6部门整顿住房租赁市场秩序 房屋租赁合同纠纷如何处理?
6部门发文整顿规范住房租赁市场，房地产中介不得诱导承租人使用租金贷，续租不得再收佣金
当前，我国住房租赁市场存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。在此背景下，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门近日联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。
针对房源信息、网络发布、服务收费、租赁金融管控等方面，《意见》提出，严格登记备案管理，真实发布房源信息;租赁服务收费应明码标价，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价;不得以租金优惠等诱导使用住房租金消费贷款;扩张规模过快的住房租赁企业将被约谈，整治规范租赁市场力度将进一步加大。
在业内看来，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业可更规范发展业务模式。
焦点1 房源
不同渠道发布的房源信息应当一致
《意见》提出，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”，并办理相关备案。
已备案的房地产经纪机构和已开业报告的住房租赁企业及从业人员对外发布房源信息的，应保证房源信息真实、有效。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。
同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。
焦点2 发布
房源信息超30工作日未维护要及时撤销
《意见》提出，网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。对机构及从业人员发布房源信息的，应当对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单等机构及从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的，应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格。
此外，网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。
对违规发布房源信息的机构及从业人员，住房和城乡建设、网信等部门应当要求发布主体和网络信息平台删除相关房源信息，网络信息平台应限制或取消其发布权限。
焦点3 收费
房地产经纪机构不得赚取租房差价
《意见》要求规范住房租赁合同和租赁服务收费。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市，应当加快制定住房租赁合同示范文本。
在租赁服务收费方面，房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。
值得注意的是，《意见》还提出，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。
焦点4 贷款
不得诱导承租人使用住房租金消费贷款
《意见》提出，金融监管部门应当加强住房租赁金融业务的监管。
开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
在租赁金融业务管控方面，住房和城乡建设等部门应加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
此外，《意见》明确，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
焦点5 监管
对扩张规模过快的住房租赁企业可约谈
《意见》明确，加强租赁企业监管。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。
涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。
此外，《意见》提出，直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。
■ 解读
对房源发布平台建设提出更严要求
近年来，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。
据介绍，住房和城乡建设部等6部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，取得了初步成效。在此基础上，住建部等6部门印发指导意见，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化，从而整顿、规范住房租赁市场秩序。
6部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。
在接受新京报记者采访时，北京房地产中介行业协会党支部书记张杨杨指出，该《意见》总结了工作成效，并借鉴了部分地区的先进经验，将住房租赁市场整顿和规范工作提到了新的高度。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，《意见》直指当下住房租赁市场存在的主要问题，对于房源信息的真实性、房源本身的合规性、房源发布平台建设等提出了更为严格和细化的要求，以达到市场稳定有序，租房便捷安心的目的。
而诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。
未来租房供应主体将是大量租赁机构
在业内看来，《意见》的一大亮点是加强了从业主体管理。“这是首次明确要求，住房租赁企业开展业务前应向住房和城乡建设部门推送开业信息，强化了对住房租赁企业和从业人员的监管，可有效解决出现问题时找不到企业、找不到人的现状。”张杨杨表示。
而在巴乐兔租房研究院院长高萌看来，《意见》预见和顺应了住房租赁市场发展的必然趋势。随着行业的进一步发展和政策的约束，会有更多专业住房租赁企业投身行业，也会将非正规的个人行为转变为专业化的机构行为。未来，构成中国租赁供应主体的会是大量的租赁机构，行业生态也将围绕这些机构的市场化行为展开。
此外，《意见》另一大亮点是加强房源信息的发布管理。张杨杨指出，《意见》明确了“真房源”标准，即对外发布房源，应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求，并注明机构和从业人员信息。同时，要求网络信息平台对机构身份和人员从业信息进行核验，进一步确保房源的真实性。
个别房地产中介依然存在赚取差价情况
针对住房租赁市场的服务收费问题，《意见》提出，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约不得再次收取佣金。
对此，北京房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，规范的房地产经纪机构不应该赚取住房出租差价，应该通过撮合双方交易提供经纪服务赚取服务费用。“目前来看，大部分房地产经纪机构服务是规范的，有个别小的房地产经纪机构依然存在赚取差价的情况。有些房地产中介没有被监管到，全部纳入监管有一定难度。”赵秀池说。
管控金融风险 防范长租公寓市场“爆雷”
这两年，长租公寓市场“爆雷”频频。继乐伽“爆雷”后，近期，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等长租公寓被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。在此背景下，从政策层面，明确对金融风险进行管控尤为必要。
赵秀池表示，“目前，住房出租很难取得可观收益，规模扩张过快会导致资金链断裂，使承租人和房东利益受到侵害，给市场和行业带来负面影响。”赵秀池说，一方面，相关部门应通过住房租赁企业合同在租赁平台备案管理加强监管，另一方面也应加强行业协会的管理。
在建立投诉处理机制方面，赵秀池表示，企业和平台应该公布投诉举报电话，约定处理时限，并把处理结果及时反馈给当事人。此外，应公开相关信息，与信用体系挂钩，将不良企业纳入“黑名单”。
“此次《意见》，对住房租金贷款业务提出具体明确要求，显现出对于近几年租赁运营机构‘爆雷’事件的关注，通过前置性金融监管，可以有效降低此类租赁机构运营的风险性，也有效提升风险的可控性。”张波表示。
而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次《意见》出台后，预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求出台。
■ 背景
我国加快培育和发展住房租赁市场
12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。其中，在住房租赁方面，会议指出，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
在贝壳找房高级副总裁李文杰看来，此次发布的《意见》和住建部对明年住房和城乡建设各项工作要求中的表述相呼应。《意见》明确了租赁市场的企业准入，划定了行业边界，避免有些企业打擦边球而躲避监管，同时也能对租赁企业进行有效金融风险监控，最大可能避免对消费者的权益侵害。
实际上，早在2016年5月，国务院就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该政策明确，要在2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
基于此，在严跃进看来，此次住建部等6部门发文，也是为了更好地配合2020年租赁市场发展工作，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。
房地产市场的平稳健康发展涉及两个方面，一是供求关系基本平衡、房价相对平稳，另一方面即规范市场秩序。过去我们主要关注市场健康发展和供求平衡的问题，实际上房地产市场的秩序规范也很重要。此次6部门联合发布的《意见》，对于规模庞大的市场化租赁市场的秩序维护，以及对市场上的承租方和出租方的权益维护来说，都有着重要的意义。
房屋租赁合同纠纷如何处理?
(1)调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会调解通过调解，纠纷双方，互谅互让，以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。
(2)仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》第2条内容规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决房纠纷。仲裁具有“公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局”的优势，可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较受推崇的争端解决机制。
(3)诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。
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