民法典规定：严禁暴力催缴物业费 买房需要关注居住权
一个新制度的设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规
3年前，丛怡在北京买了一套住宅，入住后发现楼里面有理发店、美容院、瑜伽馆、托管班、培训机构、快递公司各种机构。
“这些非住宅功能，严重影响了我们的正常生活，感觉小区也很不安全。”丛怡说。
丛怡认为这种情况不合理，也试图通过种种方式维权，但都未果。
刚刚颁布的民法典，对这种情况进行了约束。
通读民法典可以看到，其对房屋的交易、使用环节的很多关键问题都有细化规定。
此前，法治周末记者已关注到民法典对于住宅使用权到期后的续期和缴费、高空抛物的责任厘定、物业改变共有区域的用途等问题的相关规定(详见法治周末第520期《与小区业主息息相关的法典》)，本期将继续关注民法典中与房子相关的3个话题：住宅商用问题怎么解决、物业催缴物业费的方式有何改变、居住权对未来房屋交易环节有何影响?
住宅商用可能要承担法律责任
民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
在全国各地，住宅商用并不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。
北京市民李旭告诉法治周末记者，她们家对面长期处于无人居住状态，后来业主租给了一家公司，每天都有人站楼道里抽烟，李旭的家里也经常可以闻到浓浓的烟味。
李旭曾经向物业反映此事，也未能得到有效解决。
北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧说，事实上现行物权法已经对类似情况有所规定，要求业主将住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，但这一规定可能很多业主不知道，导致有业主用住宅开工前未经正常法律程序，而其他业主发现邻居把住宅商用后也不知该如何解决。
民法典在措辞上，把“经有利害关系的业主同意”，改为“经有利害关系的业主一致同意”。
在郭韧看来，这样的措辞变化，增加了法条的确定性。
上海锦天城(福州)律师事务所合伙人蔡思斌建议，为彻底解决这类问题，工商登记部门也应进一步完善审批手续，例如，要求申请改变房屋用途的人出具所有利害关系人一致同意的声明书。
“当然，这在实务操作中肯定存在很多细节问题。例如，如何认定及由谁认定有利害关系的业主名单?有利害关系业主如何表达同意或者反对意见?相关利害关系业主的同意或反对声明由谁确认真实性等。”蔡思斌说。
至于民法典所指的利害关系人，郭韧认为泛指全体业主，狭义理解则是指改变房屋用途的行为导致权利受到侵害的业主。具体还要看公司性质和影响范围，比如，公司是一家小型企业，人员流动量小，对周边稳定生活环境产生的改变较少或可以忽略不计，利害关系人可能仅指代对门、楼上、楼下的邻居或指“同幢楼房里其他的业主”，但如果公司人员流动量大，对周边生活环境产生重大改变，则利害关系人除了“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，甚至扩大到全体业主。
“这个规定本身，是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作经营性用房。”郭韧认为，随着法条影响力的扩大和群众法律意识的提高，再出现住宅商用的，有利害关系的业主可以要求改房屋用途的业主承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。
对于这一问题，蔡思斌补充道，有些住宅转化为经营性用房根本不办理相关证照手续，所以后续对此行为的处罚机关应予以明确，同时明确处罚幅度，如此才能真正有效保障业主的权利，否则该类行为都通过诉讼途径解决，过于耗时耗力。
严禁暴力催缴物业费
在很多小区，不少业主选择缓缴或不缴物业费，倒逼物业公司优化服务。
李旭就对法治周末记者说，她入住自己房子的第一年起，就发现窗户有严重的漏风问题，但是每年冬天物业都拖着不解决，今年已经是第5年了。去年她试图通过不交物业费与物业公司抗争，结果却是收到了物业公司发来的律师函。
李旭提到此事非常愤怒，认为物业公司收钱最为积极，但解决业主问题却一拖再拖。
李旭所在小区的物业公司催缴物业费的手段已经算比较文明了，公开报道显示，还有小区通过断电、断水或切断燃气的方式，促使业主缴费。
蔡思斌从事房产类业务多年，他对记者说，此前有的物业公司为保证自身行为的合法性，甚至会在物业服务合同中明确约定如果业主不缴纳物业费可以采取停水停电等方式。这种暴力催收物业费的方式，给业主带来很大困扰。
为此，民法典在第944条中明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热供燃气等方式催交物业费”。
“民法典的这一规定是基于小区公共利益保护的考虑。从法律层面来说物业服务合同与供水供电供气合同是各自独立的合同，分别涉及不同的合同当事人。供水供电供气合同的相对人是小区业主与供水公司、电力供应公司和燃气供应公司，物业公司以欠缴物业费为由断水断电断气，在合同法上，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电供气人的同意，否则是无效的。”郭韧说。
民法典明确规定物业公司不得以停水停电的方式催缴物业费后，不仅给了法院明确的裁判依据，更有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。虽然民法典目前没有规定物业公司违反上述规定应当承担的明确法律后果，但当事人可以根据民法典第七编侵权责任的相关规定，要求物业公司承担侵权责任，包括但不限于排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。
蔡思斌在接受法治周末记者采访中还表示，仅凭民法典这一条规定可能并不能马上起到保护业主的作用。目前实施的物业管理条例并未对物业公司停水、停电、停气等暴力追讨行为如何处罚作出规定，建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利于保障业主的权利。
买房需要关注居住权
蔡思斌认为，与房子相关的内容中，民法典中居住权的相关约定也非常重要。
民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
“过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁’。”蔡思斌说，设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，购房者甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子，因此，明年民法典实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。
除此之外，蔡思斌认为，居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。
“居住权也可能带来更多的社会反馈，相关的延伸问题也值得注意：如果老赖已经资不抵债，但他在房子里设置一个终生居住权，导致房屋无法被执行，该怎么办?居住权存续期间，居住权人是否有权对房屋进行装修，装修附加价值如何处理?”蔡思斌认为，一个新制度的设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规。
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