针对划拨土地使用权抵押应该怎么
【土地使用权抵押】针对划拨土地使用权抵押应该怎么评估
划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢
遵守土地估价的一般原则
土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。
充分考虑评估中的风险
划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20%。
划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。
认真界定委托评估土地用途
拥有划拨用地的单位大部分是城镇国有企事业单位，而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用制度改革之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多原来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致，因此，评估时要参照规划资料，根据土地估价的有效使用原则，认真界定委托评估土地的用途，并要求委托方先测量确定各类用途土地面积，然后按照不同用途分类测算土地价格，做到既遵循保守估价的原则，又避免评估结果失实。
对土地使用年限不作修正
由于划拨土地没有土地使用年限的限制，评估时难以确定土地使用权价格在使用年限方面的价格内涵。此时将地价界定为无限年期很不妥当。根据经济学原理，价格源于市场，价格本身属于一种市场行为，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为，规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定使用年限，在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。
评估结果应包含土地出让金
对于划拨土地使用权价格，有人认为不包含土地出让金的地价，其实不能一概而论。划拨土地使用权的抵押评估结果应该是包含了土地出让金的地价。因为在进行抵押前，抵押人、抵押权人需与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，在进行清偿处置时，法律规定必须先抵偿土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。如果在计算中仍然扣减土地出让金，就意味着双重扣减，会导致估价结果偏低，相对于抵押人来说，则未能充分体现出评估的公平性原则。
相关文章
-
最新可变更可撤销合同
导读： 【可变更可撤销合同】最新可变更可撤销合同 [识记目标] 《合同法》第五十四条【可变更、可撤销的合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失 【可变更可撤销合同】最新可变更可撤销合同 [识记目标] 《合同法》第五十四条【可变更、可撤销的合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大...
2022-11-21 07:16:15 合同人民法院重大婚姻家庭 -
-
关于合同能源管理业务的主要内
导读： 【施工合同主要内容】关于合同能源管理业务的主要内容 EMC一般向客户提供的节能服务主要包括以下内容： 1、能源审计 EMC针对客户的具体情况，测定客户当前用能量和用能效率，提出节能潜力所在，并对各种可供选择的节 【施工合同主要内容】关于合同能源管理业务的主要内容 EMC一般向客户提供的节能服务主要包括以下内容： 1、能源审计 EMC针对客户的具体情况，测定客户当前用能量和用能效率，提出节...
2022-11-21 06:16:14 节能项目客户婚姻家庭 -
浅析在建工程抵押合同的法律性
导读： 【在建工程抵押合同】浅析在建工程抵押合同的法律性质 以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在建造的建筑物来说 【在建工程抵押合同】浅析在建工程抵押合同的法律性质 以没有完成的建筑物设立抵押权时候，抵押合同不能立即发生物权的效力，只能在当事人间发生债的效力。因为不动产抵押权的生效还需要登记。对正在...
2022-11-21 06:16:12 抵押权合同建筑物婚姻家庭 -
新版商品房认购书(三)
导读： 【卖房合同书怎么写】新版商品房认购书(三) 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 【卖房合同书怎么写】新版商品房认购书(三) 甲方：(出卖人)_______...
2022-11-21 06:16:10 甲方协议商品房婚姻家庭 -
针对划拨土地使用权抵押应该怎么
导读：【土地使用权抵押】针对划拨土地使用权抵押应该怎么评估 划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用 【土地使用权抵押】针对划拨土地使用权抵押应该怎么评估 划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，...
2022-11-21 06:16:07 土地土地使用权用途婚姻家庭 -
关于信用证商务英语常用词句总
导读： 【不可撤销的信用证】关于信用证商务英语常用词句总结 信用证商务英语常用词句总结：1. revocable L/C/irrevocable L/C 可撤销信用证/不可撤销信用证 2.confirmed L/C/unconfirmed L/C 保兑信用证/不保兑信用证3.sig 【不可撤销的信用证】关于信用证商务英语常用词句总结 信用证商务英语常用词句总结：1. revocable L/C/...
2022-11-20 22:16:16 信用证证人受益人婚姻家庭 -
办理股权质押手续分以下几种
导读： 【抵押质押留置的区别】办理股权质押手续分以下几种情况 股权质押是将其拥有的公司股权(对有限责任公司，又常被称为出资质押或出资份额质押，对股份有限责任公司则称股份质押或股份质押)为自己或他人的债务提供担保的 【抵押质押留置的区别】办理股权质押手续分以下几种情况 股权质押是将其拥有的公司股权(对有限责任公司，又常被称为出资质押或出资份额质押，对股份有限责任公司则称股份质押或股份质押)为自己或...
2022-11-20 22:16:14 股权股份股东婚姻家庭 -
新版股权质押合同(七)
导读： 【质押协议】新版股权质押合同(七) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 鉴于乙方依法拥有在_________公司中的_________%股权，为保证还款，乙方拟将上述股权质押予甲方，甲方同意 【质押协议】新版股权质押合同(七) 甲方：___________________________ 乙方：___...
2022-11-20 22:16:12 甲方协议股权婚姻家庭 -
对土地使用权抵押应满足哪些条件
导读： 【土地使用权抵押】对土地使用权抵押应满足哪些条件 在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法 【土地使用权抵押】对土地使用权抵押应满足哪些条件 在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债...
2022-11-20 22:16:09 土地使用权债务权人婚姻家庭
