修桥。退休官员和富人成为乡绅，给农村的繁荣带来了很大的促进作用。
照片：婺源
照片：平遥古城
英国的乡村非常美丽，2-3层的小别墅非常普遍，别墅造型各异，别墅前后往往有一个小花园，一看就是主人精心布置的。在乡间还有很大很美的别墅，据说是非常富有的人居住。且这些别墅动辄百年以上历史。
照片：英国乡村1
照片：英国乡村2
中国旧社会的乡村和英国的乡村在产权上有一个共同点，就是土地产权私有。有恒产者有恒心，主人愿意精心建造房屋，房主去世了可以传给子孙，也可以卖掉。房屋如果很容易失去，人们不会做长远打算，不会用心建设房屋。例如2020年，山东一些地方推行合村并居，把农民的住房拆掉，另外建安置房，引起村民的强烈抵制，后因为引起社会广泛关注而停止。如果农民世代居住的房屋因为上级一声令下而被收走，农民怎能做长远打算？这次行动也进一步说明，农村的土地虽然法律规定集体所有，但在实践中并没有保障。如果真是村集体所有，那应该是村集体说了算，但这次运动已经清清楚楚地表明，村集体说了不算，还是上级说了算。
三、城市房产自由流转的启示
城市的房地产之所以大发展，是因为城市的房屋可以买卖、可以抵押、可以出租。虽然城市的房屋产权也受到土地使用权年限的限制（根据土地用途最高出让年限40-70年不等），但房屋产权和私有房屋的权利接近，产权人就有了一大笔财富。自1990年城镇土地使用权允许转让以来，经过30多年的运行，城市房屋的流转已经非常成熟，农村的房屋完全可以参照城市的房地产流转规则，只有这样农民才能真正拥有土地和房屋这一大财富。笔者并非说农村房屋改为私有，不需改变公有制的原则，只要按照城镇土地的流转规则执行就行。
四、农村房屋自由流转的利好
只有允许农村房屋自由流转，保护产权人的权利，农村土地房屋闲置的问题才能得到根本解决。自然条件优越的乡村才会吸引很多新居民，比如希望回乡养老的人，喜欢乡村生活的城里人，想发展乡村旅游文化的投资商，他们可以来建新式民居，带来资金、新的想法，可以重建乡村。乡村的角色将发生改变，乡村繁荣不仅仅靠乡村产业推动，将成为居住养老休闲之处，乡村建设过程中及建成后都会提供工作机会，都会给乡民带来收入。这些外来人会给农村带来新的思想、文化，农村将不再是落后的代名词，不再是与社会脱节的，将会有新的血液流入。
此外，农村的宅基地和房屋可以自由买卖，也给在城市工作的人提供了另一种选择，他们可以在城市周边的农村购买房屋，或者购买宅基地自建房屋，这样没有能力在城市购房的人可以在农村居住。城里人和乡下人不再是泾渭分明，可以毗邻而居。而且，城镇土地和农村宅基地形成统一的土地大市场，可以使得城镇房屋的价格趋向合理化。
五、关于农村宅基地和房屋的集中之忧
有人也许会质疑，认为农村土地房屋的自由买卖会导致土地的兼并，有钱人会买下很多宅基地和房屋，导致穷人会流离失所。我认为虽然会出现土地和房屋的相对集中的现象，但不会导致穷人流离失所。理由是：
1.农村房屋的所有者在处置住房时必然是慎重的，不会不考虑后果。一般来说，房主已经在他处有了住处，才会考虑卖掉房子，最常见的是农民去了城镇，乡下房屋可以卖掉，拿到一大笔款。况且一旦农村的房屋可以流通，则房屋的所有者就不仅仅是农民了，可能是不同职业的群体，也未必是农民。
2.即便有人因为巨大开支需要卖掉房屋，比如重病或子女教育，至少也多了筹集资金的来源。一种是筹款没有资金来源，一种是可以卖掉房屋解决，哪个对农民更有利呢？而且暂时失去房屋也不是了不得的事情，可以租房居住。一旦将来家庭经济状况改观，可以再去购房，暂时失去房屋并不是十分可怕的事。按照目前的法律，不管村民遇到什么样的事情，都不能卖掉房屋。问题是保有房屋的居住权任何情况下都是最高利益吗？显然不是。
3.如果担心房屋过于集中，可以出台限购政策。这方面政府已经有很多成熟的经验了。
综上，笔者以为，如国家能允许农村土地房屋像城镇土地房屋一样自由流转，城乡建设土地市场打破隔离的状态，则乡村振兴就有了强大的内在动力，乡村的面貌会焕然一新。
作者：李新立律师，执业超过15年，关心三农问题，电邮：David.li@sgla.com，感谢投稿。
[i]宅基地闲置率超18％，怎么改？学者：允许村民有偿退出，也要给退路，来自：https://new.qq.com/rain/a/20230314A0646C00
声明：个人原创，仅供参考相关文章
-
某服装在短视频直播带货构成商标侵权被判惩罚性赔偿300万
因认为某服饰店及某服饰公司通过短视频平台直播销售XX美术作品形象的服饰，美术作品的权利人原告将二被告及短视频平台诉至法院，要求适用惩罚性赔偿，判令三被告停止侵权、赔偿经济损失及合理开支共计860万元。法院经审理，判决服饰店及服饰公司惩罚性赔偿文化创意有限公司300万元及合理开支10万元。案情简介原告公司诉称，其依法享有涉案 美术作品形象的著作权。服饰店及服饰公司未经许可，共同在短视频平台上销售带有...
2024-04-29 11:20:25 服饰惩罚性行为 -
要求加重自己当事人的刑罚，律师充当第二公诉人现象为何愈演愈烈
近日，喀什地区中院发布了一起辩护人违反“律师职业规范”，要求加重处罚被告人的特殊案件（详见《法院对律师充当第二公诉人看不下去了：辩护律师控诉被告人违反职业道德》一文），案件中的辩护律师表现，震惊了律师界和社会各层。在法律圈，辩护律师不仅没有发挥到《刑事诉讼法》规定的，“辩护人的责任是根据事实和法律，提出犯罪嫌疑人、被告人无罪、轻罪或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，维护犯罪嫌疑人、被告人的诉讼...
2024-04-29 06:12:52 辩护律师被告人律师 -
恒法者笃行——女法官苏梦的办案故事（4）
烟语君语：近日，收到一篇网友投稿的中篇小说，讲的是女法官苏梦，从外地法院调入后，从不熟悉医疗损害纠纷案件，走过一番的弯路之后，靠着敬畏和钻研法律的精神，终于成功驾驭了此类案件。第二章 冠心病灌肠第六节 降为法官助理邹风清就是代理卜小弟打尿毒症官司的那个瘦小的退休老律师。吴庭长在法院办公楼九楼腾出一间小房子给邹风清当办公室，还给他配了一台电脑和一个书柜。苏梦因卜小弟尿毒症案被重审改判，没有当上员额...
2024-04-29 06:12:49 风清法官庭长 -
乡村振兴，亟待农村土地房屋自由流转
这些年来，国家高度重视乡村振兴，每年都出台振兴乡村的文件。但令人遗憾的是，整体上乡村衰落的趋势并未改观，大多数农村没有产业，没有青壮年，没有文化，没有活力。农村发展之困，根源是农村不能提供足够的工作，不能留住人。年轻人为了谋生离开，留下的老人越来越少，则凋敝是必然的。根据农业农村部抽样调查数据，2019年全国农村宅基地闲置率为18.1%[i]。有学者估计，实际情况可能远高于这个数据。配图：山东某...
2024-04-29 06:12:47 房屋农村乡村 -
1300多年来，对《滕王阁序》的质疑从没停过，他们到底质疑
一首《滕王阁序》，共700余字，通篇用典，让我们认识了一个叫王勃的少年，让唐高宗拍案，让多少文人墨客叫好。关于王勃当年书写它的过程，古籍中有这样一段记载：王勃路过滕王阁，看见洪州都督阎伯屿正与一群才子写诗。王勃来凑热闹，阎公虽早就听过王勃之才，却并没有见识过，以为又是一个浪得虚名的才子而已，便在厅内避而不见。王勃挥笔开始写序，写了前两8个字“豫章故郡，洪都新府”，下人报给阎公听，他觉得不过是老生...
2024-04-29 01:57:43 王勃华而不实落霞 -
1600多年前才女写诗跟老公撒娇，让后世伤透脑筋，让自己扬
千年文坛，每朝每代都有自己的代表性文人，像唐代的李白杜甫，宋代的苏轼辛弃疾等。其实除了这些男性文人，历朝历代也有自己具有代表性的女性文人，就像唐代有“四大女诗人”李冶、薛涛、刘采春、鱼玄机，而宋代也有李清照、朱淑真这些大才女。而魏晋南北朝时期也有着那个时代具有代表性的才女。唐代有四大女诗人，魏晋时期也有三大才女，她们分别是蔡文姬、左棻和苏蕙。蔡文姬在魏晋时期的才女中算是最具知名度的，毕竟便是“枭...
2024-04-29 01:57:39 璇玑才女两人 -
16岁的李商隐和女友赏花写下这首绝美之作，句句肉麻，情圣不
李商隐在唐代文坛的地位，或许可以从诗魔白居易的一句戏言中窥见一二。白居易对李商隐说：“我死后，得为尔儿足矣”。能让白乐天如此服气，李商隐到底何德何能？这是因为李商隐写出了其它诗人难以企及的绝美。李商隐平生存诗600余首，其中最美的是他的情诗，十几首《无题诗》让他成为晚唐名副其实的情圣。无论是少年时为初恋写的“相见时难别亦难，东风无力百花残”，还是中年时为妻子写的“何当共剪西窗烛，却话巴山夜雨时”...
2024-04-29 01:57:36 诗人二人这是 -
18岁的叶剑英和小伙伴登山，即兴在墙壁上写首七言诗，壮志凌
在十大元帅里，叶剑英一直有“儒将”之称，他的理论水平及文学素养都是极高的。而对于他的诗作，毛主席更是赞其“擅七律”。在前几期里，笔者为大家介绍了叶帅中年及晚年的一些诗作，很多诗迷读完后都称其为“元帅诗人”。但也有诗迷问笔者，叶帅少年时期是否也写诗？答案是肯定的。虽然那时叶帅的文笔不如晚年这么炉火纯青，但却自有一种少年英雄气。本期笔者就给大家叶帅在18岁时写的题壁诗。所谓题壁诗其实是一种流传了千年...
2024-04-29 01:57:32 个字少年他的 -
出租人没有违约，但承租人无法经营，可否解除租赁合同？
第三人：卫某（房东）原告随被告一现场查看奉贤区某处门面房，原告准备租赁用于经营熟食店。看房时，原告提出需砸墙才能经营，被告一表示可以。经被告居间介绍，2023年2月20日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案门面房，被告二作为居间方在合同上签章。合同上约定： 承租人装修按规定落实，不得改动主体结构，现状交房，出租人配合办理营业执照 。随即，原告向第三人支付半年房租67,500元及押金...
2024-04-29 00:00:04 原告被告出租人 -
酆都鬼城竟有下地府的通道……
“周冰，不想看刘劲死的话，你还是自己乖乖出来吧。”领头的黑衣人在门外对我说道。第449章 诱惑我在里面，相对安全，可刘劲也会受到女鬼和黑衣人的双重伤害，两相比较，我心里已经有了答案，决不能让刘劲出事！我拿着钥匙，打开了铁门，走出长廊，沉声说：“放了刘劲。”“可以放他，你刚吸收了鬼王真元，把你的鬼王之气给我。”说着，其中一个黑衣人朝我扔来一样东西，我一看，是一枚戒指，和在黎黎寨拿到的那枚一模一样。...
2024-04-28 18:22:08 黑衣人他的鬼王
