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详解农村房屋抵押的效力

作者 :函格 2022-09-27 17:16:09 围观 : 评论

【房产抵押程序】详解农村房屋抵押的效力豪仕法律网http://www.79110.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲

根据《担保法》对于房屋抵押的规定,以依法取得国有土地使用权上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即以房屋抵押时,不能将房屋所有权与土地使用权相剥离。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地,是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。由此可见,如以农村房屋提供抵押,则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来,与法不符,该抵押无效。其次,农村房屋抵押的处理问题。从以上对农村房屋抵押效力的认定来看,农村房屋抵押无效,在处理上,就应当依照《担保法》司法解释的规定,按双方有无过错,由抵押人承担连带赔偿责任或不能清偿部分1/2的责任。

笔者认为,农村房屋抵押应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民出租或出售宅基地上所建住宅,再申请宅基地的,不予批准。可见,村民出租、出售房屋,法律并无禁止性规定。既然可以出租、出售,那么用于抵押也应当许可。农村房屋所占用的是宅基地,所有权属于农村集体经济组织,其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划给村民使用。作为宅基地使用权人,有权在土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造房屋以及其他附着物。房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。村民转让房屋所有权,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。如果不允许地随房走,则村民仅能对房屋享有占有、使用、收益的权利,而无从行使最重要的处分权能。故笔者认为,农村房屋所有权的转让也应比同城镇房屋实行地随房走,才有利于农村房屋步入市场交易。同理,用农村房屋抵押,设置他项权利以及抵押权的实现,实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更,并没有剥夺所有权。◐◐◐◐●☛█▼▲豪仕法律网HTtp://Www.79110.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲

农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地有其共通性,即使用权人仅有占有、使用、收益的权利,没有所有权。地上附着物所有权变更,并不改变土地所有权。从这一点来看,城镇房屋可以抵押,所占用的国有土地使用权同时抵押,可以通过折抵、变卖等方式实现抵押权,实现抵押权的同时,国有土地使用权转让。那么农村房屋为什么不行呢我国《物权法》草案第302条规定,宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押,在实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时,宅基地使用权应当一同转移。可见,我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。

从另一方面来看,城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质,具有不同的使用年限。而宅基地使用权一旦划归使用权人,使用权人就享有终身使用权,甚至泽及子孙,除非宅基地被收回或被征收(即使被收回或征收,也应当另外批准给予相应的宅基地使用权)。由此,宅基地使用权比国有土地使用权更具恒久性。这也使抵押农村房屋处理中实行地随房走更具有可行性,使农村房屋具备了抵押的有利条件。◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲HTTP://WWW.79110.net███████████████████████████东方金报网



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